Neubau Formentera del Segura wird derzeit für €399.000 in dem einzigen Projekt angeboten, das veritySpain für diese Gemeinde bewertet hat und das eine Bewertung von 7,4 von 10 erhielt. Formentera del Segura ist ein kleines Binnenlanddorf im Süden der Provinz Alicante, etwa 30 Kilometer südwestlich der Stadt Alicante und in der Nähe der Comarca Vega Baja. Der spanische Immobilienkaufprozess folgt in allen Regionen demselben Rechtsrahmen, doch lokale Besonderheiten in der Provinz Alicante sind zu beachten. Internationale Käufer sollten sowohl den Kaufpreis als auch die darüber hinaus anfallenden obligatorischen Transaktionskosten einplanen. Wer die richtige Reihenfolge einhält, von der Reservierung bis zur notariellen Beurkundung, spart Zeit und vermeidet kostspielige Fehler.

Schritt eins: Reservierungsvertrag und Due Diligence

Die meisten Kaufverträge für Immobilien vom Plan in Spanien beginnen mit einem Reservierungsvertrag, für den in der Regel eine Anzahlung von etwa 1 Prozent des Kaufpreises erforderlich ist. Damit wird die Immobilie vom Markt genommen, während die Eigentumstitel des Bauträgers, die Baugenehmigung und die Bankgarantien geprüft werden. Das spanische Recht, das nach den Bauträgerinsolvenzen des Zyklus von 2008 verschärft wurde, schreibt vor, dass alle Ratenzahlungen vor der Fertigstellung durch eine Versicherungspolice oder Bankgarantie gesichert sein müssen. Prüfen Sie dies sorgfältig. Ein qualifizierter spanischer Immobilienanwalt, der unabhängig vom Bauträger ist, ist in dieser Phase keine Option, sondern eine Notwendigkeit. Der Notar bestätigt später die Urkunde, doch die anwaltliche Prüfung der Bauträgerunterlagen erfolgt Wochen vorher. Wer die Baugenehmigung beim Rathaus nicht prüft, begeht einen der häufigsten und teuersten Fehler.

Schritt zwei: Privatrechtlicher Kaufvertrag und Ratenzahlungen

Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist, unterzeichnen Käufer und Verkäufer den privatrechtlichen Kaufvertrag (contrato privado de compraventa oder das Off-Plan-Äquivalent, contrato de compraventa sobre plano). Zu diesem Zeitpunkt werden in der Regel etwa 10 Prozent des Kaufpreises bezahlt, wobei die genauen Beträge je nach Bauträger variieren. Jede Ratenzahlung während der Bauphase muss durch die oben genannte Bankgarantie gedeckt sein, gemäß den Schutzbestimmungen der Ley 57/1968, die in das aktuelle Verbraucherrecht übernommen wurden. Daten der Registradores de España zeigen konstant, dass die Provinz Alicante erhebliche Neubau-Eintragungsvolumina unter den spanischen Küstenmärkten generiert. Die Provinz Alicante, zu der Formentera del Segura gehört, zieht seit langem nordeuropäische Käufer an, weshalb die Bauträgerunterlagen häufig auf Englisch, Niederländisch und Deutsch verfügbar sind. Lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen, anstatt es vorauszusetzen.

Schritt drei: Steuern, Gebühren und Gesamterwerbskosten

Neubaukäufe in Spanien unterliegen der Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 Prozent des deklarierten Kaufpreises zuzüglich der Grunderwerbsteuer (Actos Jurídicos Documentados) zu Sätzen, die von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt werden. In Valencia, das die Provinz Alicante umfasst, schwankte die Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren zwischen 1,5 und 2 Prozent. Notariats- und Grundbuchgebühren sind geregelt und richten sich nach dem Transaktionspreis. Anwaltskosten liegen in der Regel zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Insgesamt sollten Käufer mit Gesamterwerbskosten von rund 13 bis 15 Prozent über dem ausgewiesenen Preis rechnen. Diese Zahl, die sich aus der gängigen spanischen Übertragungspraxis und nicht aus einem einzelnen Datenpunkt ableitet, stimmt mit den Leitlinien der Banco de España zur Kostentransparenz für Käufer überein. Kalkulieren Sie sorgfältig. Die Unterschätzung dieser Kosten ist der häufigste finanzielle Fehler, den internationale Käufer begehen.

Schritt vier: Abschluss, Schlüsselübergabe und Registrierung nach dem Kauf

Der Abschluss findet vor einem Notar statt, der die Urkunde laut vorliest, die Identität beider Parteien anhand der NIE-Nummern (Número de Identificación de Extranjero) bestätigt und die Übertragung beurkundet. Nicht-spanische Käufer müssen vor dem Abschluss eine NIE-Nummer besitzen; Anträge werden über das nächstgelegene spanische Konsulat oder in Spanien über die Policía Nacional gestellt. Der Käufer zahlt zu diesem Zeitpunkt den Restbetrag des Kaufpreises, in der Regel per Banküberweisung oder Bankerscheck. Nach der Unterzeichnung lässt der Käufer die Urkunde beim Registro de la Propiedad eintragen, womit die rechtliche Eigentumsübertragung formal abgeschlossen wird. In der Provinz Alicante erfolgt diese Registrierung über das zuständige Grundbuchamt, und der Vorgang dauert in der Regel mehrere Wochen. Bewahren Sie alle Originaldokumente auf. Nach der Registrierung müssen Käufer das Rathaus (das Ayuntamiento von Formentera del Segura) für die kommunale Grundsteuer (IBI) benachrichtigen und Versorgungsverträge abschließen, sofern diese nicht bereits übertragen wurden.

Wichtigste Punkte

• Formentera del Segura hat ein von veritySpain bewertetes Neubauvorhaben für €399.000, bewertet mit 7,4 von 10.
• Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt, bevor Sie einen Reservierungsvertrag unterzeichnen oder eine Anzahlung leisten.
• Alle Ratenzahlungen für Neubauten müssen nach spanischem Verbraucherrecht durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice gedeckt sein.
• Kalkulieren Sie 13 bis 15 Prozent über dem Kaufpreis für Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer, Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten.
• Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer rechtzeitig vor dem geplanten Abschluss, da Verzögerungen bei der Beantragung die Unterzeichnung verzögern können.