Las viviendas de obra nueva en Rafal se comercializan entre €269.000 y €415.000; veritySpain ha valorado los dos proyectos activos del municipio con una media de 7,3 sobre 10. Rafal se sitúa en la comarca de la Vega Baja del Segura, en el interior de la provincia de Alicante, a poca distancia de Torrevieja. Aunque el mercado es más reducido que el de municipios vecinos como Orihuela o Torrevieja, el proceso de compra sigue el mismo marco jurídico que rige todas las transacciones inmobiliarias residenciales en España. Para los compradores internacionales, entender cada fase, desde la reserva hasta la escritura notarial, es el fundamento de una adquisición sólida. Los costes son previsibles cuando se conocen las normas. Los plazos varían según el promotor, pero el proceso está bien documentado y, con los asesores adecuados, resulta manejable.

Reserva y contrato privado de compraventa

Una cantidad de reserva de entre €3.000 y €6.000 retira el inmueble del mercado mientras se realizan las comprobaciones legales. Este importe es habitual en toda la Costa Blanca y no es exclusivo de Rafal. Tras la due diligence, comprador y promotor suscriben un contrato privado de compraventa (contrato de arras o contrato privado de compraventa), en el que el comprador abona una señal equivalente, por lo general, al 10% del precio de compra. En este momento, el abogado del comprador debe verificar que el promotor dispone de licencia de obras válida, que el inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad y que el aval bancario del promotor cubre los pagos por fases, según lo exigido por la Ley 38/1999 y su normativa de desarrollo. Realizar estas comprobaciones correctamente antes de firmar es mucho más importante que la rapidez. Una cláusula pasada por alto puede salir muy cara.

Pagos por fases y periodo de construcción

Las promociones de obra nueva en España suelen requerir pagos adicionales durante la construcción, habitualmente estructurados como porcentaje del precio en las fases de cimentación, estructura y cubierta. Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación exige que cada pago parcial esté cubierto por una póliza de seguro o un aval bancario a nombre del comprador. Compruebe que recibe confirmación escrita de cada garantía antes de realizar la transferencia. Los plazos de construcción en la región de Alicante son muy variables; los desarrollos de menor escala, como los habituales en Rafal, pueden completarse en 18 a 30 meses, aunque los retrasos no son infrecuentes. El contrato privado debe incluir una fecha límite de entrega con los correspondientes recursos legales. El riesgo cambiario es real para los compradores que no ahorran en euros. Quien disponga de ahorros en libras esterlinas u otra divisa puede fijar el tipo de cambio para un pago futuro mediante un contrato a plazo con un proveedor de divisas regulado.

Impuestos, gastos y costes de formalización

La compra de obra nueva en España conlleva el IVA al 10% del precio de compra, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo fijado por la Comunitat Valenciana, históricamente el 1,5% del valor escriturado. Ambos se devengan en el momento de la entrega. Los aranceles notariales y los gastos de inscripción registral se rigen por un arancel oficial y resultan modestos en relación con el precio de compra. Los honorarios de un abogado especializado en derecho inmobiliario rondan habitualmente el 1% del precio de compra, aunque algunos despachos aplican una tarifa fija para operaciones por debajo de cierto importe. Calcule los costes totales de adquisición en un 13% a 14% sobre el precio de compra para cubrirse. Registradores de España publica orientaciones generales sobre costes de inscripción y volúmenes de transacciones que los compradores pueden consultar a modo de referencia. Abrir una cuenta bancaria española antes de la escrituración es una necesidad práctica, ya que la escritura notarial exige el pago mediante cheque bancario librado contra una entidad española.

NIE, hipoteca y la escritura

Todo comprador de inmuebles en España, con independencia de su nacionalidad, necesita un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Puede solicitarlo en el consulado español de su país de origen o en una oficina de la Policía Nacional en España; el plazo de tramitación oscila entre días y semanas según la demanda. Sin NIE no es posible firmar ni una hipoteca ni una escritura notarial. Los compradores extranjeros pueden acceder a hipotecas españolas, aunque la mayoría de las entidades limitan el préstamo a no residentes al 60%-70% del valor de tasación. La normativa de transparencia hipotecaria del Banco de España obliga a los prestamistas a entregar una ficha de información estandarizada (FEIN) con al menos diez días de antelación a la firma, para que los compradores puedan revisar las condiciones. El día de la firma, ambas partes comparecen ante notario, se otorga la escritura pública de compraventa y la transmisión de la propiedad es inmediata. El comprador recibe las llaves en ese momento. La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad se produce en días o semanas y confirma el dominio público.

Puntos clave

• veritySpain valora la obra nueva en Rafal con 7,3/10, con precios de oferta entre €269.000 y €415.000.
• Nombre un abogado inmobiliario español antes de abonar cualquier cantidad de reserva; la due diligence sobre licencias y avales bancarios es imprescindible.
• Prevea entre un 13% y un 14% sobre el precio de compra para cubrir IVA, AJD, notaría, registro y honorarios de abogado.
• Cada pago parcial durante la construcción debe estar cubierto por un aval bancario individual o una póliza de seguro conforme a la legislación española.
• Obtenga su NIE con suficiente antelación; sin él, no es posible tramitar ninguna solicitud hipotecaria ni formalizar ninguna escritura.