Nieuwbouw Sangonera la Verde telt momenteel één project in de veritySpain-database, met een redactionele score van 8,2 op 10 en een vraagprijs van €300.000. Dat enkele gegeven vertelt een precies verhaal: dit is een kleine, opkomende markt aan de westelijke rand van de stad Murcia, nog niet op het netvlies van de meeste internationale kopers. Wie bereid is een overzichtelijk maar procedureel veeleisend aankoopproces te doorlopen, volgt hetzelfde juridische kader als elders in Spanje. Dat kader grondig kennen is het scherpste concurrentievoordeel dat een buitenlandse koper de onderhandelingen in kan brengen.

Reservering en onderhands koopcontract

De eerste bindende stap is de reserva, een kort document met een aanbetaling die doorgaans tussen €3.000 en €6.000 ligt voor nieuwbouw in de regio Murcia. De betaling haalt de woning van de markt terwijl het due diligence-onderzoek loopt. Binnen twee tot vier weken tekenen koper en ontwikkelaar het contrato de arras of contrato privado de compraventa, een onderhandse koopovereenkomst die prijs, betalingsschema en leverplicht van de ontwikkelaar vastlegt. Trekt de ontwikkelaar zich na ondertekening terug, dan is hij naar Spaans recht verplicht dubbel de aanbetaling terug te betalen. Uit gegevens van Registradores de España blijkt dat off-plan contracten in deze regio al in dit stadium registreerbaar zijn, wat een belangrijke beschermingslaag biedt. Teken nooit zonder dat een in Spanje gekwalificeerde advocaat de bouwvergunning en de bankgarantie van de ontwikkelaar heeft gecontroleerd.

Termijnbetalingen en bankgaranties

Nieuwbouwprojecten in Spanje vereisen termijnbetalingen tijdens de bouw, doorgaans 10 procent bij ondertekening van het onderhandse contract en nog eens 10 tot 15 procent bij overeengekomen bouwmijlpalen. Elke euro die vóór de escritura (eigendomsakte) wordt betaald, moet individueel gegarandeerd zijn door een bank of verzekeraar op grond van Ley 57/1968 en de opvolgende bepalingen. Vraag de ontwikkelaar om de aval bancario voor elke tranche vóórdat u overmaakt. Sangonera la Verde valt onder de gemeente Murcia, waar de gemeentelijke afdeling ruimtelijke ordening, de Gerencia Municipal de Urbanismo, de licencia de primera ocupación afgeeft die bevestigt dat de bouw aan de goedgekeurde plannen voldoet. Het verlenen van die vergunning luidt de notarisafspraak in. Verwerk het betalingsschema van meet af aan in uw liquiditeitsplanning.

Belastingen en bijkomende kosten

10 procent IVA (btw) geldt voor alle nieuwbouw woningverkopen in Spanje; dit is niet onderhandelbaar en wordt betaald bij ondertekening van de escritura. Naast de IVA betalen kopers Actos Jurídicos Documentados (AJD), de Spaanse equivalent van overdrachtsbelasting, door de regio Murcia vastgesteld op 0,1 procent van de koopprijs voor nieuwbouw onder specifieke voorwaarden, al geldt voor andere transacties een hoger tarief. Tel daarbij notariskosten (gereguleerd via de nationale tariefschaal, globaal €600 tot €1.200 voor een woning in deze prijsklasse), kadasterkosten en het honorarium van uw advocaat, doorgaans 1 procent van de koopprijs plus btw. De totale verwervingskosten voor nieuwbouw van €300.000 in Murcia bedragen circa 12 tot 14 procent bovenop de koopprijs. Uit hypotheekstatistieken van Banco de España blijkt dat niet-ingezetenen doorgaans 60 tot 70 procent van de nieuwbouwwaarde financieren, waarbij Spaanse geldverstrekkers een formele tasación (taxatie) eisen vóór goedkeuring.

Van escritura tot sleuteloverdracht

De overdracht vindt plaats ten overstaan van een Spaanse notaris, die de volledige akte hardop voorleest en identiteitsdocumenten verifieert, inclusief het NIE, het buitenlanders-identificatienummer dat elke koper moet hebben vóór een vastgoedtransactie. De NIE-aanvraag verloopt via een Spaans consulaat in het buitenland of via de Oficina de Extranjeros in Murcia. Op de dag van de escritura worden het openstaande saldo en alle belastingen voldaan; de ontwikkelaar overhandigt de sleutels en de licencia de primera ocupación. Binnen 30 dagen moet de koper zelf IVA en AJD aangeven en betalen bij de Agencia Tributaria de la Región de Murcia. Binnen 15 werkdagen stuurt de notaris de akte elektronisch naar het Registro de la Propiedad; de geregistreerde eigendomstitel ontvangt de koper doorgaans binnen twee tot drie maanden. veritySpain data van het enige gevolgde project in Sangonera la Verde bevestigt opleveringstermijnen die aansluiten bij de regionale norm van 18 tot 24 maanden na reservering voor off-plan nieuwbouw.

Kernpunten

• veritySpain beoordeelt het enige gevolgde project in Sangonera la Verde met 8,2/10 bij een woningprijs van €300.000.
• Vraag uw NIE aan vóórdat u iets ondertekent: geen enkele Spaanse vastgoedtransactie is rechtsgeldig zonder dit nummer.
• Elke termijnbetaling moet een individuele aval bancario hebben op grond van Ley 57/1968 ter bescherming van uw geld.
• Reken op 12 tot 14 procent bovenop de koopprijs voor IVA, AJD, notaris- en advocaatkosten in Murcia.
• Dit is een opkomende markt met laag volume: onafhankelijk juridisch advies is hier des te belangrijker.