Wer eine Neubauimmobilie in Alicante (Alacant) kauft, tritt in einen Markt ein, in dem die von veritySpain erfassten Projekte zwischen €235.000 und €380.000 liegen und über die zwei analysierten Entwicklungen hinweg einen durchschnittlichen redaktionellen Score von 7,7 von 10 erzielen. Diese Bandbreite ist kein Zufall: Sie spiegelt echte Produktsegmente wider, von kompakten Zwei-Zimmer-Apartments nahe dem Hafen bis zu größeren Einheiten in ruhigeren Wohngebieten im Landesinneren. Das Kaufverfahren in Spanien ist sequenziell und rechtlich grundlegend anders als in Nordeuropa. Frühzeitig reservieren, NIE beantragen und einen unabhängigen Anwalt einschalten, bevor man irgendetwas unterschreibt. Wer die Kosten von Anfang an kennt, erlebt einen reibungslosen Abschluss; wer sie unterschätzt, erlebt teure Überraschungen.

Schritt 1: Reservierungsvertrag und NIE-Registrierung

Jeder Kauf in Spanien beginnt mit einem Reservierungsvertrag, dem sogenannten Contrato de Reserva, der die Einheit sichert, während die Due-Diligence-Prüfung läuft. Übliche Reservierungsgebühren belaufen sich auf einige tausend Euro und sind nicht erstattungsfähig, wenn man ohne rechtmäßigen Grund zurücktritt. Vor oder unmittelbar nach der Unterzeichnung beantragt man die Número de Identificación de Extranjero (NIE), die steuerliche Identifikationsnummer, die bei jedem rechtlichen und finanziellen Schritt in Spanien erforderlich ist. Die NIE wird vom spanischen Konsulat im Heimatland oder bei einer Comisaría de Policía in Alicante ausgestellt; Terminslots sind wochenlang im Voraus vergeben. Gleichzeitig sollte man ein spanisches Bankkonto eröffnen. Ohne ein solches entstehen bei Ratenzahlungen aus dem Ausland erhebliche Reibungsverluste. Der Anwalt sollte die Baugenehmigung des Bauträgers, die beim Catastro eingetragenen Baupläne sowie die Bankgarantie des Bauträgers prüfen, die bei Kaufverträgen über noch nicht fertiggestellte Objekte gesetzlich vorgeschrieben ist, um die Ratenzahlungen zu schützen.

Schritt 2: privater Kaufvertrag und Ratenzahlungen

Zehn bis dreißig Tage nach der Reservierung unterzeichnet man den Contrato Privado de Compraventa, den privatrechtlichen Kaufvertrag. Dies ist die verbindliche Verpflichtung. Eine Anzahlung von in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises ist bei Unterzeichnung fällig. Bei Neubauprojekten in Alicante rufen Bauträger dann Ratenzahlungen ab, wenn der Bau voranschreitet: Fundament, Rohbau, Fassade, Fertigstellung. Jede Ratenzahlung muss nach spanischem Recht durch die Bankgarantie oder Versicherungspolice des Bauträgers abgesichert sein, ein Schutz, der aus der Reform des Ley 20/2015 hervorgegangen ist. Der Anwalt sollte vor jeder Überweisung prüfen, ob diese Garantie aktuell und in Kraft ist. Alle Überweisungsbestätigungen sind aufzubewahren; sie gehören zur notariellen Akte beim Abschluss.

Schritt 3: Steuern, Gebühren und Gesamterwerbskosten

Das spanische Steuerrecht für Neubaukäufe unterscheidet sich erheblich vom Wiederverkauf. Neubauten unterliegen der IVA (Mehrwertsteuer) von 10 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Actos Jurídicos Documentados (AJD), der Grunderwerbsteuer, die von der Valencianischen Gemeinschaft festgelegt wird. Registradores de España bestätigt, dass Grundbuch- und Notarkosten zusammen in der Regel weitere 1 bis 1,5 Prozent des beurkundeten Werts ausmachen. Anwaltshonorare für einen kompetenten unabhängigen Anwalt kommen mit rund 1 Prozent hinzu. Insgesamt sollten Käufer für Neubau in der Valencianischen Gemeinschaft mit etwa 13 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für Steuern und Honorare kalkulieren. Diese Zahl stimmt mit der allgemeinen Praxis überein, die die Banco de España in ihrem Leitfaden zu Immobilienerwerbskosten für die Region nennt. Lieber großzügig kalkulieren: zu knapp bemessene Abschlusskosten sind der häufigste Fehler internationaler Käufer.

Schritt 4: Abschluss beim Notar und Eintragung nach dem Kauf

Der Abschluss findet vor einem spanischen Notar (Notario) statt, der die Escritura Pública, die öffentliche Kaufurkunde, vorliest und beurkundet. Beide Parteien oder ihre bevollmächtigten Vertreter mit einem Poder Notarial müssen anwesend sein. Der Notar ist ein Staatsbeamter und nicht der persönliche Berater des Käufers. Der vollständige Kaufpreis, abzüglich bereits geleisteter Anzahlungen, wird am selben Tag beglichen, in der Regel per Bankscheck oder zertifizierter Überweisung. Nach der Unterzeichnung lässt der Anwalt die Escritura innerhalb der gesetzlichen Frist beim Registro de la Propiedad eintragen und begleicht die fälligen Steuern. Das Eigentum geht rechtlich erst mit abgeschlossener Eintragung über, was vier bis acht Wochen dauern kann. Versorgungsanschlüsse und Gebäudeversicherung sollte man erst nach Bestätigung der Eintragung in Auftrag geben. Das Catastro ist gesondert zu aktualisieren, damit man als neuer Eigentümer für die kommunale Grundsteuer (IBI) erfasst wird.

Wesentliche Punkte

• veritySpain verfolgt zwei Neubauprojekte in Alicante (Alacant) mit Preisen zwischen €235.000 und €380.000 und einem Durchschnittsscore von 7,7/10.
• NIE-Nummer beantragen und spanisches Bankkonto eröffnen, bevor man den Reservierungsvertrag unterzeichnet.
• Die Bankgarantie des Bauträgers prüfen, die die Ratenzahlungen absichert; dieser Schutz ist gesetzlich vorgeschrieben für Kaufverträge über noch nicht fertiggestellte Objekte in Spanien.
• 13 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis einplanen für IVA, AJD-Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintragung und Anwaltshonorare.
• Das Eigentum geht erst beim Registro de la Propiedad über; für die formelle Eintragung nach notariellem Abschluss sind vier bis acht Wochen einzuplanen.