Het Spaanse koopcontract voor vastgoed: wat u tekent, en wanneer u gebonden bent

Vier verschillende documenten kunnen bij een Spaanse vastgoedaankoop het woord "contract" dragen, en ze binden u op heel verschillende manieren. Kopers die aannemen dat het eerste document dat ze tekenen voorlopig is, komen daar vaak bedrogen mee uit. Deze gids legt uit wat elk document doet, op welk moment u juridisch gebonden bent, en welke clausules een tweede keer lezen verdienen voordat u uw handtekening zet.

Vier documenten, vier niveaus van verbintenis

Een aankoop doorloopt doorgaans een reserveringsovereenkomst, een arras-contract, een privaat koopcontract en ten slotte de notariële akte. Niet elke transactie gebruikt alle vier: een ontwikkelaar kan de reservering en het privécontract in één document samenvoegen, maar de volgorde van verbintenis blijft dezelfde. De eigendom zelf gaat pas over bij het laatste van deze documenten.

De reserveringsovereenkomst (contrato de reserva)

De reservering haalt de woning voor een vaste periode, meestal twee tot vier weken, van de markt terwijl uw advocaat de controles uitvoert. Het is geen door de Spaanse wet gedefinieerde categorie; het is simpelweg een privéovereenkomst, wat betekent dat de voorwaarden zijn wat de partijen erin vastleggen. De belangrijkste vraag is wat er met uw geld gebeurt als de juridische controles een probleem aan het licht brengen. Een reservering die de aanbetaling onder alle omstandigheden niet-terugvorderbaar maakt, laat u opdraaien voor de gebreken van de verkoper.

Het arras-contract, en de regel die voor beide partijen geldt

Het arras-contract is het punt waarop de meeste kopers voor het eerst serieus gebonden raken. Volgens artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek mag, wanneer een aanbetaling is overeengekomen als arras penitenciales, elke partij zich terugtrekken: een koper die afhaakt raakt de aanbetaling kwijt, en een verkoper die afhaakt moet het dubbele terugbetalen.Código Civil

Die symmetrie is belangrijk, en de precieze bewoording ook. De Spaanse wet erkent meer dan één soort arras, en alleen de variant penitenciales geeft dit recht om terug te treden. Als het contract niet vermeldt welk type van toepassing is, kunnen rechters het lezen als confirmatorio: dan is de verkoop bindend en is terugtrekken een contractbreuk in plaats van een afgekochte uitweg. Vraag uw advocaat om schriftelijk te bevestigen welk type uw contract creëert.

Het privaat koopcontract (contrato privado de compraventa)

Dit is de volledige overeenkomst tussen koper en verkoper: prijs, betalingsschema, opleverdatum, wat inbegrepen is, en wat er gebeurt als een van beide partijen niet nakomt. Het is bindend tussen u beiden, maar het maakt u niet tot eigenaar en is niet zichtbaar voor derden tenzij het wordt geregistreerd. Bij een aankoop op plan is dit ook het document waarin de bouwmijlpalen en de daaraan gekoppelde termijnbetalingen worden vastgelegd.

Wanneer de eigendom werkelijk overgaat

De eigendom gaat over bij het tekenen van de notariële koopakte ten overstaan van een notaris, omdat de akte wordt beschouwd als levering van de woning.Código Civil De notaris controleert identiteit en handelingsbekwaamheid, leest de akte voor en verifieert de inschrijving in het register vlak voor de ondertekening. De daaropvolgende registratie bij het Kadaster maakt u niet tot eigenaar, maar beschermt u wel tegen concurrerende aanspraken van derden.Registro de la Propiedad Behandel dit niet als optioneel papierwerk.

Wat een contract voor aankoop op plan moet bevatten

Kopen vóór oplevering voegt een beschermingslaag toe die het waard is clausule voor clausule te controleren. Volgens de Ley de Ordenación de la Edificación moeten bedragen die een koper vooruitbetaalt voordat het gebouw klaar is, worden gewaarborgd door een bankgarantie of verzekeringspolis en worden aangehouden op een aparte rekening die uitsluitend voor de bouw wordt gebruikt.Ley de Ordenación de la Edificación Dezelfde wet stelt de garantietermijnen vast die vanaf oplevering lopen: tien jaar voor structurele gebreken, drie jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten, en één jaar voor afwerkingsgebreken.Ley de Ordenación de la Edificación

Een contract dat termijnbetalingen vraagt zonder de garant en de rekening te vermelden, biedt u die bescherming niet, wat er verder ook in staat.

Clausules die een tweede keer lezen verdienen

Opleverdata in contracten voor aankoop op plan worden vaak uitgedrukt als een schatting met een respijtperiode; controleer welk verhaal u heeft als die periode verstrijkt. Ga na wie de kosten draagt als de eerste bewoningsvergunning vertraging oploopt, of de ontwikkelaar materialen of indeling mag wijzigen, en hoe een eventuele hypotheeksubrogatie wordt afgehandeld. Controleer ook of de omschrijving van de woning overeenkomt met de registerinschrijving en de bij het contract gevoegde plannen: een afwijking in het oppervlak is veel makkelijker op te lossen vóór ondertekening dan erna.

Voordat u tekent

Schakel een advocaat in die onafhankelijk is van de verkoper, de makelaar en de ontwikkelaar, en laat deze de registercontrole, de bestemmingsplancontrole en de lastencontrole uitvoeren voordat er geld wordt overgemaakt. Niets in deze gids is juridisch advies; het beschrijft hoe de documenten werken, zodat u betere vragen kunt stellen aan de professional die u adviseert. Voor het bredere proces, NIE, belastingen, hypotheken en oplevering, verwijzen wij naar onze gids over het kopen van nieuwbouw in Spanje.