La obra nueva en Algorfa se sitúa en una horquilla de precios de €158.000 a €420.000, y los dos proyectos analizados por veritySpain obtienen una puntuación editorial media de 7,3 sobre 10. Esa ficha refleja calidad constructiva real y fundamentos de ubicación, no texto de marketing. Algorfa es un pequeño municipio del interior en la comarca Vega Baja del Segura, a unos 20 kilómetros de Torrevieja y con fácil acceso al aeropuerto de Murcia-Corvera. Para los compradores internacionales, el proceso de compra en España es uniforme en su estructura jurídica, pero los detalles prácticos premian la preparación. Esta guía recorre cada fase, desde la reserva de una parcela hasta la recogida de llaves, de modo que los compradores se acerquen a un promotor en Algorfa sabiendo qué documentos, costes y plazos esperar.

Antes de firmar nada: NIE, cuenta bancaria y representación legal

Tres trámites administrativos deben estar completados antes de que cualquier contrato sea válido. El primero es el NIE (Número de Identificación de Extranjero), el número de identificación fiscal que España asigna a los no residentes. Sin él, ninguna compraventa inmobiliaria puede inscribirse. La solicitud del NIE puede presentarse en un consulado español en el país de origen o en persona en la Oficina de Extranjería de la provincia de Alicante. El segundo paso es abrir una cuenta bancaria española en euros: promotores y notarios esperan que los pagos procedan de una cuenta española, y las entidades hipotecarias lo exigen. El tercero es designar un abogado español independiente especializado en inmobiliario antes de abonar cualquier cantidad. El abogado comprueba el título de propiedad del promotor, la licencia de obras y el aval bancario, legalmente obligatorio para proteger los pagos aplazados en compras sobre plano al amparo del marco de la Ley 20/2015. Estos tres trámites llevan de dos a seis semanas. Inícielos en paralelo.

Reserva y contrato privado de compraventa

Una señal de reserva, habitualmente unos pocos miles de euros, asegura una unidad concreta y la retira del mercado. Se abona antes de que las comprobaciones legales estén completadas, por lo que su abogado debe confirmar que el proyecto cuenta con una licencia de obras válida del Ayuntamiento de Algorfa antes de que se transfiera ningún dinero. Una vez que la nota simple registral resulta limpia, se firma el contrato privado de compraventa (Contrato de Arras o Contrato de Compraventa Privado) y se paga un depósito mayor, habitualmente el 10 % del precio acordado. En la obra nueva sobre plano, los sucesivos pagos aplazados se realizan durante la construcción, cada uno protegido por el aval bancario. Registradores de España recoge que las inscripciones de compras sobre plano en la provincia de Alicante han seguido siendo un segmento activo del mercado español de obra nueva en su conjunto, reflejo de la demanda sostenida de compradores internacionales en la Costa Blanca. Guarde copias certificadas de cada justificante de pago.

Impuestos y gastos de compra

En una obra nueva en España, el impuesto aplicable es el IVA al 10 % del precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunitat Valenciana se sitúa en el 1,5 %. En una vivienda de €250.000, eso supone por sí solo €28.750 en impuestos. Los honorarios del abogado para un letrado bilingüe competente suelen ascender a entre el uno y el dos por ciento del precio de compra. Los aranceles notariales y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad añaden conjuntamente entre el 0,5 y el uno por ciento adicional. Un presupuesto realista para los gastos de transacción es del 12 al 14 % del precio de compra, por encima del precio de la vivienda en sí. Banco de España, en sus orientaciones sobre financiación hipotecaria a no residentes, señala que los compradores extranjeros que se financian a través de bancos españoles pueden acceder en general a ratios préstamo-valor de hasta el 70 % para residencias no habituales, lo que informa sobre cuánta liquidez deben tener disponible los compradores en cada fase.

Escritura ante notario e inscripción registral

La escritura pública de compraventa se otorga ante notario español, funcionario público y no representante de ninguna parte. Comprador y vendedor (o sus apoderados) deben comparecer personalmente. El notario lee la escritura en voz alta, confirma las identidades y verifica el NIE. El pago del saldo pendiente se realiza el mismo día, habitualmente mediante cheque bancario o transferencia certificada. El notario entrega a continuación la escritura firmada, que debe presentarse ante la administración tributaria regional en un plazo de 30 días hábiles para la liquidación del IVA/AJD y, posteriormente, en el Registro de la Propiedad para su inscripción. La inscripción tarda habitualmente de cuatro a ocho semanas. Hasta que la inscripción no está completa, el comprador dispone de una escritura no inscrita: es jurídicamente vinculante entre las partes, pero la vivienda aún no consta formalmente a su nombre en el registro público. Su abogado supervisa este paso final.

Puntos clave

• Obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria española antes de visitar inmuebles, no después de firmar nada.
• Designar un abogado español independiente antes de abonar cualquier señal de reserva, por pequeña que sea.
• Presupuestar del 12 al 14 % adicional sobre el precio de compra para cubrir IVA, AJD, notaría y honorarios legales.
• Cada pago aplazado en una obra nueva sobre plano en Algorfa debe estar cubierto por un aval bancario conforme a la ley española.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad, no la firma ante notario, es el momento en que el título queda plenamente protegido en los registros públicos.