Las viviendas de obra nueva en San Fulgencio oscilan actualmente entre €82.000 y €873.000 en los 6 proyectos que sigue veritySpain, que otorga al municipio una puntuación media de 7,3 sobre 10. Esa horquilla refleja un mercado que atiende tanto a compradores con presupuesto ajustado como a quienes buscan villas más amplias cerca de la urbanización La Marina. Entender el proceso de compra antes de firmar cualquier cosa es la forma más eficaz de proteger el capital. El derecho inmobiliario español difiere sustancialmente de la práctica del norte de Europa: no existe cadena de transacciones, pero sí impuestos superpuestos, plazos regulados y un sistema notarial que deposita en el comprador más responsabilidad de la que muchos esperan.

Paso uno: reserva y NIE

Toda compra comienza con un contrato de reserva (contrato de reserva), respaldado habitualmente por un depósito de €3.000 a €6.000. Esta cantidad reserva la parcela o la unidad y la retira del mercado mientras se realiza la diligencia debida. Al mismo tiempo, los compradores extranjeros deben obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE), el número de identificación fiscal requerido en cualquier transacción inmobiliaria en España. La solicitud del NIE se presenta en el consulado español del país de origen o en una Comisaría de Policía en España. El plazo de tramitación oscila entre una y cuatro semanas según la localidad. Sin NIE, el notario no puede otorgar la escritura. Designe un abogado completamente independiente antes de pagar cualquier cantidad en concepto de reserva. Independiente significa: no recomendado por la oficina de ventas del promotor.

Paso dos: contrato privado de compraventa y pagos por fases

Una vez confirmado el NIE, comprador y promotor suscriben un contrato de compraventa, el acuerdo privado de compra. En la obra nueva, la ley española (concretamente la Ley 57/1968, actualizada por la Ley 20/2015) obliga al promotor a mantener todos los pagos parciales en una cuenta de garantía específica, respaldada por un aval bancario o póliza de seguro. Solicite ese documento de garantía antes de transferir ningún dinero. Los esquemas de pago en la obra nueva de esta región suelen articularse así: 10% a la firma del contrato, nuevos tramos durante la construcción y entre el 80% y el 90% en la entrega. Todos los pagos deben efectuarse desde una cuenta bancaria española vinculada al NIE. Calcule entre seis y doce meses desde la reserva hasta la escrituración en los proyectos actuales de San Fulgencio, aunque algunas promociones sobre plano contemplan plazos más largos.

Paso tres: impuestos y gastos de cierre

Los compradores de obra nueva en la Comunitat Valenciana abonan el IVA al 10% del precio de compra, en lugar del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) aplicable a la vivienda de segunda mano. Sobre el IVA se añaden los Actos Jurídicos Documentados (impuesto sobre documentos notariales), que el gobierno regional valenciano fija en el 1,5% del valor escriturado. Los honorarios de un abogado independiente competente rondan habitualmente el 1% y el 1,5% del precio de compra. Los gastos de notaría y registro de la propiedad conjuntamente suman aproximadamente entre el 0,5% y el 1%. En total, prevea un 13% a un 14% adicional sobre el precio de venta para los gastos de adquisición. Registradores de España publica trimestralmente datos sobre volúmenes de transacciones y tendencias de precios en la Comunitat Valenciana, lo que proporciona un punto de referencia externo fiable para contextualizar el mercado. Ningún comprador debería avanzar sin un desglose de costes profesional elaborado antes de firmar el contrato privado.

Paso cuatro: inspección, entrega e hipoteca

Al escriturar, el promotor entrega la Licencia de Primera Ocupación, que acredita que el edificio cumple las normas urbanísticas y de habitabilidad. No complete la compra sin este documento. Encargue una inspección técnica independiente antes de la reunión de entrega: un especialista documentará los defectos que deberán subsanarse al amparo de la garantía decenal estructural del constructor y de la garantía bienal de instalaciones que exige la Ley de Ordenación de la Edificación española. Si financia parte de la compra, los bancos españoles suelen conceder a los no residentes hasta el 70% de la tasación en obra nueva, con plazos hipotecarios de 20 a 25 años. Banco de España publica estadísticas hipotecarias y actualizaciones de criterios de concesión de crédito que ilustran lo que los compradores no residentes pueden esperar en las condiciones actuales del mercado crediticio. Obtenga una oferta hipotecaria en firme antes de firmar el contrato privado de compraventa.

Conclusiones clave

• Los precios de obra nueva en San Fulgencio van de €82.000 a €873.000 en 6 proyectos seguidos, con una puntuación de 7,3/10.
• Obtenga el NIE y designe un abogado independiente antes de entregar cualquier señal al promotor.
• La ley española exige que los pagos parciales en obra nueva se depositen en una cuenta de garantía con aval bancario que protege el dinero del comprador.
• Los gastos de adquisición totales en una obra nueva valenciana suponen habitualmente entre el 13% y el 14% adicional sobre el precio de venta, incluido el IVA del 10%.
• Nunca acepte una entrega de llaves sin tener en mano la Licencia de Primera Ocupación y un informe de inspección técnica independiente.