Nieuwbouw in San Miguel de Salinas beslaat momenteel een prijsbereik van €135.000 tot €1.000.000, verdeeld over 13 projecten die zijn geanalyseerd door veritySpain, dat de gemeente een gemiddelde kwaliteitsscore van 7,6 op 10 heeft toegekend. Die breedte weerspiegelt een markt waar compacte binnenlandse appartementen naast grotere villa's dicht bij de grens met Orihuela Costa staan. Internationale kopers uit Noord-Europa vormen een aanzienlijk deel van de kopers, aangetrokken door het milde klimaat het hele jaar door en directe vluchten naar de luchthaven Alicante-Elche, op circa 40 kilometer naar het noorden. Het koopproces begrijpen voordat u zich committeert, beschermt zowel uw budget als uw planning. De stappen van de eerste reservering tot de sleuteloverdracht duren doorgaans zes tot achttien maanden voor een off-plan woning, afhankelijk van de bouwvoortgang en hypotheekvereisten.

Reservering en voorlopige koopovereenkomst

Een reserveringscontract (contrato de reserva) is het eerste juridische document dat u ondertekent; daarvoor is doorgaans een aanbetaling van €3.000 tot €6.000 aan de ontwikkelaar vereist. Dit haalt de woning tijdelijk van de markt voor een bepaalde periode, meestal twee tot vier weken, terwijl due diligence wordt uitgevoerd. Schakel een Spaanse advocaat (abogado) in die onafhankelijk is van de ontwikkelaar voordat u enig geld betaalt; zijn honorarium bedraagt doorgaans €1.000 tot €2.000 voor een standaardtransactie. Uw advocaat controleert of de ontwikkelaar een bouwvergunning heeft (licencia de obras), of het perceel vrij van lasten is (nota simple van het Registro de la Propiedad) en of termijnbetalingen gedekt zijn door bankgaranties of verzekeringen zoals vereist door Ley 57/1968. Registradores de España publiceert richtlijnen over hoe u de eigendomsstatus online kunt verifiëren via zijn portaal. Dit onderdeel overslaan is de meest gemaakte fout door eerste kopers in de regio Alicante.

NIE-nummer en bankrekening

Elke buitenlandse koper moet een Número de Identificación de Extranjero (NIE) verkrijgen voordat de notaris de verkoop kan afronden. Het NIE is uw fiscale identificatienummer in Spanje. U kunt dit aanvragen via een Spaans consulaat in uw thuisland of rechtstreeks bij een Nationaal Politiebureau in Alicante; de consulaatroute duurt vaak vier tot acht weken, dus begin er vroeg mee. U heeft ook een Spaanse bankrekening nodig om de hypotheek te ontvangen (indien van toepassing) en om de automatische vaste lasten te betalen die bij eigendom horen: servicekosten van de vereniging van eigenaren, IBI-onroerendgoedbelasting en energiecontracten. Een rekening op afstand openen is eenvoudig bij de meeste grote Spaanse banken, mits u een geldig paspoort en bewijs van adres in het buitenland overlegt. Zonder NIE geen escritura. Dat is een harde regel.

Belastingen en aankoopkosten

Nieuwbouwwoningen in Spanje zijn onderworpen aan IVA (btw) van 10 procent van de aankoopprijs, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD), de Spaanse variant van overdrachtsbelasting, vastgesteld op 1,5 procent in de Comunitat Valenciana. Voor een appartement van €250.000 betekent dit ongeveer €25.000 aan IVA en €3.750 aan AJD, exclusief notaris- en kadasterkosten. Notariskosten volgen een door de staat vastgestelde glijdende schaal en liggen doorgaans tussen €600 en €1.200. Kadasterkosten zijn vergelijkbaar. Advocaatkosten voegen, zoals eerder vermeld, nog eens €1.000 tot €2.000 toe. Bereken een totale aankoopprijs van 13 tot 15 procent boven de koopsom voor alle belastingen en professionele honoraria. veritySpain data toont aan dat kopers die dit bedrag onderschatten bij oplevering regelmatig met kortetermijn-liquiditeitsproblemen te maken krijgen. Resalewoningen (tweedehands) betalen ITP-overdrachtsbelasting in plaats van IVA, momenteel 10 procent in Valencia; dit onderscheid is relevant als u een nieuwbouwaankoop overweegt te combineren met een resale in hetzelfde gebied.

Hypotheken en termijnbetalingen voor off-plan

Spaanse banken lenen tot 70 procent van de getaxeerde waarde (tasación) aan niet-ingezeten kopers, tegenover maximaal 80 procent voor ingezetenen. De taxateur wordt aangesteld door de bank, niet door de koper, en het rapport is zes maanden geldig. Tijdens de bouwfase vraagt de ontwikkelaar termijnbetalingen op afgesproken mijlpalen: doorgaans 20 tot 30 procent bij ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst (contrato privado de compraventa), met daaropvolgende betalingen gekoppeld aan de voltooiing van de constructie en de plaatsing van het dak. Elke termijnbetaling moet gedekt zijn door een bankgarantie (aval bancario) of een verzekeringspolis op grond van de huidige wetgeving; eis deze documenten op voordat u elke overboeking doet. Bij notarieel transport wordt de hypotheek gelijktijdig met de eindbetalingen uitbetaald. Banco de España publiceert zijn hypotheekstatistieken per kwartaal, wat context biedt over de geldende rentetarieven en leenvoorwaarden voor niet-ingezetenen. Hypotheken met vaste rente van 10 tot 25 jaar zijn momenteel het meest gangbare product voor internationale kopers.

Samenvatting

• Schakel een onafhankelijke Spaanse advocaat in voordat u een reserveringsaanbetaling doet; reken op honoraria van €1.000 tot €2.000.
• Vraag uw NIE vroeg aan; behandeling via het consulaat kan vier tot acht weken duren en geen enkele verkoop wordt afgerond zonder dit nummer.
• Bereken 13 tot 15 procent boven de aankoopprijs voor IVA, AJD, notaris, kadaster en juridische kosten.
• Controleer of elke termijnbetaling gedekt is door een bankgarantie of verzekeringspolis afgegeven door een gereguleerde instelling.
• Niet-ingezetenen kunnen doorgaans hypotheken krijgen tot 70 procent van de getaxeerde waarde; controleer de actuele tarieven via Banco de España voordat u zich verbindt aan een tijdlijn van de ontwikkelaar.