Huis kopen in Spanje als Britse koper (gids na Brexit)

Britse kopers kunnen nog steeds onroerend goed in Spanje kopen, precies zoals eerder, zonder beperkingen op buitenlands eigendom. Brexit veranderde echter vrijwel alles rond de aankoop: hoe lang u mag blijven, hoe u als eigenaar wordt belast, en welk visum u nodig hebt om een heel seizoen hier door te brengen. De koopmechaniek is dezelfde als voor elke koper; de gevolgen van niet-EU-burgerschap zijn wat mensen verrast. Deze gids behandelt wat er echt veranderde en hoe Britse kopers dat aanpakken aan de Costa Blanca en Costa Cálida.

Wat Brexit echt veranderde

Sinds 1 januari 2021 zijn Britse staatsburgers derdelanders in de ogen van de EU. Eigendom zelf is nooit geraakt, en er is geen extra toestemming of hogere prijs voor Britse kopers. Wat veranderde is uw immigratiestatus (u bent nu bezoeker tenzij u een visum hebt), uw belastingtarief als niet-resident eigenaar, en uw toegang tot zorg. Niets daarvan verhindert de aankoop; het bepaalt hoe u de woning daarna gebruikt en aanhoudt.

De 90/180-dagenregel

Houders van een Brits paspoort mogen maximaal 90 dagen in een rollende periode van 180 dagen in het Schengengebied verblijven zonder visum, volgens de Schengen Borders Code. Dat is grofweg drie maanden van elke zes, en het telt voor elk Schengenland, niet alleen Spanje. Voor eigenaren die een lange zomer of winter willen doorbrengen, is 90 dagen het harde plafond voor visumvrij verblijf. Houd uw dagen bij: overschrijding kan tot inreisverboden leiden. Kopers die langer willen, vragen vóór vertrek een verblijfsvisum aan.

Visa voor langer dan 90 dagen

Twee routes dekken de meeste kopers van een tweede woning. Het non-lucratieve visum past bij gepensioneerden en wie passief inkomen heeft: u toont voldoende middelen (een veelvoud van de Spaanse IPREM-inkomensnorm) en privéziektekostenverzekering, en u belooft niet te werken. Het digital nomad-visum, ingevoerd onder de Startup Law van 2023, past bij remote workers in dienst van niet-Spaanse bedrijven. Beide vraagt u aan bij een Spaans consulaat in het VK vóór u vertrekt, en beide kunnen tot langer verblijf leiden. Uw abogado of een gespecialiseerde immigratieadvocaat regelt de papieren.

Uw NIE aanvragen

Elke buitenlandse koper heeft een NIE nodig, het Número de Identificación de Extranjero, vóór ondertekening van een koopcontract of de overdracht. Vraag aan bij een Spaans consulaat in het VK of bij een kantoor van de Policía Nacional in Spanje. Brexit veranderde deze eis niet, maar de vraag bij consulaten is gestegen: boek vroeg, idealiter vóór u showhomes bekijkt.

Geld overmaken van pond naar euro

Valuta is waar Britse kopers het vaakst ongemerkt geld verliezen. Nieuwbouw van tekening wordt in termijnen tijdens de bouw betaald, dus u wisselt GBP meerdere keren om naar EUR, en de wisselkoers beweegt tussen betalingen. Huisbanken hanteren doorgaans een zwakkere koers plus overboekingskosten; gespecialiseerde valutabrokers bieden meestal smallere spreads en laten u een koers vooraf vastzetten met een forward contract. Bij een aankoop van enkele honderdduizenden euro’s kan het verschil tussen bankkoers en brokerkoers oplopen tot duizenden ponden.

Hypotheken voor niet-resident Britse kopers

Spaanse banken lenen aan niet-residenten, maar onder strengere voorwaarden dan aan residenten. Verwacht een maximale lening van ongeveer 60 tot 70 procent van de banktaxatie (niet de koopprijs), dus u hebt een grotere eigen inbreng nodig dan in het VK. Banken beoordelen uw inkomen en bestaande schulden, en de hypotheek rust op het Spaanse pand. Rentes en voorwaarden verschillen per bank, dus vergelijk offertes of gebruik een bemiddelaar; de Banco de España publiceert de referentierentes waar de meeste variabele hypotheken aan gekoppeld zijn.

Belastingen en kosten bij aankoop van nieuwbouw

Nieuwbouw in Spanje valt onder IVA (btw) van 10 procent, plus AJD-zegelrecht, regionaal vastgesteld en typisch rond 1,5 procent in de Comunidad Valenciana die de Costa Blanca dekt. Daarboven komen notariskosten, kadasterkosten en uw advocatenhonorarium. Als werkbegroting: reken grofweg 13 tot 15 procent van de koopprijs voor belastingen en kosten bij nieuwbouw, bovenop de prijs zelf. Deze tarieven zijn gelijk voor Britse en EU-kopers; Brexit heeft de koopkosten niet verhoogd.

Doorlopende belastingen: daar bijt de niet-EU-status

Zodra u eigenaar bent, wordt de kernwijziging door Brexit zichtbaar. Niet-resident eigenaren betalen belasting over huurinkomsten of over een forfaitair toegerekend inkomen als de woning voor eigen gebruik is. Inwoners van EU- of EER-landen worden belast tegen 19 procent en mogen kosten aftrekken; niet-EU-eigenaren, waaronder Britse residenten, betalen een vast tarief van 24 procent zonder kostenaftrek, volgens de regels van de Agencia Tributaria voor inkomstenbelasting van niet-residenten. U betaalt ook jaarlijks IBI (lokale onroerendezaakbelasting) en, boven regionale drempels, vermogensbelasting. Neem het tarief van 24 procent mee in elke buy-to-let-berekening.

Zorg

Britse gepensioneerden met een Brits staatspensioen kunnen zich met een S1-formulier (uitgegeven door de Britse overheid) registreren voor Spaanse publieke zorg. Alle anderen, inclusief houders van een non-lucratief of digital nomad-visum, hebben een complete privéziektekostenverzekering nodig, zowel voor de visumaanvraag als voor dagelijkse dekking. De GHIC-kaart dekt alleen noodgevallen tijdens korte bezoeken, geen verblijf.

De aankoop zelf is onveranderd

Buiten immigratie en belasting is het koopproces identiek aan dat voor elke internationale koper: schakel een onafhankelijke abogado in, controleer de bouwvergunning van de ontwikkelaar en de bankgarantie op uw aanbetaling, teken het onderhandse contract, en passeer bij de notaris. Voor de volledige stap-voor-stapmechaniek, lees onze gids over nieuwbouw kopen in Spanje.