Neubau Redován: Schritt-für-Schritt-Leitfaden für internationale Käufer. NIE, Verträge, Steuern, Hypotheken und Kaufnebenkosten erklärt für das Hinterland der Costa Blanca.
Neubau redován umfasst ein einziges aktives Projekt zum Preis von €190.000, von der Redaktion von veritySpain mit 7,4/10 bewertet. Damit gehört dieser Markt zu den kleineren im Hinterland der Costa Blanca. Für internationale Käufer hat dieses begrenzte Angebot einen praktischen Vorteil: Der Kaufprozess folgt demselben rechtlichen Rahmen wie überall in der Provinz Alicante, sodass die Schritte gut dokumentiert sind, auch wenn das lokale Transaktionsvolumen bescheiden ist. Der spanische Kaufprozess dauert in der Regel drei bis sechs Monate von der Reservierung bis zur Beurkundung. Nebenkosten zum Kaufpreis betragen typischerweise 10 bis 13 Prozent, je nachdem ob es sich um Neubau (mit IVA plus Stempelsteuer) oder Bestandsimmobilien (mit ITP) handelt. Zu klären, in welche Kategorie Ihr Kauf fällt, ist der erste Entscheidungspunkt.
Reservierung und NIE-Phase
€500 bis €5.000 ist die übliche Spanne für eine Reservierungsanzahlung bei Neubauten in der Region Alicante, die auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet wird. Bevor Sie irgendetwas unterzeichnen, benötigen Sie eine Número de Identificación de Extranjero (NIE), Spaniens Steueridentifikationsnummer für Nicht-Residenten. Der NIE-Antrag wird bei einem spanischen Konsulat im Ausland oder bei einer Polizeiwache (Comisaría) in Spanien eingereicht; die Bearbeitung kann in Hochzeiten zwei bis vier Wochen dauern. Eröffnen Sie parallel ein spanisches Bankkonto. Lastschriftmandate für Gemeinschaftsgebühren und Versorgungsleistungen erfordern ein inländisches Konto, und auch Kreditgeber für spanische Immobilienkäufe bestehen in der Regel darauf. NIE und Bankkonto sind keine optionalen Schritte. Erledigen Sie beides, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Vorvertrag und Ratenzahlungen
10 Prozent des Kaufpreises ist die Standardanzahlung, die im Rahmen eines contrato de arras penitenciales verlangt wird, sobald beide Parteien sich zur Weiterführung entschieden haben. Aufzeichnungen der Registradores de España zeigen, dass dieser private Vertrag das Rückgrat der meisten Wohnimmobilientransaktionen bildet: Der Käufer verliert die Anzahlung bei Rücktritt; der Verkäufer zahlt das Doppelte, wenn er sich zurückzieht. Beim Kauf von Neubauten ab Plan bietet der Bauträger stattdessen einen contrato de compraventa mit einem Ratenzahlungsplan an, der an Baumeilensteine geknüpft ist. Das spanische Recht (Ley 57/1968 und die Nachfolgeregelung) verpflichtet Bauträger, Ratenzahlungen durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice abzusichern. Überprüfen Sie die Garantie stets, bevor Sie Ratenbeträge überweisen. Ihr spanischer Anwalt sollte die Genehmigungen des Bauträgers, die Baugenehmigungen (licencia de obras) und die nota simple des Registro de la Propiedad prüfen, bevor Sie Mittel über die anfängliche Reservierung hinaus einsetzen.
Hypotheken und Finanzierung
70 Prozent Beleihungsauslauf ist die übliche Obergrenze für Nicht-Residenten bei spanischen Kreditgebern, verglichen mit bis zu 80 Prozent für Residenten, als allgemeine Marktkonvention, die in den Hypothekenregulierungshinweisen der Banco de España vermerkt ist. Das bedeutet, dass ein Käufer, der das von veritySpain analysierte Objekt für €190.000 anpeilt, mindestens €57.000 an liquiden Mitteln zuzüglich Kaufnebenkosten benötigt. Festzinshypotheken sind seit der Euribor-Volatilität von 2022 bis 2023 das dominante Produkt in Spanien; variable Zinsen, die an den Euribor gekoppelt sind, bleiben verfügbar, tragen aber ein Zinsanpassungsrisiko. Spanische Banken verlangen eine vollständige Bewertung (tasación) durch ein bei der Banco de España registriertes Bewertungsunternehmen, bevor ein Hypothekenangebot ausgestellt wird. Der Notar muss dann ein Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) ausstellen und eine zehn-tägige Bedenkzeit einräumen, bevor unterzeichnet wird. Diese Bedenkzeit ist nach dem Hypothekengesetz von 2019 verbindlich und kann nicht verzichtet werden.
