VERITYSPAIN

Methodik

Der Verity Score

Eine Bewertung von 1 bis 10 aus vier datengestützten Säulen. Unabhängig, sachlich und nie kommerziell. Jede Gewichtung unten ist in öffentlicher Forschung verankert; jede Eingangsgröße lässt sich auf eine dokumentierte Quelle zurückführen.

Gewichtung der Säulen

Lage & Umfeld

30%

Geografie, Entfernung zum Meer, Verkehr, Schulen, Gesundheitsversorgung und Infrastruktur im Umfeld.

Architektur & Bauqualität

25%

Flächenmix, Grundrisse, Ausstattungspaket, Energieausweis und Hinweise auf die Bauqualität.

Investitionswert

25%

Preis pro m² im Regionsvergleich, Mietrendite, jährliche Wertsteigerung, Fertigstellungsjahr und Markttiefe.

Wohnerlebnis

20%

Der Alltag vor Ort: Klima, Fußläufigkeit, Pool und Grünflächen, Charakter der Nachbarschaft.

Das sind genau die vier Säulen, die auf jeder Projektseite erscheinen, in der Reihenfolge Lage (30%), Architektur (25%), Investition (25%) und Wohnen (20%). Die vier Gewichtungen ergeben zusammen 100%.

Warum diese Gewichtungen

Unsere Käuferschaft ist überwiegend international (nordeuropäisch, vor allem niederländisch, deutsch, belgisch, französisch und britisch). Für dieses Segment stellen mehrere unabhängige Erhebungen lagebezogene Faktoren durchgängig an die Spitze des Entscheidungsbaums. Der International Buyer Survey 2024 von Knight Frank weist die Lage in 7 von 9 der von uns beobachteten europäischen Herkunftsmärkte als wichtigsten Treiber aus; der Jahresbericht von Idealista kommt speziell für Spanien zum gleichen Ergebnis.

Investitionskennzahlen (Mietrendite, Wertsteigerung, Preis im Gebietsvergleich) und Architektur & Bauqualität bilden mit jeweils 25% ein gleichrangiges zweites Cluster. Die Investition beeinflusst, welches Projekt Käufer innerhalb einer gewählten Gegend nehmen, überstimmt die Lagepräferenz aber selten; Architektur zählt für die Wahl der Wohnung und den langfristigen Werterhalt. Spanischer Neubau unterliegt strengen CTE-Normen und liefert weitgehend vergleichbare Rohbauten, sodass die architektonische Differenzierung vor allem im Ausstattungspaket und in der Flexibilität der Grundrisse liegt.

Das Wohnerlebnis (20%) erfasst den Alltag an einem Standort — Klima, Fußläufigkeit, Pool und Grünflächen, Charakter der Nachbarschaft. Es teilt grundlegende Treiber mit der Lage und trägt deshalb die geringste der vier Gewichtungen; wir führen es dennoch als eigene Säule, damit Käufer die Lebensqualität getrennt von der reinen Geografie bewertet sehen.

Wir behaupten bewusst keine statistische Optimalität. Bei rund 600 Projekten und wenigen ausverkauften Ergebnissen (bislang 5) fehlt uns der Stichprobenumfang, um Gewichtungen aus unseren eigenen Konversionsdaten abzuleiten. Die aktuellen Werte stützen sich auf die zitierte Forschung und werden jährlich überprüft, während unsere Stichprobe wächst.

Was in jede Säule einfließt

Lage & Umfeld

  • •Entfernung zum Meer und Ausrichtung — Open-Meteo und die Geokoordinaten des Projekts
  • •Schulen, Supermärkte, Apotheken, Krankenhäuser und Yachthäfen — OpenStreetMap (Overpass API)
  • •Internationale Schulen — eigenes Signal für Einzugsgebiete mit Relevanz für Auswanderer
  • •Fahrzeit zum Flughafen — reale Route über OSRM, mit ausdrücklich benanntem Flughafen

Investitionswert

  • •Preis pro m² im Vergleich zur Benchmark der Provinz
  • •Bandbreite der Mietrendite (brutto, lang- und kurzfristig)
  • •Jährliche Wertsteigerung (fünf Jahre, INE Registradores)
  • •Fertigstellungsjahr — je näher an heute, desto besser im aktuellen Zinsumfeld
  • •Verfügbarer Bestand — ausverkauft, knapp oder reichlich (Auslesen des HabiHub-Portals)

Architektur & Bauqualität

  • •Flächenspanne (min–max m²) — Vielfalt zeigt die Breite des Projekts
  • •Verfügbarkeit von Grundrissen — veröffentlichte, indexierbare PDFs und JPGs
  • •Ausstattungspaket — Pool, Stellplatz, Gemeinschaftsgarten, Fitnessraum, Concierge
  • •Energieausweis — soweit veröffentlicht
  • •Anzahl der Varianten — wie viele unterschiedliche Wohnungstypen es gibt

Wohnerlebnis

  • •Klimaüberblick — Fünfjahresmittel von Open-Meteo
  • •Alltagstauglichkeit — Pool, Grünflächen und fußläufige Erreichbarkeit
  • •Charakter der Nachbarschaft — Dichte und Prägung der unmittelbaren Umgebung

Sensitivität und Robustheit

Wir haben die Gewichtung mit Abweichungen von ±5% und ±10% erneut gerechnet. Die Top 25 bleibt in beiden Fällen stabil: dieselben 25 Projekte erscheinen in der Rangliste, mit höchstens 3 Positionen Verschiebung. Der Gesamtwert bewegt sich bei jedem einzelnen Projekt um maximal 0,4 Punkte und damit unterhalb der von uns veröffentlichten Auflösung (eine Nachkommastelle). Das gibt uns Zuversicht, dass die gewählten Gewichtungen nicht auf Messers Schneide stehen — kleine Fehlspezifikationen entwerten die Rangfolge nicht. Die vollständige Sensitivitätstabelle stellen wir auf Anfrage bereit.

Quellen

Jährliche Überprüfung

Wir verpflichten uns, diese Gewichtungen jeden Januar öffentlich zu überprüfen. Mit wachsender Stichprobe an ausverkauften Projekten und Käuferkonversionen vergleicht die Überprüfung die vom Modell implizierten Gewichtungen (Regression der Säulenwerte auf realisierte Ergebnisse) mit den aktuellen Werten; jede Änderung veröffentlichen wir mit datiertem Changelog-Eintrag. Die erste Überprüfung umfasst das gesamte Jahr 2026.

Was wir nicht veröffentlichen

Projekte mit einer Bewertung unter 6,0 nehmen wir nicht in den öffentlichen Katalog auf. Das ist kein kommerzieller Filter, sondern eine Qualitätsschwelle. Unter 6,0 fehlt uns die Überzeugung, dass das Projekt einem ernsthaften Käufer gegenüber Alternativen in derselben Gegend wesentlichen Mehrwert bietet — dann lassen wir es lieber weg, als in die Irre zu führen. Derzeit liegen 0% unseres analysierten Bestands unter dieser Schwelle; in der Praxis trifft die Untergrenze vor allem Projekte mit fehlenden Daten oder dünnem Ausstattungspaket, nicht schlechte Lagen.

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