VERITYSPAIN

Methodiek

De Verity Score

Een cijfer van 1 tot 10, opgebouwd uit vier onderbouwde pijlers. Onafhankelijk, feitelijk en nooit commercieel. Elke weging hieronder is verankerd in openbaar onderzoek; elke invoerwaarde is te herleiden tot een gedocumenteerde bron.

Weging van de pijlers

Locatie & Omgeving

30%

Ligging, afstand tot zee, vervoer, scholen, zorg en voorzieningen in de omgeving.

Architectuur & Bouwkwaliteit

25%

Oppervlaktemix, plattegronden, voorzieningenpakket, energielabel en signalen van bouwkwaliteit.

Investeringswaarde

25%

Prijs per m² ten opzichte van de regio, huurrendement, jaarlijkse waardestijging, opleverjaar en marktdiepte.

Woonbeleving

20%

De dagelijkse leefbaarheid: klimaat, loopbaarheid, zwembad en groen, karakter van de buurt.

Dit zijn exact de vier pijlers die op elke projectpagina staan, in de volgorde Locatie (30%), Architectuur (25%), Investering (25%) en Wonen (20%). De vier wegingen tellen op tot 100%.

Waarom deze wegingen

Onze kopers zijn overwegend internationaal (Noord-Europees, vooral Nederlands, Duits, Belgisch, Frans en Brits). Voor dit segment zetten meerdere onafhankelijke onderzoeken locatiegebonden factoren consequent bovenaan de beslisboom. De International Buyer Survey 2024 van Knight Frank noteert locatie als belangrijkste drijfveer in 7 van de 9 Europese herkomstmarkten die wij volgen; het jaarrapport van Idealista komt specifiek voor Spanje tot dezelfde conclusie.

Investeringsfundamenten (huurrendement, waardestijging, prijs versus gebiedsbenchmark) en Architectuur & bouwkwaliteit vormen een gelijkwaardig tweede cluster van elk 25%. Investering bepaalt welk project een koper binnen een gekozen gebied uitkiest, maar overstemt de locatievoorkeur zelden; architectuur telt vooral voor de keuze van de woning en de waarde op lange termijn. Spaanse nieuwbouw valt onder strakke CTE-normen en levert grotendeels vergelijkbare casco’s op, waardoor het architectonische onderscheid vooral in het voorzieningenpakket en de flexibiliteit van de plattegrond zit.

Woonbeleving (20%) vangt de dagelijkse werkelijkheid van een locatie — klimaat, loopbaarheid, zwembad en groen, het karakter van de buurt. Deze pijler deelt fundamentele drijfveren met Locatie en heeft daarom de lichtste weging van de vier; we houden hem apart zodat kopers leefbaarheid los van de harde geografie beoordeeld zien.

We claimen bewust geen statistische optimaliteit. Met circa 600 projecten en een beperkt aantal uitverkochte uitkomsten (tot nu toe 5) hebben we niet de steekproefomvang om wegingen uit onze eigen conversiedata af te leiden. De huidige waarden zijn verankerd in het genoemde onderzoek en worden jaarlijks herzien naarmate onze steekproef groeit.

Wat er in elke pijler zit

Locatie & Omgeving

  • •Afstand tot zee en oriëntatie — Open-Meteo plus de geocoördinaten van het project
  • •Scholen, supermarkten, apotheken, ziekenhuizen en jachthavens — OpenStreetMap (Overpass API)
  • •Internationale scholen — apart signaal voor voor expats relevante verzorgingsgebieden
  • •Rijtijd naar het vliegveld — echte route via OSRM, met het vliegveld expliciet benoemd

Investeringswaarde

  • •Prijs per m² ten opzichte van de provinciale benchmark
  • •Bandbreedte van het huurrendement (bruto, zowel lange als korte termijn)
  • •Jaarlijkse waardestijging (vijf jaar, INE Registradores)
  • •Opleverjaar — dichter bij vandaag scoort hoger in het huidige renteklimaat
  • •Beschikbare voorraad — uitverkocht, schaars of ruim (scrape van het HabiHub-portaal)

Architectuur & Bouwkwaliteit

  • •Oppervlaktebereik (min–max m²) — variatie zegt iets over de breedte van het project
  • •Beschikbaarheid van plattegronden — gepubliceerde, indexeerbare pdf’s en jpg’s
  • •Voorzieningenpakket — zwembad, parkeren, gemeenschappelijke tuin, fitness, conciërge
  • •Energielabel — voor zover gepubliceerd
  • •Aantal varianten — hoeveel verschillende woningtypen er zijn

Woonbeleving

  • •Klimaatbeeld — vijfjaarsgemiddelden van Open-Meteo
  • •Dagelijkse leefbaarheid — zwembad, groen en bereikbaarheid te voet
  • •Karakter van de buurt — dichtheid en sfeer van de directe omgeving

Gevoeligheid en robuustheid

We hebben de weging opnieuw doorgerekend met afwijkingen van ±5% en ±10%. De top 25 blijft in beide gevallen stabiel: dezelfde 25 projecten staan in de ranglijst, met hooguit 3 plaatsen verschuiving. Het eindcijfer beweegt voor elk afzonderlijk project maximaal 0,4 punt, onder de resolutie die wij publiceren (één decimaal). Dat geeft ons vertrouwen dat de gekozen wegingen niet op het scherp van de snede staan — kleine afwijkingen maken de ordening niet ongeldig. De volledige gevoeligheidstabel is op aanvraag beschikbaar.

Bronnen

Jaarlijkse herziening

We verplichten ons tot een openbare herziening van deze wegingen elke januari. Naarmate onze steekproef van uitverkochte projecten en kopersconversies groeit, vergelijkt de herziening de door het model geïmpliceerde wegingen (regressie van pijlerscores op gerealiseerde uitkomsten) met de huidige waarden, en publiceren we elke wijziging met een gedateerde changelog-vermelding. De eerste herziening betreft heel 2026.

Wat wij niet publiceren

Projecten met een score onder de 6,0 nemen we niet op in de openbare catalogus. Dat is geen commercieel filter maar een kwaliteitsdrempel. Onder de 6,0 hebben we onvoldoende vertrouwen dat het project wezenlijke waarde biedt aan een serieuze koper ten opzichte van alternatieven in hetzelfde gebied, en dan laten we het liever weg dan dat we misleiden. Op dit moment valt 0% van onze geanalyseerde voorraad onder deze drempel; in de praktijk vangt de ondergrens vooral projecten met ontbrekende gegevens of een mager voorzieningenpakket, niet slechte locaties.

← Terug naar het overzicht →