Nieuwbouw redován telt één actief project, geprijsd op €190.000, beoordeeld met 7,4/10 door de redactie van veritySpain. Daarmee is dit een van de kleinere markten in het binnenland van de Costa Blanca. Voor internationale kopers heeft dat beperkte aanbod een praktisch voordeel: het aankoopproces volgt hetzelfde juridische kader als elders in de provincie Alicante, zodat de stappen goed gedocumenteerd zijn, ook al is het lokale transactievolume bescheiden. Het kooptraject in Spanje duurt doorgaans drie tot zes maanden, van reservering tot overdracht. Bijkomende kosten bovenop de vraagprijs bedragen doorgaans 10 tot 13 procent, afhankelijk van of u nieuwbouw (onderhevig aan IVA plus zegelrecht) of bestaande bouw (onderhevig aan ITP) koopt. Bepalen in welke categorie uw aankoop valt, is het eerste beslissingsmoment.

De reserveringsfase en het NIE

€500 tot €5.000 is het gebruikelijke bereik voor een reserveringsaanbetaling voor nieuwbouw in de regio Alicante, verrekend met de overeengekomen koopprijs. Voordat u iets ondertekent, heeft u een Número de Identificación de Extranjero (NIE) nodig, het Spaanse fiscale identificatienummer voor niet-ingezetenen. De NIE-aanvraag wordt ingediend bij een Spaans consulaat in het buitenland of bij een Nationale Politiepost (Comisaría) in Spanje; verwerking kan in drukke periodes twee tot vier weken duren. Open tegelijkertijd een Spaanse bankrekening. Automatische incasso voor gemeenschapskosten en nutsvoorzieningen vereist een binnenlandse rekening, en geldschieters die een Spaanse aankoop financieren staan er doorgaans ook op. Het NIE en de bankrekening zijn geen optionele stappen. Zorg dat u beide heeft geregeld voordat u een aanbetaling doet.

Voorlopig contract en gespreide betalingen

10 procent van de koopprijs is de standaardaanbetaling die vereist is onder een contrato de arras penitenciales zodra beide partijen besluiten door te gaan. Registraties bij Registradores de España tonen aan dat dit onderhandse contract de ruggengraat vormt van de meeste woningtransacties: de koper verliest de aanbetaling bij terugtrekking; de verkoper betaalt het dubbele bij uitval. Voor nieuwbouwkopen in aanbouw biedt de ontwikkelaar in plaats daarvan een contrato de compraventa aan met een gespreide betalingsregeling gekoppeld aan bouwmijlpalen. De Spaanse wet (Ley 57/1968 en de opvolgende regelgeving) verplicht ontwikkelaars termijnbetalingen te garanderen via een bankgarantie of verzekeringspolis. Controleer de garantie altijd voordat u termijnbedragen overmaakt. Uw Spaanse advocaat dient de vergunningen van de ontwikkelaar, de bouwvergunningen (licencia de obras) en de nota simple van het Registro de la Propiedad te controleren voordat u verder gaat dan de initiële reservering.

Hypotheken en financiering

70 procent loan-to-value is het gebruikelijke maximum voor niet-ingezetene kopers bij Spaanse geldschieters, vergeleken met maximaal 80 procent voor ingezetenen, als algemene marktconventie vermeld in de richtlijnen van Banco de España over hypotheekregulering. Dat betekent dat een koper die het door veritySpain geanalyseerde object van €190.000 op het oog heeft, minimaal €57.000 aan liquide vermogen plus aankoopkosten nodig heeft. Hypotheken met vaste rente zijn het dominante product in Spanje geworden na de Euribor-volatiliteit van 2022 tot 2023; variabele rentes gekoppeld aan Euribor zijn nog verkrijgbaar, maar brengen herfinancieringsrisico met zich mee. Spaanse banken vereisen een volledige taxatie (tasación) door een bij de Banco de España geregistreerd taxatiebedrijf voordat een hypotheekaanbieding wordt uitgebracht. De notaris moet vervolgens een Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) afgeven en een bezinningsperiode van tien dagen toestaan voordat wordt getekend. Die bezinningsperiode is verplicht op grond van de hypotheekwet van 2019 en kan niet worden afgezien.

Overdracht, belastingen en registratie

Op de dag van overdracht ondertekenen koper en verkoper de escritura pública (de leveringsakte) voor een Spaanse notaris. Nieuwbouwkopen zijn onderhevig aan IVA van 10 procent (voor woningen) plus Actos Jurídicos Documentados (AJD), het zegelrecht dat de Comunitat Valenciana heft; de actuele AJD-tarieven voor nieuwe woningen in de regio Valencia worden gepubliceerd door de regionale overheid en dienen op het moment van aankoop bij uw fiscaal adviseur te worden bevestigd, aangezien ze kunnen worden herzien. Notariskosten, kadasterkosten en de kosten van uw advocaat meegerekend, bedragen de totale verwervingskosten boven de koopprijs doorgaans 11 tot 13 procent voor nieuwbouw. Na ondertekening laat uw advocaat de escritura inschrijven bij het Registro de la Propiedad, waarmee uw eigendom juridisch wordt vastgelegd. Inschrijving duurt onder normale omstandigheden twee tot acht weken. De ligging van Redován in de comarca Vega Baja del Segura betekent dat het relevante kadaster zich in Orihuela bevindt.

De belangrijkste punten

• Vraag uw NIE aan en open een Spaanse bankrekening voordat u enig reserveringscontract ondertekent.
• Nieuwbouwkopers betalen IVA van 10 procent plus AJD-zegelrecht, geen ITP-overdrachtsbelasting.
• Termijnbetalingen voor nieuwbouw in aanbouw moeten op grond van de Spaanse wet worden gedekt door een bankgarantie.
• Hypotheekfinanciering voor niet-ingezetenen is doorgaans begrensd op 70 procent LTV bij Spaanse geldschieters.
• Reken op 11 tot 13 procent boven de koopprijs voor belastingen, notaris- en advocaatkosten.