El contrato de compraventa en España: qué firma y cuándo queda vinculado

En una compra de propiedad en España, cuatro documentos distintos pueden llevar la palabra «contrato», y cada uno le vincula de una forma muy diferente. Los compradores que dan por hecho que el primero que firman es provisional a menudo descubren lo contrario. Esta guía explica qué hace cada documento, en qué momento queda legalmente comprometido, y qué cláusulas merecen una segunda lectura antes de poner su firma.

Cuatro documentos, cuatro niveles de compromiso

Una compra suele pasar por un contrato de reserva, un contrato de arras, un contrato privado de compraventa y, finalmente, la escritura pública. No todas las operaciones utilizan los cuatro documentos: un promotor puede unir la reserva y el contrato privado en uno solo, pero la secuencia de compromiso es la misma. La propiedad en sí no cambia de manos hasta el último de ellos.

El contrato de reserva

La reserva retira la propiedad del mercado durante un periodo definido, normalmente entre dos y cuatro semanas, mientras su abogado realiza las comprobaciones. No es una figura definida por la legislación española; es simplemente un acuerdo privado, lo que significa que sus términos son los que las partes decidan poner por escrito. La pregunta más importante es qué ocurre con su dinero si las comprobaciones legales revelan un problema. Una reserva que hace la señal no reembolsable en cualquier circunstancia deja que sea usted quien pague por los defectos del vendedor.

El contrato de arras, y la norma que corta en ambas direcciones

El contrato de arras es donde la mayoría de los compradores adquiere por primera vez un compromiso serio. Según el artículo 1454 del Código Civil español, cuando la señal se pacta como arras penitenciales, cualquiera de las dos partes puede desistir: el comprador que se retira pierde la señal, y el vendedor que se retira debe devolverla doblada.Código Civil

Esa simetría importa, y también la redacción exacta. La legislación española reconoce más de un tipo de arras, y solo la modalidad penitencial otorga este derecho de desistimiento. Si el contrato no especifica qué tipo se aplica, los tribunales pueden interpretarlo como confirmatorio: en ese caso la venta es vinculante y desistir constituye un incumplimiento, no una salida con precio pactado. Pida a su abogado que confirme por escrito qué tipo de arras crea su contrato.

El contrato privado de compraventa

Este es el acuerdo completo entre comprador y vendedor: precio, calendario de pagos, fecha de finalización, qué se incluye y qué ocurre si alguna de las partes incumple. Es vinculante entre ambos, pero no le convierte en propietario y no es visible para terceros a menos que se inscriba. En una compra sobre plano, este es también el documento que establece los hitos de la construcción y los pagos por fases vinculados a ellos.

Cuándo cambia realmente la propiedad

La propiedad se transmite al firmar la escritura pública de compraventa ante notario, porque la escritura se considera la entrega de la vivienda.Código Civil El notario verifica la identidad y la capacidad, lee la escritura y comprueba el asiento registral inmediatamente antes de la firma. La inscripción posterior en el Registro de la Propiedad no es lo que le convierte en propietario, pero sí lo que le protege frente a reclamaciones de terceros.Registro de la Propiedad No la trate como un trámite opcional.

Qué debe contener un contrato de compra sobre plano

Comprar antes de la finalización añade una capa de protección que conviene revisar cláusula por cláusula. Según la Ley de Ordenación de la Edificación, las cantidades que el comprador entrega a cuenta antes de que el edificio esté terminado deben estar garantizadas por un aval bancario o una póliza de seguro, y depositadas en una cuenta separada destinada únicamente a la construcción.Ley de Ordenación de la Edificación La misma ley establece los plazos de garantía que corren desde la finalización: diez años para los defectos estructurales, tres para los defectos que afectan a la habitabilidad y uno para los acabados.Ley de Ordenación de la Edificación

Un contrato que exige pagos por fases sin identificar al garante y la cuenta no le está ofreciendo esa protección, diga lo que diga en lo demás.

Cláusulas que merecen una segunda lectura

Las fechas de finalización en los contratos sobre plano suelen expresarse como una estimación con un plazo de gracia; conviene comprobar qué remedio existe si ese plazo se supera. Hay que revisar quién asume el coste si se retrasa la licencia de primera ocupación, si el promotor puede modificar materiales o distribución, y cómo se gestiona una eventual subrogación de la hipoteca. Conviene comprobar también que la descripción de la propiedad coincide con el asiento registral y con los planos anexos al contrato: una discrepancia en la superficie es mucho más fácil de resolver antes de firmar que después.

Antes de firmar

Designe a un abogado independiente del vendedor, del agente y del promotor, y haga que realice la comprobación registral, la comprobación urbanística y la comprobación de cargas antes de mover cualquier cantidad de dinero. Nada de lo que contiene esta guía es asesoramiento legal; describe cómo funcionan los documentos para que pueda hacer mejores preguntas al profesional que le asesora. Para conocer el proceso completo (NIE, impuestos, hipotecas y finalización), consulte nuestra guía sobre la compra de obra nueva en España.