Nieuwbouw Formentera del Segura staat momenteel genoteerd op €399.000 in het ene project dat veritySpain voor deze gemeente heeft beoordeeld, met een score van 7,4 uit 10. Formentera del Segura is een klein dorp in het binnenland van het zuiden van de provincie Alicante, ongeveer 30 kilometer ten zuidwesten van de stad Alicante en dichtbij de comarca Vega Baja. Het Spaanse aankoopproces voor woningen volgt in alle regio's hetzelfde juridische kader, maar lokale nuances in de provincie Alicante tellen mee. Internationale kopers moeten rekening houden met zowel de koopprijs als de verplichte transactiekosten die daarboven komen. Wie de juiste volgorde aanhoudt, van reservering tot notariële akte, bespaart tijd en voorkomt kostbare fouten.

Stap één: reserveringscontract en due diligence

De meeste aankopen van nieuwbouw in Spanje beginnen met een reserveringscontract, waarbij doorgaans een aanbetaling van ongeveer 1 procent van de koopprijs vereist is. Dit haalt de woning van de markt terwijl de juridische eigendomstitel, de bouwvergunning en de bankgaranties van de projectontwikkelaar worden gecontroleerd. De Spaanse wet, versterkt na de faillissementen van ontwikkelaars in de cyclus van 2008, vereist dat alle termijnbetalingen vóór oplevering gedekt zijn door een verzekeringspolis of bankgarantie. Controleer dit zorgvuldig. Een gekwalificeerde Spaanse vastgoedadvocaat, onafhankelijk van de ontwikkelaar, is in dit stadium geen optie maar noodzaak. De notaris bevestigt later de akte, maar de toetsing van de documentatie van de ontwikkelaar door de advocaat vindt weken daarvoor plaats. Het nalaten van een controle van de bouwvergunning bij het gemeentehuis behoort tot de meest voorkomende en meest kostbare fouten.

Stap twee: onderhandse koopovereenkomst en termijnbetalingen

Zodra de due diligence is afgerond, tekenen koper en verkoper de onderhandse koopovereenkomst (contrato privado de compraventa of het nieuwbouwequivalent, contrato de compraventa sobre plano). Op dit moment wordt doorgaans ongeveer 10 procent van de koopprijs betaald, al variëren de exacte bedragen per ontwikkelaar. Elke termijnbetaling tijdens de bouw moet gedekt zijn door de bovengenoemde bankgarantie, conform de beschermingen uit de Ley 57/1968 die zijn opgenomen in het huidige consumentenrecht. Registradores de España-data laat consistent zien dat de provincie Alicante aanzienlijke inschrijvingsaantallen voor nieuwbouw genereert binnen de Spaanse kustmarkten. De provincie Alicante, waar Formentera del Segura toe behoort, trekt al lang Noord-Europese kopers, waardoor de documentatie van projectontwikkelaars veelal beschikbaar is in het Engels, Nederlands en Duits. Bevestig dit schriftelijk in plaats van het aan te nemen.

Stap drie: belastingen, kosten en totale aankoopprijs

Bij nieuwbouwaankopen in Spanje is btw (IVA) verschuldigd van 10 procent over de opgegeven koopprijs, plus zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados) tegen tarieven die per autonome gemeenschap worden vastgesteld. In Valencia, dat de provincie Alicante omvat, heeft het zegelrecht de afgelopen jaren gevarieerd tussen 1,5 en 2 procent. Notaris- en kadasterkosten zijn gereguleerd en lopen op met de transactieprijs. Juridische kosten liggen doorgaans tussen 1 en 1,5 procent van de koopprijs. Alles bij elkaar moeten kopers rekenen op totale aankoopkosten van grofweg 13 tot 15 procent boven de advertentieprijs. Dat cijfer, ontleend aan de gangbare Spaanse overdrachtskosten en niet aan één enkel gegeven, is in lijn met de Banco de España-richtlijnen voor kostentransparantie voor kopers. Begroting zorgvuldig. Het onderschatten van deze kosten is de meest voorkomende financiële fout die internationale kopers maken.

Stap vier: overdracht, sleutels en registratie na aankoop

De overdracht vindt plaats voor een notaris, die de akte hardop voorleest, de identiteit van beide partijen via NIE-nummers (Número de Identificación de Extranjero) bevestigt en de overdracht begetuigt. Niet-Spaanse kopers moeten vóór de overdracht een NIE hebben; aanvragen lopen via het dichtstbijzijnde Spaanse consulaat of, in Spanje zelf, via de Policía Nacional. De koper betaalt op dat moment het resterende bedrag van de koopprijs, doorgaans via bankoverschrijving of bankwissel. Na ondertekening laat de koper de akte inschrijven in het Registro de la Propiedad, waarmee de overdracht van de juridische eigendomstitel formeel wordt afgerond. In de provincie Alicante verloopt deze inschrijving via het bevoegde kadasterkantoor en duurt het proces normaal gesproken enkele weken. Bewaar alle originele documenten. Na de inschrijving moeten kopers het gemeentehuis (het Ayuntamiento van Formentera del Segura) informeren voor de OZB-doeleinden (IBI) en aansluitingscontracten voor nutsvoorzieningen regelen als deze nog niet zijn overgeschreven.

Belangrijkste punten

• Formentera del Segura heeft één door veritySpain beoordeeld nieuwbouwproject op €399.000, gewaardeerd met 7,4 uit 10.
• Schakel een onafhankelijke Spaanse vastgoedadvocaat in voordat u een reserveringscontract tekent of een aanbetaling doet.
• Alle termijnbetalingen voor nieuwbouw moeten onder het Spaanse consumentenrecht gedekt zijn door een bankgarantie of verzekeringspolis.
• Reken op 13 tot 15 procent boven de koopprijs voor btw, zegelrecht, notariskosten, kadasterkosten en juridische kosten.
• Vraag uw NIE-nummer ruim voor de geplande overdrachtsdatum aan, want vertragingen kunnen de notarisafspraak uitstellen.