Der Finestrat-Neubaumarkt lässt sich in einem Satz beschreiben: ein Markt für Einfamilienhäuser mit einer breiten Preisspanne. Von den 32 Neubauprojekten, die veritySpain in dieser Costa-Blanca-Gemeinde in der Provinz Alicante verfolgt, sind 25 Villen. Der Rest teilt sich in 4 Penthäuser, 2 Reihenhäuser und eine einzelne Wohnung auf. Die Preise reichen von 299.900 Euro bis 3.950.000 Euro, die Wohnflächen von 73 bis 998 Quadratmetern, und die Schlafzimmerzahl von 2 bis 8. Wer hier kauft, steigt in erster Linie in ein Segment freistehender Villen ein, kaum aber in ein Wohnungssegment.

Was die Zahlen über den Kauf in Finestrat aussagen

Ein Typenmix von 25 Villen bei 32 Projekten, grob vier von fünf, sagt mehr als jede Broschüre. Das ist kein Hochhausstreifen mit kompakten Zweizimmerwohnungen. Es ist ein Markt, der auf Privatgrundstücken, freistehender Bauweise und den damit verbundenen längeren Bauzeiten aufgebaut ist. Die Schlafzimmerspanne von 2 bis 8 und die Wohnflächenspanne von 73 bis 998 Quadratmetern bestätigen das: Dieselbe Gemeinde bedient sowohl den Käufer, der ein bescheidenes Starterobjekt mit 73 Quadratmetern sucht, als auch den Käufer, der ein Familienresidenz mit fast 1.000 Quadratmetern errichten lässt.

Die Preisspanne spricht dieselbe Sprache. Von 299.900 Euro am Einstieg bis 3.950.000 Euro an der Spitze umfasst Finestrat in einer einzigen Gemeinde mehr als das Dreizehnfache. Praktisch gesagt bedeutet das zwei grundverschiedene Käufe unter einem Ortsnamen. Das untere Band verhält sich wie ein Standard-Costa-Blanca-Neubaukauf. Das obere Band verhält sich wie ein Sonderauftrag, mit der rechtlichen und finanziellen Sorgfalt, die ein Vertrag über mehrere Millionen Euro erfordert.

Der durchschnittliche redaktionelle Score von veritySpain für Finestrat-Projekte beträgt 7,2, gegenüber einem Costa-Blanca-Durchschnitt von 7,4. Diese Lücke von 0,2 Punkten ist gering, und wir berichten sie offen, ohne sie wegzurunden. Sie signalisiert einen soliden Markt, der in unserem Scoring leicht unter dem Küstendurchschnitt liegt, weder herausragend noch schwach. Lesen Sie es als Anlass, einzelne Projekte nach ihren eigenen Stärken zu vergleichen, statt ein einheitliches Qualitätsniveau über alle 32 vorauszusetzen.

Neubau vs. Bestandsimmobilie: die Steuerrechnung

Der größte finanzielle Unterschied zwischen dem Kauf eines Neubaus und dem Kauf einer Bestandsimmobilie in der Comunitat Valenciana, die Alicante und damit Finestrat umfasst, liegt in der Besteuerung des Kaufs.

• Neubau (off-plan oder schlüsselfertig): Sie zahlen 10% IVA (die spanische Mehrwertsteuer) auf den Preis, zuzüglich 1,5% AJD (Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) auf die Urkunde. Zusammen sind das 11,5% Kaufsteuer vor Notar-, Register- und Anwaltskosten.
• Bestandsimmobilie: Stattdessen zahlen Sie 10% ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer), ohne IVA und ohne AJD auf den Kauf.

Für einen villengeprägten Markt wie Finestrat, wo ein großer Teil des Bestands Neubau ist, ist der Neubau-Wert von 11,5% die Zahl, mit der man kalkulieren sollte. Bei einer Einsteigervilla für 299.900 Euro sind das allein rund 34.500 Euro Steuern. Bei einer Residenz für 3.950.000 Euro sind es rund 454.000 Euro. Notargebühren, Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) und unabhängige Anwaltskosten kommen bei beiden Varianten noch hinzu.

