Sobre plano o llave en mano: qué cambia además de la espera

Comprar una obra nueva en España supone elegir entre una vivienda que ya existe y otra que todavía no. El intercambio es sencillo en principio: precio y posibilidad de elegir frente a certeza y tiempo, pero la situación legal difiere más de lo que la mayoría de los compradores espera.

Lo que realmente ve

Con una vivienda llave en mano inspecciona el producto terminado: la luz a distintas horas del día, el ruido, el tamaño real de la terraza, la calidad de los acabados y lo que han construido los vecinos. Sobre plano compra planos, una memoria de calidades y el historial del promotor. Todo lo que no puede verificar tiene que quedar cubierto por el contrato.

Las protecciones que solo se aplican sobre plano

La legislación española considera que el dinero pagado antes de la entrega necesita protección. Según la Ley de Ordenación de la Edificación, las cantidades que el comprador entrega a cuenta antes de que el edificio esté terminado deben estar garantizadas por un aval bancario o una póliza de seguro, y depositadas en una cuenta separada destinada únicamente a la construcción.Ley de Ordenación de la Edificación Si el promotor no llega a entregar la vivienda, es contra esa garantía contra la que se reclama.

Un contrato que exige pagos por fases sin identificar al garante y la cuenta específica no le está dando esta protección, prometa lo que prometa. Esta es la cláusula más importante que hay que comprobar antes de firmar nada sobre plano.

Las garantías se aplican a ambos casos

Una vez terminado el edificio, corren los mismos plazos legales de garantía tanto si ha comprado pronto como tarde: diez años para los defectos estructurales, tres para los defectos que afecten a la habitabilidad y uno para los acabados.Ley de Ordenación de la Edificación Comprar llave en mano acorta el periodo que le queda de la cobertura decenal, ya que esta empieza a contar desde la finalización de la obra y no desde su compra.

Plazos y forma de pago

Comprar sobre plano reparte el pago entre distintos hitos de la construcción, lo cual conviene a compradores que están vendiendo otra propiedad o que liberan fondos de forma escalonada. Llave en mano suele significar pagar la totalidad en la escritura, con un recorrido más corto entre la decisión y las llaves. Comprar sobre plano también conlleva riesgo de retraso en la entrega: conviene comprobar qué remedio existe si se supera la fecha estimada de finalización, y quién asume el coste si se retrasa la licencia de primera ocupación.

Qué opción conviene a qué comprador

Sobre plano conviene a compradores con tiempo, tolerancia a la incertidumbre y preferencia por elegir parcela, orientación y acabados. Llave en mano conviene a compradores que necesitan una fecha en la que puedan confiar, que quieren ver exactamente lo que compran, o cuya financiación exige certeza. Ninguna de las dos opciones es más segura en abstracto: sobre plano conlleva más riesgo y, a la vez, más protección legal.

Esta guía describe en qué se diferencian ambas vías. No constituye asesoramiento legal: designe a un abogado independiente antes de mover cualquier cantidad de dinero.