La obra nueva en San Miguel de Salinas abarca actualmente una horquilla de precios de €135.000 a €1.000.000, distribuida entre 13 promociones analizadas por veritySpain, que otorgó al municipio una puntuación media de calidad de 7,6 sobre 10. Esa amplitud refleja un mercado en el que apartamentos compactos del interior conviven con villas de mayor tamaño próximas al límite de la Orihuela Costa. Los compradores internacionales procedentes del norte de Europa representan una parte significativa de los adquirentes, atraídos por el clima templado durante todo el año y los vuelos directos al aeropuerto de Alicante-Elche, a unos 40 kilómetros al norte. Conocer el proceso de compra antes de comprometerse protege tanto el presupuesto como el calendario. Los pasos desde la reserva inicial hasta la entrega de llaves duran habitualmente entre seis y dieciocho meses en viviendas sobre plano, en función del avance de la construcción y de los requisitos hipotecarios.

Reserva y contrato privado de compraventa

El contrato de reserva es el primer documento legal que se firma; suele exigir un depósito de €3.000 a €6.000 abonado al promotor. Con ello, la vivienda queda retirada del mercado durante un plazo definido, normalmente de dos a cuatro semanas, mientras se llevan a cabo las comprobaciones de due diligence. Contrate un abogado español (abogado) independiente del promotor antes de realizar cualquier pago; sus honorarios suelen oscilar entre €1.000 y €2.000 en una transacción estándar. Su letrado comprobará que el promotor dispone de licencia de obras, que la parcela está libre de cargas (nota simple del Registro de la Propiedad) y que los pagos por fases quedan cubiertos por avales bancarios o seguros conforme a la Ley 57/1968. Registradores de España publica orientaciones para verificar la situación registral en línea a través de su portal. Omitir esta comprobación es el error más habitual entre los compradores primerizos en la provincia de Alicante.

Número NIE y cuenta bancaria

Todo comprador extranjero debe obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE) antes de que el notario pueda formalizar la venta. El NIE es su número de identificación fiscal en España. Las solicitudes se tramitan en el consulado español de su país de origen o directamente en una comisaría de la Policía Nacional en Alicante; la vía consular suele tardar entre cuatro y ocho semanas, así que conviene solicitarlo cuanto antes. También necesitará una cuenta bancaria española para recibir la hipoteca, si procede, y para domiciliar los gastos corrientes asociados a la propiedad: cuotas de comunidad, IBI y contratos de suministros. Abrir una cuenta a distancia es sencillo en la mayoría de los grandes bancos españoles siempre que se aporte pasaporte válido y justificante de domicilio en el extranjero. Sin NIE no hay escritura. Eso es una regla sin excepción.

Impuestos y gastos de adquisición

La obra nueva en España está sujeta al IVA al 10 % del precio de compra, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), el equivalente al impuesto de timbre, fijado en el 1,5 % en la Comunitat Valenciana. En un apartamento de €250.000 eso supone aproximadamente €25.000 de IVA y €3.750 de AJD, antes de sumar los aranceles notariales y registrales. Los honorarios del notario siguen un arancel escalonado fijado por el Estado y oscilan habitualmente entre €600 y €1.200. Los gastos del Registro de la Propiedad son de magnitud similar. Los honorarios del abogado añaden, como se ha indicado, otros €1.000 a €2.000. Calcule un coste total de adquisición del 13 al 15 % sobre el precio de compra para cubrir todos los impuestos y honorarios profesionales. veritySpain data muestra que los compradores que infravaloran este importe se enfrentan sistemáticamente a tensiones de tesorería a corto plazo en la firma de la escritura. La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA, actualmente al 10 % en la Comunitat Valenciana; la distinción importa si se plantea combinar una compra de obra nueva con una reventa en la misma zona.

Hipotecas y pagos por fases en obra sobre plano

Los bancos españoles prestan a compradores no residentes hasta el 70 % del valor de tasación, frente al 80 % para residentes. El tasador lo designa el banco, no el comprador, y el informe tiene una validez de seis meses. Durante la fase de construcción, el promotor solicitará pagos parciales en hitos acordados: habitualmente entre el 20 y el 30 % a la firma del contrato privado de compraventa, con pagos posteriores vinculados a la estructura y a la instalación de cubierta. Cada pago por fases debe quedar cubierto por un aval bancario o póliza de seguro conforme a la legislación vigente; exija estos documentos antes de cada transferencia. En el acto notarial, la hipoteca se formaliza de forma simultánea al pago final. Banco de España publica sus estadísticas hipotecarias con periodicidad trimestral, con datos sobre los tipos de interés vigentes y las condiciones de financiación para no residentes. Las hipotecas a tipo fijo a 10 o 25 años son el producto más habitual entre los compradores internacionales en la actualidad.

Conclusiones clave

• Contrate un abogado español independiente antes de abonar cualquier depósito de reserva; prevea honorarios de €1.000 a €2.000.
• Solicite el NIE con antelación; la tramitación consular puede llevar entre cuatro y ocho semanas, y ninguna venta se formaliza sin él.
• Calcule entre un 13 y un 15 % sobre el precio de compra para IVA, AJD, notaría, registro y honorarios legales.
• Compruebe que cada pago por fases queda cubierto por un aval bancario o póliza de seguro emitido por una entidad regulada.
• Los no residentes acceden habitualmente a hipotecas de hasta el 70 % del valor de tasación; consulte los tipos actuales en el Banco de España antes de comprometerse con el calendario de un promotor.