Neubauprojekte in Bigastro liegen derzeit zwischen €175.000 und €250.000; die drei von veritySpain in der Gemeinde analysierten Projekte erzielen im Schnitt eine Bewertung von 7,6 von 10, ein solider Hinweis darauf, dass die Due Diligence abgeschlossen ist und die Grundlagen stimmen. Bigastro ist eine kleine Binnenlandstadt in der Comarca Vega Baja del Segura der Provinz Alicante, in unmittelbarer Nähe der Küste Orihuela Costa und des Flughafens Alicante. Für internationale Käufer folgt der Kaufprozess einer festen rechtlichen Abfolge, die sich in wesentlichen Punkten vom nordeuropäischen Eigentumsrecht unterscheidet. Wer jeden Schritt kennt, bevor er reserviert, schützt seine Anzahlung und seinen Zeitplan.

NIE beantragen und ein spanisches Bankkonto eröffnen

Jeder nicht-spanische Käufer benötigt eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), bevor er einen Kaufvertrag unterzeichnen kann. Ohne NIE lehnen Notare die Beurkundung ab. NIE-Anträge werden beim spanischen Konsulat im Heimatland oder bei einer Comisaría de Policía in Spanien eingereicht; die Bearbeitungszeit variiert von wenigen Tagen bis mehreren Wochen. Parallel dazu empfiehlt sich die Eröffnung eines spanischen Girokontos: Der Bauträger verlangt für die Reservierungsgebühr und die Bauabschnittszahlungen eine spanische IBAN. Die meisten internationalen Banken mit spanischen Niederlassungen, darunter Sabadell und Bankinter, bieten Konten für Nichtansässige an. Dieser Schritt ist administrativer Natur, aber Verzögerungen können dazu führen, dass begehrte Kauffenster für gefragte Bauphasen verpasst werden.

Reservierung, Kaufvertrag und Anzahlungsstruktur

Das erste rechtlich bindende Dokument ist der Contrato de Reserva, für den in dieser Preisklasse üblicherweise eine Anzahlung von rund €3.000 bis €6.000 fällig wird. Er sichert die spezifische Einheit und nimmt sie vom Markt. Innerhalb weniger Wochen gehen die Parteien zum Contrato de Arras oder Contrato Privado de Compraventa über, in dem der vollständige Kaufpreis, der Zahlungsplan und der Übergabetermin festgelegt werden. Zu diesem Zeitpunkt wird eine weitere Anzahlung geleistet, in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises. Zieht der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung; zieht der Bauträger zurück, muss er den doppelten Betrag erstatten. Registradores de España bestätigt in seinen Daten für die Comunitat Valenciana, dass Bauträgertransaktionen durchgängig diesem zweistufigen Vertragsmodell folgen.

Steuern und Kaufnebenkosten für Neubauten in Alicante

Auf Neubauten in Spanien wird IVA (Mehrwertsteuer) statt der Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien erhoben. Der Standardsatz der IVA auf Wohnimmobilien beträgt 10 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Actos Jurídicos Documentados (AJD, Stempelsteuer), die in der Comunitat Valenciana 1,5 Prozent des deklarierten Werts betragen. Honorare für einen unabhängigen spanischen Rechtsanwalt liegen typischerweise bei 1 bis 1,5 Prozent. Notar- und Grundbuchkosten kommen mit weiteren 0,5 bis 1 Prozent hinzu. Insgesamt sollte man für Steuern und Gebühren beim Neubaukauf in Bigastro mit rund 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis rechnen. Dieser Wert ist eine Planungsschätzung; der Anwalt erstellt die genaue Aufstellung, sobald der Kaufpreis feststeht. veritySpain data integriert diese Kostenstruktur in die Gesamtkostenmodellierung jedes Projekts.

Bauabschnittszahlungen und Bankgarantien

Kaufverträge für noch nicht fertiggestellte Immobilien in Spanien unterliegen dem Gesetz 20/2015 und seinen Vorgängerregelungen, die Bauträger verpflichten, alle vor der Fertigstellung geleisteten Abschnittszahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherung abzusichern. Fordern Sie die Dokumentation des Aval Bancario oder der Versicherungspolice an, bevor Sie einen Betrag über die Reservierungsanzahlung hinaus überweisen. Die Bauabschnittszahlungen sind üblicherweise in Tranchen unterteilt, die an Baumeilensteine geknüpft sind: Fundament, Rohbau und Fertigstellung. Übergaben von Neubauprojekten in der Provinz Alicante waren in den letzten Jahren durch Genehmigungsverzögerungen und Materialengpässe betroffen, ein Muster, das in Transaktionsdaten von INE dokumentiert ist. Planen Sie Pufferzeiten ein: Ein im Vertrag genannter Übergabetermin ist ein Zieldatum, keine Garantie. Prüfen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers und seine Eintragung im Registro de Promotores.

Beurkundung, Übergabe und Pflichten nach dem Kauf

Die Beurkundung findet beim Notar in Spanien statt. Käufer und Verkäufer (oder ihre Bevollmächtigten) müssen persönlich anwesend sein. Der Notar verliest die Escritura de Compraventa sowie gegebenenfalls die Hypothekenurkunde; anschließend zahlt der Käufer den Restbetrag, in der Regel per bankgarantiertem Scheck oder Banküberweisung. Die Eigentumsrechte werden dann ins Registro de la Propiedad eingetragen. Die Eintragung dauert zwei bis acht Wochen. Nach der Eintragung werden die Versorgungsleistungen angeschlossen: Strom- und Wasseranschlüsse erfordern die Cédula de Habitabilidad (erste Bewohnbarkeitsbescheinigung), deren Beschaffung dem Bauträger obliegt. Jährliche Kosten nach dem Kauf umfassen die IBI (Grundsteuer, festgesetzt von der Bigastro ayuntamiento), Gemeinschaftsgebühren bei Gemeinschaftsanlagen sowie die Einkommensteuer für Nichtansässige, falls man kein spanischer Steuerinländer wird. Ein spanischer Steuerberater kann die jährlichen Erklärungen zu moderaten Kosten übernehmen.

Die wichtigsten Punkte

• Neubauwohnungen in Bigastro kosten zwischen €175.000 und €250.000, auf Basis von drei durch veritySpain analysierten Projekten mit einem Schnitt von 7,6/10.
• Eine NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto müssen vorliegen, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird.
• Für IVA, AJD, Anwalts-, Notar- und Grundbuchkosten sollten 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis eingeplant werden.
• Bauabschnittszahlungen für nicht fertiggestellte Immobilien müssen nach spanischem Recht durch eine Bankgarantie oder Versicherung gedeckt sein.
• Die Beurkundung erfolgt beim Notar; nach dem Kauf sind Versorgungsanschlüsse und die jährliche Grundsteuer obligatorisch.