Neubau in La Cala bietet eine klar umrissene Gelegenheit: veritySpain verfolgt derzeit ein aktives Projekt in der Gemeinde, mit einem Preis von €275.000 und einer redaktionellen Bewertung von 7,6/10. La Cala ist eine kleine Küstensiedlung an der Costa Blanca, verwaltungsmäßig Teil der Provinz Alicante, und gehört eindeutig zur Kategorie aufstrebender statt gesättigter Märkte. Das bedeutet: Der Kaufprozess belohnt sorgfältige Vorbereitung. Internationale Käufer, die in Spanien einen Neubaukauf durchführen, sehen sich einer geordneten rechtlichen Abfolge, festen Steuerpflichten und entwicklerspezifischen Zeitplänen gegenüber. Jede Phase korrekt zu durchlaufen entscheidet sowohl über den Abschluss als auch über die rechtliche Stellung des Eigentums. Dieser Ratgeber erläutert jeden Schritt vom Reservierungsvertrag bis zur Schlüsselübergabe, einschließlich der Kosten und üblichen Zeitpläne für diese Region.

Schritt eins: Reservierungsvertrag und NIE-Beantragung

€5.000 bis €10.000 ist ein üblicher Bereich für die Reservierungsanzahlung bei Neubauwohnungen in der Region Alicante, wobei die Entwickler diesen Betrag individuell festlegen. Der Reservierungsvertrag (contrato de reserva) nimmt die Immobilie für einen festen Zeitraum vom Markt, üblicherweise zwei bis vier Wochen, um Due Diligence durchführen und einen Anwalt beauftragen zu können. Es handelt sich nicht um einen vollständigen Kaufvertrag. Vor der Unterzeichnung müssen Sie eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) beantragen, die Steueridentifikationsnummer, die Spanien von allen nichtansässigen Käufern verlangt. Den Antrag können Sie bei einem spanischen Konsulat im Ausland oder bei einer Comisaría de Policía in Spanien stellen. Die NIE gewährt kein Aufenthaltsrecht. Ohne sie können Sie weder notarielle Dokumente unterzeichnen noch ein spanisches Bankkonto eröffnen, beides zu einem späteren Zeitpunkt des Prozesses erforderlich.

Schritt zwei: privatrechtlicher Kaufvertrag und Ratenzahlungen

10% des Kaufpreises ist die übliche Anzahlung beim privatrechtlichen Kaufvertrag (contrato privado de compraventa) in Spanien. Bei einer Immobilie für €275.000 bedeutet das €27.500 in Treuhand oder direkt an den Entwickler gezahlt. Das spanische Recht verpflichtet den Entwickler, Ratenzahlungen durch eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice abzusichern; verlangen Sie dieses Dokument, bevor Sie Gelder überweisen. Ratenzahlungen sind bei Off-Plan-Neubauten üblich, bei denen sich der Bau über 12 bis 24 Monate erstreckt. Jede Zahlungsphase ist an einen Baumeilenstein geknüpft. Bewahren Sie alle Überweisungsbelege auf. Ihr Anwalt sollte außerdem die Baugenehmigung des Entwicklers (licencia de obras) prüfen und über eine Nota Simple des Registro de la Propiedad bestätigen, dass das Grundstück lastenfrei ist. Diese Prüfungen sind Routine. Sie sind wichtig. Registradores de España führt das öffentliche Grundbuch, über das Eigentum, Lasten und Beschränkungen von jedem beauftragten Anwalt eingesehen werden können.

Schritt drei: Steuern und Kaufnebenkosten

10% IVA (Mehrwertsteuer) gilt für alle neuen Wohnimmobilienverkäufe in Spanien, festgelegt durch die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria). Bei einem Kauf für €275.000 kommen €27.500 hinzu. Zusätzlich zur IVA zahlen Käufer Actos Jurídicos Documentados (AJD), eine auf die Escritura (Eigentumsübertragungsurkunde) erhobene Grunderwerbsteuer; in der Gemeinschaft Valencia (zu der die Provinz Alicante gehört) beträgt dieser Satz 1,5%. Notargebühren und Grundbucheintragungsgebühren kommen hinzu, üblicherweise nach einer gleitenden Skala berechnet und zusammen mehrere tausend Euro bei einer Immobilie in diesem Preissegment. Anwaltskosten für einen guten unabhängigen Rechtsanwalt liegen üblicherweise zwischen 1% und 1,5% des Kaufpreises. Kalkulieren Sie gesamte Erwerbsnebenkosten von rund 13 bis 15% über dem Kaufpreis. Diese Zahl umfasst IVA, AJD, Notar, Grundbuch und Rechtsanwaltskosten zusammen. Agencia Tributaria veröffentlicht den aktuellen IVA-Satz und AJD-Hinweise; Käufer sollten den geltenden AJD-Satz der Gemeinschaft Valencia zum Zeitpunkt des Kaufs mit ihrem Anwalt bestätigen.

Schritt vier: Beurkundung beim Notar und Pflichten nach dem Kauf

Die Beurkundung findet vor einem spanischen Notar (notario) statt, der die Escritura de Compraventa laut vorliest und bestätigt, dass beide Parteien deren Inhalt verstehen. Der volle Restbetrag wird bezahlt, üblicherweise per Banküberweisung oder Bankcheck, der noch am selben Tag bestätigt wird. Der Notar registriert die Transaktion und leitet die Urkunde an das Registro de la Propiedad weiter. Die Originalurkunde erhalten Sie Wochen später, sobald die Eintragung abgeschlossen ist. Nach dem Kauf müssen ausländische Käufer, die in Spanien nicht ansässig sind, sich für das Modelo 210 (Einkommensteuer für Nichtansässige) registrieren und jährlich eine unterstellte Einkommensteuer auf die Immobilie zahlen. Falls Sie eine spanische Hypothek aufnehmen, übernimmt die Bank üblicherweise einen Teil des Registrierungsaufwands, doch die Steuerpflichten verbleiben in Ihrer Verantwortung. Da La Cala ein kleiner Markt ist, sind die Transaktionsvolumina bescheiden, was veritySpain data durch die Verfolgung nur eines Projekts hier widerspiegelt. Nach dem Kauf werden Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser) organisiert, wobei der Entwickler die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) übergibt.

Die wichtigsten Punkte

• Beantragen Sie Ihre NIE, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen; sie ist bei jedem weiteren rechtlichen Schritt erforderlich.
• Das spanische Recht verpflichtet Entwickler, Ratenzahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abzusichern.
• Kalkulieren Sie 13 bis 15% über dem Kaufpreis für IVA, AJD, Notar, Grundbuch und Rechtsanwaltskosten.
• Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, nicht den vom Entwickler empfohlenen, für die Due Diligence.
• Nach dem Kauf müssen nichtansässige Eigentümer jährlich Modelo 210 (unterstellte Einkommensteuer) in Spanien einreichen.