Comprar obra nueva en Alicante (Alacant) sitúa al comprador en un mercado donde los proyectos seguidos por veritySpain oscilan entre €235.000 y €380.000 y obtienen una puntuación editorial media de 7,7 sobre 10 en los dos desarrollos analizados. Esa horquilla no es casual: refleja segmentos de producto realmente distintos, desde apartamentos compactos de dos dormitorios cerca del puerto hasta unidades más amplias en zonas residenciales más tranquilas hacia el interior. El proceso de compra en España es secuencial y jurídicamente diferente de las prácticas del norte de Europa. Reservar pronto, tramitar el NIE y contratar a un abogado independiente antes de firmar nada. Conocer los costes desde el primer día marca la diferencia entre un cierre tranquilo y sorpresas caras.

Paso 1: contrato de reserva y registro del NIE

Toda compra en España comienza con un contrato de reserva que bloquea la unidad mientras se realiza la due diligence. Las cantidades de reserva habituales ascienden a varios miles de euros y no son reembolsables si se desiste sin causa legal justificada. Antes o inmediatamente después de la firma, hay que obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE), el número de identificación fiscal necesario para cada paso financiero y jurídico en España. El NIE lo expide el consulado español en el país de origen o una Comisaría de Policía en Alicante; las citas se agotan con semanas de antelación. Conviene abrir simultáneamente una cuenta bancaria española. Sin ella, abonar los pagos aplazados desde el extranjero genera complicaciones. El abogado debe revisar la licencia del promotor, los planos arquitectónicos inscritos en el Catastro y el aval bancario del promotor, que la ley exige para proteger los pagos aplazados en las compras sobre plano.

Paso 2: contrato privado de compraventa y pagos aplazados

Entre diez y treinta días después de la reserva se firma el contrato privado de compraventa, el compromiso vinculante. Un depósito equivalente normalmente al 10 por ciento del precio de compra es exigible en el momento de la firma. En las obras nuevas de Alicante, los promotores solicitan después los pagos aplazados conforme avanza la construcción: cimentación, estructura, cerramiento, entrega. Cada pago aplazado debe estar cubierto por el aval bancario o la póliza de seguro del promotor según la ley española, una protección que proviene de la reforma de la Ley 20/2015. El abogado debe verificar que ese aval esté vigente y en vigor antes de realizar ninguna transferencia. Guardar copias de cada justificante de transferencia; forman parte del expediente notarial en la escrituración.

Paso 3: impuestos, gastos y coste total de adquisición

El marco fiscal español para las compras de obra nueva difiere significativamente del de la vivienda de segunda mano. Las nuevas construcciones tributan por IVA al 10 por ciento del precio de compra, más la tasa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) fijada por el gobierno de la Comunitat Valenciana. Registradores de España confirma que los gastos de inscripción registral y de notaría representan conjuntamente en torno a otro 1 o 1,5 por ciento del valor declarado. Los honorarios de un abogado independiente competente añaden aproximadamente otro 1 por ciento. En total, los compradores deben presupuestar alrededor de un 13 o 14 por ciento por encima del precio de compra para impuestos y honorarios profesionales en una obra nueva de la Comunitat Valenciana. Esa cifra coincide con la práctica general señalada por el Banco de España en su guía sobre costes de adquisición inmobiliaria en la región. Calcular con margen; infravalorar los gastos de cierre es el error más frecuente de los compradores internacionales.

Paso 4: escrituración ante notario e inscripción registral

La escrituración tiene lugar ante un notario español, que lee y da fe de la escritura pública de compraventa. Ambas partes, o sus representantes legales con poder notarial, deben estar presentes. El notario es un funcionario público; no es el asesor del comprador. El precio total de compra, descontados los importes ya abonados, se liquida ese mismo día, habitualmente mediante cheque bancario o transferencia certificada. Tras la firma, el abogado presenta la escritura en el Registro de la Propiedad dentro del plazo legal y liquida los impuestos correspondientes. La titularidad no se transmite formalmente hasta que la inscripción registral esté completada, lo que puede llevar entre cuatro y ocho semanas. No solicitar conexiones de suministros ni contratar un seguro de hogar hasta confirmar la inscripción. El Catastro debe actualizarse por separado para que el nuevo propietario quede registrado a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Puntos clave

• veritySpain hace seguimiento de dos proyectos de obra nueva en Alicante (Alacant), con precios entre €235.000 y €380.000 y una puntuación media de 7,7/10.
• Obtener el número NIE y abrir una cuenta bancaria española antes de firmar el contrato de reserva.
• Verificar el aval bancario del promotor que cubre los pagos aplazados; esta protección es obligatoria por la ley española en las ventas sobre plano.
• Presupuestar entre un 13 y un 14 por ciento por encima del precio de compra para cubrir IVA, AJD, gastos de notaría, inscripción registral y honorarios de abogado.
• La titularidad solo se transmite en el Registro de la Propiedad; contar con entre cuatro y ocho semanas tras la escrituración para la inscripción formal.