Alquilar o comprar en España: qué implica cada opción

La mayoría de los compradores que llegan a la Costa Blanca o la Costa Cálida plantean la pregunta como una operación aritmética: si el coste mensual de alquilar es mayor o menor que el coste mensual de ser propietario. Es la forma menos útil de plantearlo. Alquilar y ser propietario en España generan posiciones legales distintas, obligaciones fiscales distintas y costes de salida muy distintos, y esas diferencias se mantienen sea cual sea el alquiler local.

Qué implica un contrato de alquiler

Un contrato de alquiler de vivienda en España está orientado a favor del inquilino. Una vez firmado, el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta un mínimo legal de cinco años, o siete si el arrendador es una empresa, y el arrendador no puede negarse sin más.Ley de Arrendamientos Urbanos El inquilino puede marcharse antes, sujeto a preaviso y a la penalización que se haya acordado. Para un comprador que aún no ha decidido dónde instalarse, esa asimetría es la clave: usted dispone de una opción que el arrendador no tiene.

La ley exige una fianza equivalente a una mensualidad para los alquileres de vivienda, que se mantiene separada de cualquier garantía adicional que solicite el arrendador.Ley de Arrendamientos Urbanos Más allá del alquiler y los suministros, el inquilino no asume ninguno de los costes de propiedad que se describen a continuación.

Qué implica ser propietario

Los costes de compra en España son elevados, se pagan una sola vez y no se recuperan al vender. Una vivienda de obra nueva tributa IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados; una vivienda de segunda mano tributa en cambio el impuesto de transmisiones patrimoniales, a tipos fijados por cada comunidad autónoma.Agencia Tributaria A eso se suman notaría, registro de la propiedad y honorarios legales. Por eso un periodo de tenencia corto rara vez compensa: hay que recuperar esos costes antes de que la propiedad iguale al alquiler, ocurra lo que ocurra con los precios.

De forma continuada, el propietario paga el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, cuotas de comunidad si la vivienda está en una urbanización, seguro y mantenimiento. El inquilino no paga directamente ninguno de estos conceptos.

La situación fiscal que sorprende a los no residentes

Un no residente propietario de un inmueble en España debe pagar impuesto sobre la renta por él, incluso si nunca lo alquila y permanece vacío la mayor parte del año. Un porcentaje del valor catastral se considera renta imputada y se grava cada año, con un tipo que depende de si usted reside en la UE o en el EEE.Agencia Tributaria Esta obligación existe únicamente por ser propietario; alquilar la misma vivienda no genera una obligación equivalente.

Si la vivienda está alquilada, los ingresos por alquiler tributan en España, y las deducciones a las que tiene derecho dependen de nuevo de su residencia fiscal.Agencia Tributaria

Es al salir cuando llegan los costes

Vender como no residente implica que el comprador retiene un porcentaje del precio y lo ingresa directamente a la Agencia Tributaria a cuenta de su obligación por plusvalía; usted recupera la diferencia si se retuvo de más.Agencia Tributaria También se devenga un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno, y la comisión de la inmobiliaria se descuenta del importe obtenido. Terminar un alquiler cuesta el preaviso y, como mucho, la penalización acordada.

Lo que esta guía no le cuenta

No le da un punto de equilibrio, ni una comparación entre una cuota hipotecaria mensual y un alquiler mensual para una localidad concreta. No publicamos esas cifras porque no disponemos de una serie de alquileres que podamos respaldar: el índice nacional de alquiler es un índice sobre un año base, no un precio, y una rentabilidad calculada a partir de él parecería un dato sin serlo. Cuando dispongamos de una fuente verificable sobre los niveles de alquiler locales, esa comparación aparecerá aquí con la fuente correspondiente.

Qué opción conviene a cada comprador

Alquilar primero conviene a quienes no han decidido en qué localidad instalarse, a quienes están probando una zona durante más de una temporada, o a quienes sus planes podrían cambiar en pocos años. Comprar conviene a quienes tienen un horizonte largo, una ubicación decidida y capacidad para absorber los costes iniciales sin necesitar una venta anticipada para que la operación salga rentable. No son dos respuestas que compitan por la misma pregunta. Para la mayoría de los compradores internacionales, alquilar es la forma sensata de llegar, y comprar es la decisión que viene después.

Esta guía describe en qué se diferencian ambas posiciones. No constituye asesoramiento legal ni fiscal, y los tipos y las normas autonómicas cambian: contrate un abogado independiente y un asesor fiscal español antes de comprometerse en cualquiera de las dos opciones.