Los compradores de obra nueva en Cabo Roig acceden a un rincón de la Costa Blanca donde veritySpain ha analizado un proyecto y le ha otorgado una puntuación de 8,2 sobre 10, con un precio de venta de €399.000. El proceso de compra se rige por el derecho civil español y se aplica por igual a residentes y no residentes. No es complicado. Lo importante es comprender la secuencia, los costes y los puntos de control jurídicos antes de comprometer capital en el litoral del sur de Alicante.

Reservar un inmueble y firmar el contrato privado

La mayoría de los promotores solicitan una señal de reserva, habitualmente entre €3.000 y €10.000, que retira la unidad del mercado mientras se lleva a cabo la due diligence. Este importe se descuenta del precio final de compra. En un plazo de cuatro a ocho semanas, comprador y promotor firman el contrato de compraventa privado, que establece el precio total, el calendario de pagos, la fecha de entrega y las cláusulas penales en caso de desistimiento de cualquiera de las partes. En este momento, el comprador suele abonar una nueva cuota, con frecuencia el 10 por ciento del precio acordado. Los compradores deben exigir al promotor un aval bancario, obligatorio por ley española para las cantidades entregadas a cuenta en promociones en construcción, de modo que los fondos sean restituidos si el proyecto no se entrega. Registradores de España mantiene los registros públicos del inmueble y de cualquier carga existente, que un notario español o un abogado cualificado comprobará en este momento.

Obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria española

Los compradores extranjeros necesitan un Número de Identificación de Extranjero (NIE) antes de que pueda completarse cualquier transacción inmobiliaria. Las solicitudes se tramitan en el consulado español del país de origen del comprador o en una Comisaría de Policía en España; los plazos de tramitación varían. Abrir una cuenta bancaria española de forma paralela es igualmente necesario: promotores y notarios exigen que los pagos se realicen a través de una cuenta española, lo que además simplifica el posterior pago de las cuotas de comunidad y los suministros tras la entrega. La solicitud del NIE en sí es un trámite sencillo. Contrate a un abogado inmobiliario local (abogado) en esta fase, no en el último momento; revisará la licencia del promotor, comprobará la existencia de deudas pendientes sobre el suelo y verificará los permisos urbanísticos ante el Ayuntamiento de Orihuela, el municipio al que pertenece Cabo Roig.

Impuestos y gastos de compraventa en obra nueva

Los inmuebles de obra nueva en España están sujetos al IVA al 10 por ciento, en lugar del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que se aplica a las viviendas de segunda mano. Además del IVA, los compradores pagan los Actos Jurídicos Documentados (AJD), el equivalente al impuesto de timbre, a los tipos fijados por la Comunidad Valenciana, actualmente el 1,5 por ciento del valor declarado. Los honorarios notariales, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios del abogado incrementan el desembolso; los compradores deben prever un 12 a 14 por ciento adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos de la transacción. Banco de España publica orientaciones generales sobre las condiciones hipotecarias para no residentes, que habitualmente pueden financiar hasta el 70 por ciento del valor de tasación con entidades españolas. El riesgo de tipo de cambio es relevante para los compradores que pagan en una divisa distinta al euro.

Escrituración ante notario y trámites posteriores

La escrituración tiene lugar ante un notario español, funcionario público que verifica la identidad de ambas partes, lee en voz alta la escritura de compraventa y supervisa la entrega de los fondos. El pago en el acto de firma suele realizarse mediante cheque bancario certificado. El notario inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad en pocos días. Los contratos de suministro de agua, electricidad y gas deben transferirse al nombre del comprador; el abogado inmobiliario puede gestionarlo. Las cuotas de comunidad (gastos de comunidad) comienzan de inmediato. Para los compradores de fuera de la UE, la autorización de inversión extranjera ya no es obligatoria para las compras residenciales ordinarias, aunque ciertas transferencias financieras por encima de determinados umbrales requieren declaración ante el Banco de España.

Puntos clave

• El único proyecto analizado por veritySpain en Cabo Roig obtiene una puntuación de 8,2/10 con un precio de venta de €399.000.
• Exija al promotor un aval bancario antes de realizar cualquier pago a cuenta en virtud del contrato privado.
• Presupueste un 12-14 por ciento sobre el precio de compra para IVA, AJD, notaría, registro y honorarios de abogado.
• Solicite el NIE y abra una cuenta bancaria española con antelación; ambos son obligatorios antes de que pueda efectuarse la escrituración.
• Un abogado inmobiliario español cualificado que revise licencias y registros antes de la firma protege frente a riesgos de titulación y urbanísticos.