Der Neubaumarkt in Polop umfasst eine Preisspanne von €453k bis €860k, verteilt auf 13 Projekte, die derzeit von veritySpain erfasst werden. Die Plattform vergibt für das Gebiet eine Durchschnittsbewertung von 7,1 von 10. Diese Bewertung spiegelt solide Grundlagen wider: eine Gemeinde in der Provinz Alicante mit zuverlässiger Infrastruktur, Nähe zur Costa Blanca und diszipliniertem Angebot seitens der Bauträger. Der Kauf eines Neubaus folgt hier einer klar definierten rechtlichen Abfolge. Internationale Käufer, die jeden Schritt verstehen, handeln schneller, geben weniger für Berater aus und vermeiden die Vertragsfallen, die auftauchen, sobald Dokumente auf Spanisch eintreffen. Der Prozess verläuft von der Reservierung bis zur notariellen Beurkundung in etwa zwölf bis achtzehn Monaten bei Projekten im Bau und in vier bis acht Wochen bei fertiggestellten Einheiten.

Schritt 1: Reservierung und NIE

Jeder Kauf beginnt mit einem Reservierungsvertrag, der in der Regel eine Anzahlung von €3.000 bis €6.000 vorsieht, wobei der genaue Betrag je nach Bauträger variiert. Zahlen Sie nichts, bevor Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer (NIE) besitzen. Das NIE wird vom Konsulat in Ihrem Heimatland oder beim Büro der Policía Nacional in der Provinz Alicante ausgestellt. Die Bearbeitungszeit beträgt einige Tage bis mehrere Wochen. Kein Notar in Spanien beurkundet einen Kaufvertrag ohne dieses Dokument. Nach Unterzeichnung der Reservierung nimmt der Bauträger die Einheit vom Markt, und die Frist für den privatrechtlichen Kaufvertrag (contrato de arras oder contrato privado de compraventa) beginnt zu laufen. Prüfen Sie die Vertragsstrafen in beide Richtungen: Kommt der Bauträger seinen Pflichten nicht nach, schuldet er Ihnen im Rahmen der arras penitenciales das Doppelte der Anzahlung. Kurz gesagt: Holen Sie rechtlichen Rat ein, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Schritt 2: Privatrechtlicher Kaufvertrag und Ratenzahlungen

Der privatrechtliche Kaufvertrag, der ein bis drei Monate nach der Reservierung unterzeichnet wird, legt Preis, Fertigstellungstermin, Zahlungsplan und Baubeschreibung verbindlich fest. Käufer von Projekten im Bau zahlen in Spanien typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises während der Bauphase, aufgeteilt in Raten, die an Baufortschritte gekoppelt sind. Daten von Registradores de España zeigen, dass Streitigkeiten bei Kaufverträgen für Projekte im Bau am häufigsten verzögerte Fertigstellungen und Änderungen der Baubeschreibung betreffen, weshalb die Vertragsstrafe- und Beschreibungsklauseln die beiden kommerziell heikelsten Elemente des Kaufvertrags darstellen. Vergewissern Sie sich, dass die Ratenzahlungen durch eine Bankgarantie (aval bancario) im Rahmen der Ley 20/2015 abgesichert sind; damit ist der Bauträger verpflichtet, Ihre Anzahlungen gegen Insolvenz zu versichern. Bestehen Sie darauf, dass die Garantie vorliegt, bevor die erste Rate von Ihrem Konto abgebucht wird. Die Bauträger aller 13 in der veritySpain-Datenbank für Polop erfassten Projekte operieren innerhalb des Rechtsrahmens der Provinz Alicante, der diese Anforderung durchsetzt.

Schritt 3: Due Diligence und Hypothek (falls zutreffend)

Die unabhängige rechtliche Due Diligence umfasst die nota simple aus dem Registro de la Propiedad (zur Bestätigung, dass keine Lasten auf dem Grundstück eingetragen sind), die Baugenehmigung des Bauträgers (licencia de obras) und die Erstnutzungsgenehmigung des Projekts (licencia de primera ocupación). Von INE veröffentlichte Transaktionsvolumina sind in der Provinz Alicante in den letzten Jahren stabil geblieben, was auf einen funktionierenden Weiterverkaufsmarkt hindeutet, der relevant ist, falls sich Ihre persönliche Situation vor der Fertigstellung ändert. Sofern Sie eine Hypothek benötigen, vergeben spanische Banken an Nichtansässige in der Regel 60 bis 70 Prozent des geschätzten Wertes. Planen Sie sechs bis acht Wochen für ein Hypothekenangebot ein. Sichern Sie das Währungsrisiko ab: Wenn Ihr Einkommen in Pfund Sterling oder einer anderen Nicht-Euro-Währung anfällt, schützen Devisentermingeschäfte oder Limitaufträge Ihr Budget. Bewerten Sie die Komplexität realistisch: Die Finanzierung eines Neubaus im Bau in einem fremden Land hat mehr Variablen als ein Kauf im eigenen Land.

Schritt 4: Beurkundung beim Notar

Die Beurkundung findet vor einem spanischen Notar (notario) statt. Beide Parteien oder ihre rechtlichen Vertreter per Vollmacht (escritura de poder) müssen anwesend sein. Der Notar liest die gesamte Urkunde laut vor; dies ist gesetzlich vorgeschrieben und nimmt Zeit in Anspruch. Bringen Sie zertifizierte Zahlungsmittel mit: den Restbetrag des Kaufpreises zuzüglich Steuern und Gebühren. Bei Neubauten beträgt die anfallende Steuer Mehrwertsteuer (IVA) von zehn Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) zum Satz der Comunitat Valenciana, derzeit 1,5 Prozent. Hinzu kommen Notargebühren, Grundbucheintragungsgebühren und Rechtsanwaltsgebühren, sodass die gesamten Erwerbsnebenkosten typischerweise rund zwölf bis dreizehn Prozent über dem Kaufpreis liegen. Der Bauträger übergibt die Schlüssel, und der Notar registriert die Eigentumsübertragung beim Registro de la Propiedad. Besorgen Sie sich das Erstnutzungszertifikat (licencia de primera ocupación) von der Gemeinde, bevor Sie Versorgungsanschlüsse beantragen. Kalkulieren Sie Anschlusskosten und Anlaufkosten der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) bei Neubauprojekten ein.

Kernpunkte

• Beantragen Sie Ihr NIE, bevor Sie irgendetwas unterschreiben; kein spanischer Notar beurkundet einen Kauf ohne dieses Dokument.
• Verlangen Sie Bankgaranties zum Schutz der Bauratenzahlungen nach spanischem Recht, bevor Sie Baufortschrittszahlungen leisten.
• Kalkulieren Sie rund zwölf bis dreizehn Prozent über dem Kaufpreis für IVA, AJD, Notar-, Grundbuch- und Rechtsanwaltskosten.
• Die 13 von veritySpain erfassten Projekte in Polop erzielen einen Durchschnittswert von 7,1/10, bei einer Preisspanne von €453.000 bis €860.000.
• Die Beauftragung eines unabhängigen spanischen Immobilienanwalts vor der Reservierungsphase ist der Schritt mit dem höchsten Mehrwert für internationale Käufer.