Beurkundung, Steuern und Registrierung
Am Tag der Beurkundung unterzeichnen Käufer und Verkäufer die escritura pública (Kaufurkunde) vor einem spanischen Notar. Neubauten unterliegen der IVA von 10 Prozent (für Wohnimmobilien) plus Actos Jurídicos Documentados (AJD), der von der Comunitat Valenciana erhobenen Stempelsteuer; die aktuellen AJD-Sätze für neue Wohnimmobilien in der Region Valencia werden von der Regionalregierung veröffentlicht und sollten zum Zeitpunkt des Kaufs mit Ihrem Steuerberater abgestimmt werden, da sie angepasst werden können. Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten eingerechnet, belaufen sich die gesamten Erwerbskosten über den Kaufpreis hinaus für Neubauten typischerweise auf 11 bis 13 Prozent. Nach der Unterzeichnung lässt Ihr Anwalt die escritura im Registro de la Propiedad eintragen, was Ihr Eigentum rechtlich begründet. Die Eintragung dauert unter normalen Bedingungen zwei bis acht Wochen. Da Redován in der Comarca Vega Baja del Segura liegt, ist das zuständige Grundbuchamt in Orihuela.
Die wichtigsten Punkte
- Beantragen Sie Ihre NIE und eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto, bevor Sie einen Reservierungsvertrag unterzeichnen.
- Neubaukäufer zahlen IVA von 10 Prozent plus AJD-Stempelsteuer, keine ITP-Grunderwerbsteuer.
- Ratenzahlungen bei Neubauten ab Plan müssen nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft abgesichert sein.
- Hypothekenfinanzierung für Nicht-Residenten ist bei spanischen Kreditgebern in der Regel auf 70 Prozent LTV begrenzt.
- Kalkulieren Sie 11 bis 13 Prozent über den Kaufpreis für Steuern, Notar- und Anwaltskosten.
Der Markt in Zahlen
Neubauprojekte in Redován
Alle ansehenHäufig Gestellte Fragen
Welche Steuern zahle ich beim Kauf einer Neubauwohnung in Redován?
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Neubauten in Redován unterliegen der IVA von 10 Prozent auf den Kaufpreis plus der Stempelsteuer Actos Jurídicos Documentados (AJD) zum Satz der Comunitat Valenciana. Sie zahlen keine ITP-Grunderwerbsteuer, die nur für Bestandsimmobilien gilt. Die gesamten Erwerbskosten einschließlich Notar- und Anwaltsgebühren betragen typischerweise 11 bis 13 Prozent über dem Kaufpreis.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Redován?
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Von der Reservierung bis zur Beurkundung beträgt der typische Zeitrahmen in Spanien drei bis sechs Monate für einen Neubaukauf. Objekte ab Plan dauern länger, abhängig von Baumeilensteinen. Die Beantragung der NIE und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos können jeweils zwei bis vier Wochen in Anspruch nehmen; starten Sie beides also, bevor Sie eine Zahlung leisten.
Brauche ich einen spanischen Anwalt, um in Redován eine Immobilie zu kaufen?
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Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, für internationale Käufer aber dringend empfehlenswert. Ein unabhängiger spanischer Abogado prüft die nota simple, überprüft die Baugenehmigungen, bestätigt die Garantien des Bauträgers für Ratenzahlungen und begutachtet alle Verträge vor der Unterzeichnung. Anwaltsgebühren belaufen sich typischerweise auf 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Kann ich als Nicht-Resident in Spanien eine Hypothek aufnehmen?
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Ja. Spanische Banken vergeben Kredite auch an Nicht-Residenten, wobei der maximale Beleihungsauslauf in der Regel bei etwa 70 Prozent liegt, verglichen mit bis zu 80 Prozent für Residenten. Sie benötigen ein spanisches Bankkonto, eine gültige NIE und eine tasación (regulierte Bewertung), bevor die Bank ein formelles Hypothekenangebot ausstellt. Das Hypothekengesetz von 2019 schreibt eine verbindliche zehn-tägige Bedenkzeit vor der Unterzeichnung vor.
Was ist ein contrato de arras und wie schützt es mich?
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Ein contrato de arras penitenciales ist ein privatrechtlicher Vorvertrag, bei dem der Käufer eine Anzahlung von typischerweise 10 Prozent des vereinbarten Preises leistet. Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zahlen. Es ist eine Standardabsicherung bei spanischen Wohnimmobilientransaktionen vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
Was ist die NIE und warum brauche ich sie vor dem Kauf?
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Die Número de Identificación de Extranjero (NIE) ist Spaniens Steueridentifikationsnummer für ausländische Staatsangehörige. Sie benötigen sie, um jeden Immobilienvertrag zu unterzeichnen, Steuern zu zahlen, ein Bankkonto zu eröffnen und Versorgungsleistungen einzurichten. Beantragen Sie sie bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer Polizeiwache in Spanien. Planen Sie zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit ein.
Sind Ratenzahlungen bei Neubauten ab Plan in Spanien geschützt?
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Ja. Das spanische Recht verpflichtet Bauträger, die Ratenzahlungen der Käufer bei Neubauten ab Plan durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice abzusichern. Kann der Bauträger nicht fertigstellen, kann der Käufer die vollständige Rückerstattung der Ratenzahlungen plus Zinsen geltend machen. Lassen Sie von Ihrem Anwalt stets bestätigen, dass die Garantie in Kraft ist und Ihre Zahlungsraten abdeckt, bevor Sie Mittel überweisen.