VERITYSPAIN

Metodología

El Verity Score

Una nota de 1 a 10 construida sobre cuatro pilares respaldados por datos. Independiente, factual y nunca comercial. Cada ponderación se apoya en investigación pública; cada dato de entrada es trazable hasta una fuente documentada.

Ponderación de los pilares

Ubicación y Entorno

30%

Geografía, distancia al mar, transporte, colegios, sanidad y servicios del entorno.

Arquitectura y Calidad Constructiva

25%

Mezcla de superficies, planos, paquete de zonas comunes, calificación energética e indicios de calidad constructiva.

Valor de Inversión

25%

Precio por m² frente a la región, rentabilidad del alquiler, revalorización anual, año de entrega y profundidad de mercado.

Experiencia de Vida

20%

El día a día del lugar: clima, caminabilidad, piscina y zonas verdes, carácter del barrio.

Son exactamente los cuatro pilares que aparecen en cada página de proyecto, en el orden Ubicación (30%), Arquitectura (25%), Inversión (25%) y Vida (20%). Las cuatro ponderaciones suman 100%.

Por qué estas ponderaciones

Nuestra base de compradores es abrumadoramente internacional (norte de Europa, sobre todo neerlandeses, alemanes, belgas, franceses y británicos). Para este segmento, varios estudios independientes sitúan de forma constante los factores de ubicación en lo alto del árbol de decisión. El International Buyer Survey 2024 de Knight Frank registra la ubicación como principal motor en 7 de los 9 mercados de origen europeos que seguimos; el informe anual de Idealista llega a la misma conclusión para España en concreto.

Los fundamentos de inversión (rentabilidad del alquiler, revalorización, precio frente a la referencia de la zona) y la Arquitectura y calidad constructiva forman un segundo grupo de igual rango, con un 25% cada uno. La inversión influye en qué promoción elige el comprador dentro de una zona ya escogida, pero rara vez se impone a la preferencia de ubicación; la arquitectura pesa en la elección de la vivienda y en el valor a largo plazo. La obra nueva española se rige por normas CTE estrictas y entrega estructuras en general comparables, de modo que la diferenciación arquitectónica se juega sobre todo en las zonas comunes y en la flexibilidad de los planos.

La Experiencia de Vida (20%) recoge la realidad cotidiana de un lugar: clima, caminabilidad, piscina y zonas verdes, carácter del barrio. Comparte factores de fondo con la Ubicación, y por eso tiene la ponderación más baja de las cuatro; aun así la mantenemos como pilar propio para que el comprador vea la habitabilidad valorada aparte de la geografía pura.

Evitamos deliberadamente afirmar que estas ponderaciones son estadísticamente óptimas. Con unas 600 promociones y pocos resultados de venta completa (5 hasta la fecha), no tenemos el tamaño muestral para derivar las ponderaciones de nuestros propios datos de conversión. Los valores actuales se apoyan en la investigación citada y se revisan cada año a medida que crece la muestra.

Qué entra en cada pilar

Ubicación y Entorno

  • •Distancia al mar y orientación — Open-Meteo y las geocoordenadas de la promoción
  • •Colegios, supermercados, farmacias, hospitales y puertos deportivos — OpenStreetMap (API Overpass)
  • •Colegios internacionales — señal aparte para las zonas relevantes para residentes extranjeros
  • •Tiempo en coche al aeropuerto — ruta real vía OSRM, con el aeropuerto nombrado de forma explícita

Valor de Inversión

  • •Precio por m² frente a la referencia provincial
  • •Horquilla de rentabilidad del alquiler (bruta, a largo y corto plazo)
  • •Revalorización anual (cinco años, INE Registradores)
  • •Año de entrega — cuanto más cercano, mejor puntúa en el entorno de tipos actual
  • •Profundidad de stock — vendido, escaso o abundante (extracción del portal HabiHub)

Arquitectura y Calidad Constructiva

  • •Rango de superficies (mín–máx m²) — la variedad indica la amplitud de la promoción
  • •Disponibilidad de planos — PDF y JPG publicados e indexables
  • •Zonas comunes — piscina, aparcamiento, jardín comunitario, gimnasio, conserjería
  • •Calificación energética — cuando está publicada
  • •Número de variantes — cuántas tipologías distintas hay

Experiencia de Vida

  • •Retrato climático — medias de cinco años de Open-Meteo
  • •Habitabilidad diaria — piscina, zonas verdes y accesibilidad a pie
  • •Carácter del barrio — densidad y fisonomía del entorno inmediato

Sensibilidad y robustez

Hemos vuelto a calcular la ponderación con variaciones de ±5% y ±10%. El top 25 se mantiene estable en ambos casos: aparecen las mismas 25 promociones en la clasificación, con un desplazamiento máximo de 3 posiciones. La nota global varía como mucho 0,4 puntos en cualquier promoción concreta, por debajo de la resolución que publicamos (un decimal). Eso nos da confianza en que las ponderaciones elegidas no están en el filo — pequeñas desviaciones no invalidan la jerarquía general. La tabla de sensibilidad completa está disponible bajo petición.

Fuentes

Revisión anual

Nos comprometemos a revisar públicamente estas ponderaciones cada mes de enero. A medida que crezca nuestra muestra de promociones vendidas y de conversiones de compradores, la revisión comparará las ponderaciones implícitas del modelo (regresión de las puntuaciones por pilar sobre los resultados observados) con los valores actuales, y publicará cualquier cambio con una entrada fechada en el registro de cambios. La primera revisión cubre todo el año 2026.

Lo que no publicamos

Las promociones con una nota inferior a 6,0 no entran en el catálogo público. No es un filtro comercial, sino un umbral de calidad. Por debajo de 6,0 no tenemos la confianza de que la promoción aporte valor real a un comprador serio frente a las alternativas de la misma zona, y preferimos omitirla antes que inducir a error. Actualmente el 0% de nuestro inventario analizado queda por debajo de este umbral; en la práctica el suelo detecta promociones con datos incompletos o zonas comunes escasas, no malas ubicaciones.

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