Los proyectos de obra nueva en Gran Alacant se ofrecen actualmente desde €350.000, y el equipo editorial de veritySpain ha otorgado al único proyecto seguido en este municipio una puntuación de 7,3 sobre 10. Esa puntuación refleja una calidad de construcción sólida y la proximidad al litoral, no un potencial especulativo. Comprar una vivienda de obra nueva en España es un proceso jurídico estructurado, que difiere en aspectos importantes de la adquisición de una vivienda de segunda mano. Esta guía abarca cada etapa desde el primer pago de reserva hasta la recogida de llaves, con los impuestos, costes y plazos aplicables a los compradores en la provincia de Alicante.

Paso 1: reserva y comprobaciones previas a la compra

El contrato de reserva se firma habitualmente antes de que comience ninguna diligencia jurídica. Un depósito de entre 3.000 y 10.000 euros es habitual; el importe exacto se negocia con el promotor y esta cantidad suele descontarse del precio final de compra. Antes de firmar nada, el comprador internacional debe contratar a un abogado español independiente, separado del equipo jurídico propio del promotor. El abogado verificará que la parcela cuenta con una licencia de obras vigente, confirmará que el promotor está inscrito en el Registro Mercantil y comprobará que los pagos anticipados están protegidos por un seguro de caución o un aval bancario conforme a la ley española. No confíe únicamente en el abogado del promotor. La consulta registral cuesta poco pero puede evitar disputas costosas en el futuro.

Paso 2: el contrato privado de compraventa y los pagos aplazados

Una vez superada la diligencia debida, comprador y promotor firman un contrato privado de compraventa. Este vincula a ambas partes con el precio acordado y la fecha de entrega. Los proyectos sobre plano exigen habitualmente pagos aplazados durante la construcción: un porcentaje a la firma del contrato y tramos adicionales a medida que la obra alcanza los hitos pactados. Cada pago aplazado debe estar cubierto por el aval bancario obligatorio del promotor en virtud de la Ley de Ordenación de la Edificación, que protege a los compradores si el proyecto no se concluye. Conserve copias de cada transferencia bancaria y de cada certificado de garantía. Los importes varían según el promotor y el proyecto. Mantenga el orden desde el primer día.

Paso 3: obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria española

Todo comprador extranjero necesita un Número de Identificación de Extranjero (NIE) antes de que pueda completarse cualquier transacción inmobiliaria en España. El NIE lo expide la Oficina de Extranjeros o un consulado y es necesario para firmar contratos, pagar impuestos e inscribir el título de propiedad. El trámite puede tardar varias semanas, así que solicítelo con antelación. Una cuenta bancaria española es prácticamente imprescindible para pagar el saldo final, las cuotas de comunidad ordinarias y domiciliar los recibos de los suministros. Banco de España regulations exigen que las entidades financieras realicen controles antifraude estándar en las cuentas de no residentes; prevea aportar justificante del origen de los fondos y extractos bancarios recientes. Abra la cuenta durante el periodo de construcción, no la semana anterior a la entrega.

Paso 4: escritura, impuestos e inscripción registral

La escritura pública se otorga ante notario. El comprador abona el saldo acordado y recibe la escritura de propiedad, que debe inscribirse a continuación en el Registro de la Propiedad. El impuesto es el mayor coste adicional. Las compraventas de obra nueva están sujetas al IVA al 10 por ciento del precio de compra más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de entre el 0,5 y el 1,5 por ciento, según el tipo vigente en la Comunitat Valenciana. Las viviendas de segunda mano tributan en cambio por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero en obra nueva adquirida a un promotor se aplican IVA más AJD. Prevea además honorarios de notaría, aranceles registrales y honorarios de abogado. Registradores de España publican datos anuales sobre volúmenes de transacciones y actividad de compradores extranjeros en la provincia de Alicante; la Costa Blanca figura de forma constante entre los mercados más activos de España para compradores internacionales, aunque las cifras individuales de cada proyecto varían y no deben extrapolarse a un desarrollo concreto.

Paso 5: tras la entrega de llaves, gestiones prácticas

La entrega de llaves no es el último paso. El promotor debe entregar la cédula de habitabilidad antes de que puedan contratarse los suministros. Revise detenidamente la lista de defectos en el día de la entrega; la normativa española de protección al consumidor otorga a los compradores una garantía decenal del promotor sobre la estructura y una garantía de dos años sobre los acabados e instalaciones. Inscriba el título de propiedad en el Registro de la Propiedad sin demora. Domicilie los recibos del IBI (impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles), las cuotas de comunidad y los suministros. Las juntas de propietarios se celebran en español; los compradores que no hablan el idioma deben designar un apoderado o contratar un administrador de fincas bilingüe durante el primer año.

Puntos clave

• La obra nueva en Gran Alacant parte de €350.000; el único proyecto seguido por veritySpain obtiene 7,3/10.
• Contrate a un abogado español independiente antes de firmar el contrato de reserva o abonar cualquier cantidad.
• Cada pago aplazado sobre plano debe estar cubierto por un aval bancario o un seguro de caución conforme a la ley española.
• Prevea un 10 por ciento de IVA más el AJD adicional al precio de compra anunciado.
• Solicite el NIE y abra una cuenta bancaria española con suficiente antelación a la fecha prevista de entrega.