Los proyectos de obra nueva activos en Moraira se ofrecen actualmente entre €1.965.000 y €2.425.000, una horquilla de precios que refleja el prestigio de la localidad como una de las direcciones más cotizadas de la Costa Blanca entre los compradores internacionales. De los tres proyectos activos que sigue veritySpain, la puntuación media es de 7,1 sobre 10, lo que indica una calidad sólida pero no uniforme en el conjunto de la cartera. Adquirir una vivienda de obra nueva aquí implica procedimientos administrativos españoles que difieren de las prácticas del norte de Europa: el proceso va desde el contrato de reserva hasta la escritura notarial, habitualmente en un plazo de 12 a 24 meses para inmuebles vendidos sobre plano, y requiere contar al menos con un gestor o abogado español. Seguir correctamente esos pasos es el factor más determinante para una compra sin contratiempos.

Contrato de reserva y contrato privado de compraventa

El contrato de reserva (contrato de arras o contrato de reserva) es el primer compromiso formal del comprador. Un depósito de reserva de alrededor del 1 al 3 por ciento del precio de compra pactado es lo habitual, y retira efectivamente el inmueble del mercado. Este depósito no es reembolsable si el comprador desiste sin causa justificada, por lo que la due diligence debe comenzar antes de la firma, no después. En el plazo de cuatro a seis semanas desde la reserva, las partes suelen suscribir el contrato privado de compraventa. En él se especifican los pagos aplazados, frecuentemente estructurados como porcentajes vinculados al avance de la obra. Los volúmenes de transacciones en obra nueva de la Comunitat Valenciana han sido registrados a lo largo de trimestres sucesivos por Registradores de España; el mercado de Moraira, aunque reducido, ha demostrado una notable resiliencia frente a las tendencias del litoral en general.

Impuestos y costes de adquisición

Las normas fiscales españolas para obra nueva difieren de las aplicables a la compraventa de segunda mano. Los compradores abonan el IVA (actualmente el 10 por ciento para viviendas residenciales) y los Actos Juridicos Documentados (AJD, equivalente al impuesto de actos documentados), en lugar del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que corresponde a las viviendas de segunda mano. En una compra en la franja inferior de la horquilla de precios de Moraira, el IVA por sí solo representa una cifra de seis dígitos que debe presupuestarse. Los gastos de notaria, registro de la propiedad y honorarios jurídicos suelen añadir entre un 1 y un 2 por ciento adicional. Calcule aproximadamente entre un 12 y un 13 por ciento sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos de cierre. Estos tipos están fijados por la ley española y no varían entre municipios. La Agencia Tributaria confirma en sus directrices el tipo de IVA aplicable a las viviendas de nueva construcción.

NIE, cuenta bancaria y financiación

Los extranjeros que compran en España necesitan un Número de Identidad de Extranjero (NIE) antes de que cualquier transacción inmobiliaria pueda finalizarse ante notario. Tramitar el NIE en el consulado español del país de origen es más rápido que solicitarlo en España para la mayoría de los compradores del norte de Europa. También se requiere una cuenta bancaria española para gestionar los pagos aplazados y las conexiones de suministros. Varios prestamistas españoles ofrecen financiación hipotecaria a no residentes, habitualmente con ratios préstamo-valor de hasta el 60 o 70 por ciento del valor de tasación; los productos de tipo fijo se han extendido tras el cambio en el entorno de tipos de interés. Los plazos de aprobación de hipotecas para no residentes deben integrarse en la planificación antes de suscribir cualquier contrato privado con fecha límite de pago.

Entrega, inspección y seguimiento posesorio

La entrega de una vivienda de obra nueva terminada activa el pago final y la firma de la escritura pública ante notario. Antes de acudir al notario, los compradores tienen derecho a una inspección de entrega. Un técnico especializado elaborará normalmente una lista escrita de defectos que el promotor deberá subsanar al amparo de las garantías legales de construcción en España: un año para los acabados, tres años para los defectos de habitabilidad y diez años para los defectos estructurales en virtud de la Ley de Ordenación de la Edificación. No se debe omitir la inspección de entrega. El Certificado de Fin de Obra y la Licencia de Primera Ocupación son los dos documentos que el promotor debe entregar antes de la entrega de llaves. Compruebe que ambos han sido emitidos antes de acudir a la cita notarial.

Conclusiones clave

• Las viviendas de obra nueva en Moraira analizadas por veritySpain oscilan entre €1.965.000 y €2.425.000, con una puntuación media de proyecto de 7,1 sobre 10.
• Presupueste entre un 12 y un 13 por ciento sobre el precio de compra para cubrir íntegramente el IVA, el AJD y los gastos de notaria, registro y honorarios jurídicos.
• Obtenga su NIE antes de cualquier fase contractual; el notario no puede proceder sin él y los retrasos resultan costosos.
• Los contratos privados establecen hitos de pago vinculantes, por lo que la aprobación de la hipoteca o la transferencia de fondos debe preceder a la firma.
• Encargue siempre una inspección de entrega independiente antes de la cita notarial de escrituración y exija la Licencia de Primera Ocupación.