Contrato de arras frente a contrato de reserva: a qué obliga cada uno
La reserva compra tiempo; el contrato de arras fija el precio de salida (art. 1454 CC). A qué obliga cada documento y en qué orden llegan.
Ambos documentos requieren un pago anticipado, y en inglés a los dos se les llama «deposit». Sin embargo, cumplen funciones muy distintas. Confundirlos es la forma más habitual en que los compradores terminan comprometidos antes de tiempo, o menos protegidos de lo que creían.
La reserva: comprar tiempo
Un contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante un plazo definido, normalmente entre dos y cuatro semanas, para que su abogado pueda realizar las comprobaciones necesarias. No es una categoría definida por la ley española: es un acuerdo privado, lo que significa que produce exactamente los efectos que recoge el documento y nada más. El importe suele ser modesto en relación con el precio.
Al no estar regulado, el texto del contrato lo es todo. La cláusula relevante es qué ocurre con su dinero si las comprobaciones legales detectan un problema: un título sin cargas, una licencia válida, ausencia de deudas pendientes. Una reserva que retiene el depósito sea cual sea el resultado de esas comprobaciones traslada el riesgo del vendedor a usted.
El contrato de arras: el precio de la salida
El contrato de arras supone un mayor grado de compromiso y está regulado. Según el artículo 1454 del Código Civil, cuando el depósito se pacta como arras penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir a un precio conocido: el comprador pierde el depósito, el vendedor lo devuelve duplicado.Código Civil El importe suele representar una parte sustancial del precio de compra, no una cantidad simbólica.
El detalle crítico es que la ley española reconoce más de un tipo de arras, y solo la variedad penitenciales otorga ese derecho de desistimiento. Si el contrato no especifica qué tipo se aplica, un tribunal puede interpretarlas como confirmatorias: en ese caso, la venta es vinculante y desistir constituye un incumplimiento, no una salida con precio fijado.
Comparación directa
La reserva compra tiempo y mantiene bajo el nivel de compromiso; el contrato de arras fija el precio de cambiar de opinión y vincula a ambas partes por igual. La reserva la redactan íntegramente las partes; el contrato de arras se apoya en una base legal. Y, un punto esencial: ninguno de los dos transmite la propiedad. Eso solo ocurre con la escritura pública ante notario.
Qué va primero, y cuándo omitir un paso
La secuencia habitual es reserva, después arras, después contrato privado de compraventa y, por último, la escritura. Algunas promotoras de obra nueva fusionan la reserva y el contrato privado en un único documento, lo cual es legítimo pero elimina la pausa para las comprobaciones: por eso conviene asegurarse de que estas se realicen antes de firmar, no después.
Nada de esto constituye asesoramiento legal. Describe cómo funcionan ambos documentos para que pueda plantear las preguntas correctas a su abogado independiente antes de que se mueva ningún dinero. Para conocer la secuencia completa, consulte nuestra guía sobre el contrato de compraventa en España.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una reserva y un contrato de arras?
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La reserva retira la propiedad del mercado durante un breve periodo para permitir las comprobaciones, y es un acuerdo puramente privado sin base legal propia. El contrato de arras está regulado: cuando se pactan arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite a cualquiera de las partes desistir a un precio conocido, el comprador pierde el depósito y el vendedor lo devuelve duplicado.
¿Puedo recuperar el depósito de la reserva?
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Solo si el acuerdo así lo establece. Como la reserva no es una categoría definida por la ley española, es el texto del contrato el que decide. La cláusula que hay que revisar es qué ocurre si las comprobaciones legales detectan un problema con el título, la licencia o deudas pendientes.
¿Firmar un contrato de arras me convierte en propietario?
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No. Ni la reserva ni el contrato de arras transmiten la propiedad. Eso ocurre cuando se firma la escritura pública de compraventa ante notario.
¿Qué ocurre si el contrato no especifica qué tipo de arras se aplica?
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En ese caso, un tribunal puede interpretarlas como arras confirmatorias, lo que significa que la venta es vinculante y desistir constituye un incumplimiento contractual, no una salida con precio fijado. Pida a su abogado que confirme por escrito qué tipo de arras crea su contrato.