La obra nueva en Formentera del Segura se lista actualmente a €399.000 en el único proyecto que veritySpain ha valorado para este municipio, con una puntuación de 7,4 sobre 10. Formentera del Segura es un pequeño pueblo del interior en el sur de la provincia de Alicante, a unos 30 kilómetros al suroeste de la ciudad de Alicante y cerca de la comarca de la Vega Baja. El proceso de compra de inmuebles en España sigue el mismo marco legal en todas las regiones, aunque las particularidades locales de la provincia de Alicante tienen su relevancia. Los compradores internacionales deben presupuestar tanto el precio de compra como los costes de transacción obligatorios que se añaden al mismo. Respetar la secuencia correcta, desde la reserva hasta la firma ante notario, ahorra tiempo y evita errores costosos.

Primer paso: contrato de reserva y due diligence

La mayoría de las compras sobre plano en España comienzan con un contrato de reserva, que suele exigir una señal de aproximadamente el 1 % del precio de compra. Esto retira el inmueble del mercado mientras se verifican el título de propiedad del promotor, la licencia de obras y las garantías bancarias. La legislación española, reforzada tras las quiebras de promotores del ciclo de 2008, exige que todos los pagos aplazados efectuados antes de la entrega estén cubiertos por una póliza de seguro o garantía bancaria. Compruébelo con detenimiento. Un abogado español especializado en propiedad, independiente del promotor, no es opcional en esta fase. El notario confirmará la escritura más adelante, pero la revisión por parte del abogado de la documentación del promotor se produce semanas antes. No verificar la licencia de obras en el ayuntamiento se encuentra entre los errores más comunes y más caros.

Segundo paso: contrato privado de compraventa y pagos aplazados

Una vez completada la due diligence, comprador y vendedor firman el contrato privado de compraventa (o su equivalente sobre plano, contrato de compraventa sobre plano). En ese momento se abona generalmente alrededor del 10 % del precio de compra, aunque los importes exactos varían según el promotor. Cada pago aplazado durante la construcción debe estar cubierto por la garantía bancaria mencionada anteriormente, conforme a las protecciones de la Ley 57/1968 incorporadas al derecho de consumo vigente. Los datos de los Registradores de España muestran de manera constante que la provincia de Alicante genera volúmenes significativos de inscripciones de obra nueva entre los mercados costeros españoles. La provincia de Alicante, donde se ubica Formentera del Segura, atrae desde hace tiempo a compradores del norte de Europa, por lo que la documentación de los promotores suele estar disponible en inglés, neerlandés y alemán. Confírmelo por escrito en lugar de darlo por sentado.

Tercer paso: impuestos, gastos y coste total de adquisición

Las compras de obra nueva en España están sujetas al IVA al 10 % del precio declarado, más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) a tipos fijados por cada comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana, que comprende la provincia de Alicante, el AJD ha oscilado entre el 1,5 % y el 2 % en los últimos años. Los gastos notariales y de registro de la propiedad están regulados y escalan con el precio de la operación. Los honorarios del abogado suelen situarse entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra. En conjunto, los compradores deben prever unos costes de adquisición totales de aproximadamente el 13 % al 15 % por encima del precio anunciado. Esta cifra, extraída de la práctica conveyancing española estándar y no de un único dato, es coherente con las directrices de la Banco de España sobre transparencia de costes para compradores. Presupueste con cuidado. Subestimar estos costes es el error financiero más frecuente entre los compradores internacionales.

Cuarto paso: escrituración, llaves y registro poscompra

La firma de la escritura tiene lugar ante notario, quien la lee en voz alta, confirma la identidad de ambas partes mediante los números NIE (Número de Identificación de Extranjero) y da fe de la transmisión. Los compradores no españoles deben obtener el NIE antes de la escrituración; las solicitudes se tramitan en el consulado español más cercano o, en España, en la Policía Nacional. El comprador abona en ese momento el saldo del precio de compra, generalmente mediante transferencia bancaria o cheque bancario. Tras la firma, el comprador inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad, lo que completa formalmente la transmisión del título de propiedad. En la provincia de Alicante, este registro se gestiona a través de la oficina registral correspondiente y el proceso tarda habitualmente varias semanas. Conserve todos los documentos originales. Tras el registro, los compradores deben notificar al ayuntamiento (el Ayuntamiento de Formentera del Segura) a efectos del IBI y gestionar los contratos de suministros si no se han transferido ya.

Conclusiones clave

• Formentera del Segura cuenta con un proyecto de obra nueva valorado por veritySpain a €399.000, con una puntuación de 7,4 sobre 10.
• Contrate a un abogado español independiente especializado en inmuebles antes de firmar cualquier contrato de reserva o de abonar señal alguna.
• Todos los pagos aplazados en obras nuevas deben estar cubiertos por una garantía bancaria o póliza de seguro conforme al derecho de consumo español.
• Presupueste del 13 % al 15 % por encima del precio de compra para cubrir IVA, AJD, gastos notariales, gastos de registro y honorarios del abogado.
• Obtenga el NIE con suficiente antelación a la fecha prevista de escrituración, ya que los retrasos en su obtención pueden posponer la firma ante notario.