Off-plan oder schlüsselfertig

Die erfassten Liefertermine in Finestrat erstrecken sich von 2023 bis 2027. Dieses Vier-Jahres-Fenster ist das deutlichste Zeichen dafür, dass fertiger und unfertiger Bestand gleichzeitig auf dem Markt sind, und die Wahl zwischen beiden verändert, wie Sie zahlen und was Sie schützt.

Schlüsselfertig

Eine fertige Villa mit einem bereits vergangenen Liefertermin, etwa einer Fertigstellung 2023 oder 2024, wird mechanisch ähnlich wie eine Bestandsimmobilie gekauft: Sie besichtigen das tatsächliche Gebäude, einigen sich auf einen Preis und schließen beim Notar mit nahezu sofortiger Übergabe ab. Das Neubau-Steuerregime von 10% IVA plus 1,5% AJD gilt jedoch weiterhin bei der Erstübertragung vom Bauträger.

Off-plan

Eine Villa mit Liefertermin 2026 oder 2027 wird vor oder während der Bauphase gekauft, mit gestaffelten Zahlungen, die an Baumeilensteine geknüpft sind. Hier greift der spanische Käuferschutz am stärksten:

• Bankgarantie oder Versicherung: Nach Ley 20/2015 muss jeder Betrag, den Sie vor Fertigstellung an einen Bauträger zahlen, durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein. Wird das Projekt nicht übergeben, sind diese gestaffelten Zahlungen rückforderbar. Vergewissern Sie sich, dass dies vorliegt, bevor Sie irgendwelche Zahlungen leisten.
• Zahlungsplan: typischerweise eine Reservierungsgebühr, eine Anzahlung beim Vertragsabschluss, Raten während der Bauphase und der Restbetrag beim Notar bei Fertigstellung. Lesen Sie den Plan im Zusammenhang mit dem Bauzeitplan.
• Baubeschreibung und Abnahme: Da keine fertige Einheit zu besichtigen ist, ist die technische Spezifikation im Vertrag (memoria de calidades) Ihr Referenzpunkt. Planen Sie Zeit für die Mängelabnahme bei der Übergabe ein.

Der Kaufprozess, Schritt für Schritt

Der Ablauf ist in der gesamten Comunitat Valenciana gleich und gilt für jedes Finestrat-Projekt unabhängig vom Preissegment.

• NIE: Beantragen Sie Ihre Número de Identificación de Extranjero. Kein Kauf, keine Hypothek und kein Versorgungsvertrag kann ohne sie abgeschlossen werden.
• Unabhängige Rechtsberatung: Beauftragen Sie einen Anwalt, der für Sie handelt, nicht für den Bauträger. Bei einem Markt mit Verträgen bis zu 3.950.000 Euro ist das keine Option, sondern Pflicht.
• Reservierung und Vertrag: Eine Reservierung nimmt die Immobilie vom Markt; der private Kaufvertrag legt Preis, Zahlungsplan und Übergabebedingungen fest.
• Notar und Grundbuch: Die öffentliche Urkunde (escritura) wird vor einem Notar unterzeichnet, Steuern werden gezahlt, und der Kauf wird im Registro de la Propiedad eingetragen, um das Eigentum rechtlich zu sichern.

Für wen Finestrat geeignet ist

Betrachtet man die Daten zusammen, ist das Käuferprofil eindeutig. Mit 25 von 32 Projekten als Villen, nur einer Wohnung im Bestand und Schlafzimmerzahlen bis 8 ist dies eine Gemeinde für Käufer, die freistehenden Platz möchten, sei es als Hauptwohnsitz, als zweites Familiendomizil oder als größere Residenz an der Spitze der 3.950.000-Euro-Bandbreite. Käufer, die auf eine kompakte, pflegeleichte Küstenwohnung setzen, werden das Neubaupotenzial in Finestrat dünn finden und sollten benachbarte Costa-Blanca-Märkte in Betracht ziehen. Ein Durchschnittswert von 7,2 gegenüber dem Küstenwert von 7,4 ist der ehrliche Hintergrund: ein glaubwürdiger Markt, der sich lohnt, wenn man Projekte einzeln vergleicht.