La obra nueva en Benisa es un segmento pequeño pero en crecimiento del mercado inmobiliario de la Costa Blanca, respaldado por un único proyecto seguido que obtiene una puntuación editorial de veritySpain de 6,7 sobre 10. Con un precio de €3.410.000, el stock disponible se sitúa firmemente en el extremo premium del espectro de la provincia de Alicante. Benisa es un municipio interior ubicado a unos ocho kilómetros de la costa de Moraira, con una población de escasos miles de habitantes. El volumen de transacciones de obra nueva en este municipio es modesto, lo que significa que los compradores internacionales se enfrentan a un entorno de negociación donde la preparación cuenta más que la rapidez. Entienda la secuencia legal antes de comprometerse.

Reserva y contrato privado de compraventa

Un depósito de reserva de entre €6.000 y €12.000 habitualmente asegura una unidad y la retira del mercado mientras se realiza la due diligence. Este importe no está regulado por una norma nacional única; es lo que ambas partes acuerdan por escrito. El contrato de reserva debe especificar la referencia del inmueble, el precio pactado y el plazo para firmar el contrato privado de compraventa (contrato de arras o contrato de compraventa privado). Ese plazo suele situarse entre dos y cuatro semanas tras la reserva. El contrato privado exige habitualmente un pago adicional del 10 % del precio de compra, deducida la reserva ya abonada. En este momento, la legislación española bajo la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a mantener los pagos a cuenta en una cuenta de depósito asegurada o avalada por una garantía bancaria. Verifique el documento de garantía antes de transferir fondos. Breve y claro: consiga la garantía. Los datos de Registradores de España muestran que los contratos de compraventa de obra nueva deben inscribirse en el plazo de dos meses desde la firma para proteger la prioridad del comprador.

NIE, representación legal y due diligence

Todo comprador no español necesita un Número de Identificación de Extranjero (NIE) antes de la firma ante notario. La solicitud del NIE se presenta en un consulado español en su país de origen o en una Comisaría de Policía Nacional en España, con plazos de tramitación que oscilan entre unos días y varias semanas según la carga de trabajo del consulado. Contrate a un abogado español independiente antes de realizar cualquier pago. El abogado efectúa comprobaciones de titularidad en el Registro de la Propiedad, confirma que la licencia de obras del promotor está en vigor y verifica que se ha solicitado el certificado de eficiencia energética (CEE) del edificio. Las directrices del Banco de España sobre la regulación hipotecaria para no residentes establecen que las entidades deben proporcionar una oferta vinculante (FEIN) al menos diez días antes de la firma, lo que otorga a los compradores un período de reflexión estructurado. La doble representación, en la que el abogado del promotor también actúa por el comprador, constituye un conflicto de intereses. Contrate el suyo propio.

Impuestos y gastos de adquisición

La obra nueva en España está sujeta al IVA al 10 % del precio de compra, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) a un tipo fijado por la Comunitat Valenciana. El AJD para inmuebles residenciales nuevos en la Comunitat Valenciana se sitúa actualmente en el 1,5 % del valor declarado. Los honorarios de abogado, notaría y Registro de la Propiedad suman conjuntamente en torno a un 1-2 % adicional. Los compradores no residentes deben prever también el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) anual si el inmueble no es residencia habitual, y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) exigible a partir del año siguiente a la entrega. Los gastos de constitución hipotecaria, en su caso, los asume la entidad financiera en virtud de la legislación vigente desde 2019. Los costes totales de adquisición, sin incluir hipoteca, se sitúan así entre el 13 y el 14 % sobre el precio de compra para un comprador al contado. Planifique en consecuencia.

Escritura, lista de defectos e inscripción

La firma tiene lugar en una notaría. El notario lee la escritura pública de compraventa, ambas partes firman y el comprador entrega el saldo mediante cheque bancario o transferencia verificada. En el mismo acto se hace entrega de las llaves. El notario remite la escritura electrónicamente al Registro de la Propiedad; el abogado del comprador debe asegurarse también de que el inmueble quede inscrito dentro del plazo legal de dos meses. La lista de defectos (los que el promotor debe subsanar) debe quedar acordada por escrito el día de la entrega o poco después. La legislación española de consumo otorga a los compradores de obra nueva una garantía estructural de diez años, una garantía de tres años sobre los elementos de habitabilidad y una garantía de un año sobre los acabados. Los defectos deben notificarse formalmente por escrito. Conserve copias de toda la correspondencia. Los datos de veritySpain data para el único proyecto de Benisa seguido reflejan estándares estructurales y de acabado acordes con las normas de obra nueva premium de la Costa Blanca.

Puntos clave

• Tramite el NIE con suficiente antelación; los retrasos consulares pueden desplazar todo el calendario de compra.
• Exija la garantía bancaria o póliza de seguro del promotor antes de transferir cualquier pago a cuenta por encima de la reserva.
• Presupueste entre un 13 y un 14 % sobre el precio de compra para IVA, AJD, honorarios de abogado, notaría y Registro.
• Contrate un abogado independiente que no represente también al promotor ni al banco del promotor.
• Refleje por escrito todos los defectos el día de la entrega; la garantía de un año sobre acabados comienza desde la escrituración.