Comprar vivienda en España como comprador británico (guía post-Brexit)

Los compradores británicos pueden seguir adquiriendo vivienda en España exactamente como antes, sin restricciones a la propiedad extranjera. El Brexit, sin embargo, cambió casi todo alrededor de la compra: cuánto tiempo puede permanecer, cómo se le grava como propietario y qué visado necesita para pasar una temporada completa aquí. La mecánica de compra es la misma que para cualquier comprador; lo que sorprende son las consecuencias de ser ciudadano no comunitario. Esta guía cubre qué cambió de verdad y cómo lo abordan los compradores británicos en la Costa Blanca y la Costa Cálida.

Qué cambió realmente el Brexit

Desde el 1 de enero de 2021, los nacionales británicos son ciudadanos de terceros países a ojos de la UE. La propiedad en sí nunca se vio afectada, y no hay permiso extra ni precio más alto para compradores británicos. Lo que cambió es su estatus migratorio (ahora es visitante salvo que tenga visado), su tipo impositivo como propietario no residente y su acceso a la sanidad. Nada de eso le impide comprar; condiciona cómo usa y mantiene la vivienda después.

La regla de los 90/180 días

Los titulares de pasaporte británico pueden pasar un máximo de 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días en el espacio Schengen sin visado, según el Código de fronteras Schengen. Son aproximadamente tres meses de cada seis, y cuenta cada país Schengen, no solo España. Para propietarios que quieren un verano largo o invernar, 90 días es el techo estricto del estancia sin visado. Lleve la cuenta con cuidado: superar el límite puede acarrear prohibiciones de entrada. Quienes quieran más solicitan un visado de residencia antes de viajar.

Visados para permanecer más de 90 días

Dos vías cubren a la mayoría de compradores de segunda residencia. El visado no lucrativo encaja con jubilados y quien tenga rentas pasivas: debe acreditar medios suficientes (un múltiplo del indicador de renta IPREM español) y cobertura sanitaria privada, y comprometerse a no trabajar. El visado de nómada digital, introducido con la Ley de Startups de 2023, encaja con teletrabajadores empleados por empresas no españolas. Ambos se solicitan en un consulado español en el Reino Unido antes de mudarse, y ambos pueden conducir a una residencia más larga. Su abogado o un especialista en extranjería gestiona el papeleo.

Conseguir su NIE

Todo comprador extranjero necesita un NIE, el Número de Identificación de Extranjero, antes de firmar un contrato de compraventa o escriturar. Solicítelo en un consulado español en el Reino Unido o en una oficina de la Policía Nacional en España. El Brexit no cambió este requisito, pero la demanda consular ha subido: reserve con antelación, idealmente antes de visitar viviendas piloto.

Mover dinero de libras a euros

La divisa es donde los compradores británicos más a menudo pierden dinero sin notarlo. La obra nueva comprada sobre plano se paga en plazos a lo largo de la obra, así que convierte GBP a EUR varias veces y el tipo de cambio se mueve entre pagos. Los bancos de calle suelen aplicar un tipo peor más comisiones de transferencia; los brókers de divisas especializados suelen ofrecer spreads más ajustados y permiten fijar un tipo por adelantado con un contrato a plazo. En una compra de varios cientos de miles de euros, la diferencia entre tipo bancario y de bróker puede subir a miles de libras.

Hipotecas para compradores británicos no residentes

Los bancos españoles prestan a no residentes, pero con condiciones más estrictas que a residentes. Espere un préstamo máximo de alrededor del 60 al 70 % de la tasación del banco (no del precio de compra), así que necesita una entrada mayor que en el Reino Unido. Las entidades valoran sus ingresos y deudas existentes, y la hipoteca queda garantizada sobre el inmueble español. Tipos y condiciones varían entre bancos: conviene comparar ofertas o usar un intermediario; el Banco de España publica los tipos de referencia que siguen la mayoría de hipotecas variables.

Impuestos y costes en la compra de obra nueva

La obra nueva en España está sujeta a IVA al 10 %, más AJD, fijado por la comunidad y típicamente en torno al 1,5 % en la Comunitat Valenciana que cubre la Costa Blanca. Encima van notaría, Registro de la Propiedad y honorarios de abogado. Como cifra de trabajo, reserve aproximadamente entre el 13 y el 15 % del precio de compra en impuestos y costes de obra nueva, además del precio. Estos tipos son iguales para compradores británicos y de la UE; el Brexit no encareció la compra.

Los impuestos recurrentes, donde muerde el estatus no comunitario

Una vez propietario, aparece el cambio clave del Brexit. Los propietarios no residentes pagan impuestos sobre rentas de alquiler o sobre una renta imputada si la vivienda es de uso personal. Los residentes de la UE o el EEE tributan al 19 % y pueden deducir gastos; los propietarios no comunitarios, incluidos los residentes en el Reino Unido, tributan a un tipo fijo del 24 % sin deducción de gastos, según las reglas de la Agencia Tributaria del IRNR. También pagará el IBI anual (impuesto local sobre bienes inmuebles) y, por encima de umbrales regionales, el impuesto sobre el patrimonio. Incluya el tipo del 24 % en cualquier cálculo de alquiler.

Sanidad

Los pensionistas británicos que cobran una pensión estatal del Reino Unido pueden registrarse en la sanidad pública española con un formulario S1 emitido por el Gobierno británico. El resto, incluidos titulares de visado no lucrativo o de nómada digital, necesitan un seguro médico privado completo, tanto para cualificar al visado como para la cobertura diaria. La tarjeta GHIC solo cubre urgencias en visitas cortas, no la residencia.

La compra en sí no ha cambiado

Más allá de extranjería e impuestos, el proceso de compra es idéntico al de cualquier comprador internacional: encargue a un abogado independiente, verifique la licencia de obra del promotor y el aval bancario de su depósito, firme el contrato privado y escriture ante notario. Para la mecánica paso a paso, lea nuestra guía sobre comprar obra nueva en España.