Käufer von Neubauten in Llíber betreten 2025 einen Markt, in dem veritySpain ein aktives Projekt bewertet hat: Score 7,1 von 10, Angebotspreise bei €1.013.000. Llíber liegt im Jalón-Tal, im Inland der Provinz Alicante, eine kleine Gemeinde mit rund 900 Einwohnern innerhalb der Comunitat Valenciana. Der Kaufprozess für Neubauten richtet sich strikt nach spanischem Recht; jede Phase zu verstehen, bevor man eine Reservierungsgebühr zahlt, ist daher unerlässlich. Internationale Käufer machen einen erheblichen Anteil der Neubauübertragungen in der Provinz Alicante aus, und die Verfahrensschritte, Kosten sowie Zeitrahmen sind in der gesamten Region weitgehend einheitlich.

Vor der Unterschrift: rechtliche Vorbereitung und NIE

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), bevor ein Vertrag unterzeichnet werden kann. Die NIE wird von der spanischen Nationalpolizei ausgestellt und ist beim Konsulat im Heimatland oder bei einer Polizeistation in Spanien erhältlich; bei Beantragung aus dem Ausland sollte man vier bis acht Wochen einplanen. Parallel dazu sollte man einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt beauftragen, bevor auch nur ein Euro überwiesen wird. Der Anwalt führt eine Due-Diligence-Prüfung durch: Er überprüft die Baugenehmigung des Bauträgers, prüft den Grundbucheintrag (Registro de la Propiedad) und stellt sicher, dass der Bauträger eine Bankbürgschaft oder Versicherung für die Ratenzahlungen gemäß der spanischen Ley 57/1968 und ihren Nachfolgepflichten vorhält. veritySpain editorial review weist darauf hin, dass in umsatzschwachen Märkten wie Llíber die Erfolgsbilanz von Bauträgern besonders sorgfältig geprüft werden sollte, da lokal weniger fertiggestellte Projekte für Vergleiche zur Verfügung stehen. Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos sollte parallel erfolgen; das vereinfacht Steuerzahlungen und die abschließende Hypothekenentnahme bei einer Finanzierung.

Von der Reservierung zum privaten Kaufvertrag

Reservierungsverträge bei Neubauverkäufen erfordern in der Regel eine Gebühr von €3.000 bis €10.000, durch die das Objekt für eine festgelegte Frist, meist 30 Tage, vom Markt genommen wird. Anschließend folgt der contrato privado de compraventa (privater Kaufvertrag), bei dem Käufer eine erste Rate zahlen, üblicherweise 10% des Kaufpreises abzüglich der bereits geleisteten Reservierungsgebühr. In der Preisklasse von Llíber ist diese Anzahlung ein erheblicher Betrag; der Anwalt sollte bestätigen, dass alle Ratenzahlungen durch eine Bankbürgschaft gedeckt sind, bevor Geld überwiesen wird. Ratenzahlungen während der Bauzeit sind üblich: eine Zahlung bei der Fundamentphase, eine beim Richtfest (estructura) und der Restbetrag bei Fertigstellung. Der Bauträger muss bei jeder Phase ein aktualisiertes Zertifikat der Baugenehmigung und des Baufortschritts vorlegen. Mündlichen Zusicherungen sollte man niemals vertrauen. Klare Kommunikation ist hier entscheidend. Jede Zusage gehört schriftlich festgehalten.

Steuern, Gebühren und gesamte Kaufnebenkosten

Neubaukäufe in Spanien unterliegen der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Kaufpreises sowie den Actos Jurídicos Documentados (AJD, Stempelsteuer) zum von der Comunitat Valenciana festgesetzten Satz von derzeit 1,5%. Bei einem Objekt für €1.013.000 beläuft sich die IVA allein auf rund €101.300; die Stempelsteuer kommt mit rund €15.200 hinzu. Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten addieren zusammen typischerweise 1 bis 2% des Kaufpreises. Die gesamten Erwerbsnebenkosten sollten mit rund 13 bis 14% über dem Angebotspreis veranschlagt werden. Registradores de España veröffentlicht jährliche Daten zu Transaktionsvolumina und Käufernationalitäten in Alicante und bietet damit nützlichen Kontext zur Aktivität dieses Marktsegments, auch wenn Llíber-spezifische Zahlen nicht separat ausgewiesen werden. Hypothekenfinanzierung ist für Nicht-Residenten verfügbar, wobei spanische Kreditgeber in der Regel bis zu 70% des Schätzwerts an Nicht-Residenten beleihen.

Fertigstellung und Verpflichtungen nach dem Kauf

Die Fertigstellung (escritura de compraventa) findet vor einem Notar statt; Käufer und Bauträger unterzeichnen die öffentliche Urkunde. Am selben Tag oder innerhalb weniger Tage zahlt der Käufer den ausstehenden Restbetrag, die Notarkosten und die IVA. Die Urkunde wird anschließend dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt; dieser Vorgang dauert in normalen Bearbeitungszeiten vier bis acht Wochen. Nach der Eintragung erhält man die Bescheinigung der Erstnutzung (licencia de primera ocupación) vom lokalen Ajuntament, die für den Versorgungsanschluss erforderlich ist. Jährliche Verpflichtungen beginnen sofort: Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, kommunale Grundsteuer) ist an das Ajuntament de Llíber zu entrichten, und Nicht-Residenten müssen eine vierteljährliche oder jährliche Einkommensteuererklärung (Modelo 210) abgeben, auch wenn das Objekt nicht vermietet wird. Hausgeldzahlungen fallen an, wenn das Projekt einer Eigentümergemeinschaft angehört. Die jährlichen Betriebskosten belaufen sich typischerweise auf 1 bis 2% des Immobilienwerts, wenn alle wiederkehrenden Aufwendungen einbezogen werden.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die NIE vor jeder Vertragsphase beantragen; Verzögerungen blockieren den gesamten Kaufprozess.
• Einen unabhängigen spanischen Anwalt beauftragen, bevor für ein Projekt eine Reservierungsgebühr gezahlt wird.
• Alle Ratenzahlungen müssen nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft gedeckt sein, bevor sie überwiesen werden.
• 13 bis 14% über dem Kaufpreis für IVA, Stempelsteuer, Rechts- und Eintragungskosten einplanen.
• Jährliche Verpflichtungen umfassen IBI, Nicht-Residenten-Einkommensteuer und Hausgeld ab Fertigstellungsdatum.