Ein Neubau in Relleu zu kaufen bedeutet, in einen der kompakteren Märkte der Provinz Alicante einzusteigen: veritySpain verfolgt derzeit ein aktives Projekt hier, das mit 7,3 von 10 Punkten bewertet wird und einen Listenpreis von €149.000 trägt. Diese Bewertung spiegelt solide Grundlagen für ein Projekt im Dorfmaßstab im valencianischen Inland wider. Relleu liegt rund 25 Kilometer von Benidorm entfernt im Landesinneren, in der Comarca Marina Baixa, auf einer Höhe, die dem Ort im Sommer ein spürbar kühleres Klima als der Küste verschafft. Für internationale Käufer folgt der Kaufprozess dem spanischen Standardweg für Neubauten: Reservierungsvertrag, NIE-Registrierung, privater Kaufvertrag und abschließende Escritura beim Notar. Jeder Schritt hat eigene Fristen und Kosten.

Rechtliche Grundlagen vor der ersten Unterschrift klären

Spanien verlangt von jedem nicht ansässigen Käufer eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) vor der notariellen Beurkundung. Die Beantragung über ein spanisches Konsulat im Ausland kann zwei bis acht Wochen dauern; daher sollte man den Antrag vor der Reise stellen oder einen lokalen Gestor mit Vollmacht beauftragen. Wichtig zu wissen: Das NIE ist keine Aufenthaltserlaubnis. Es ist ausschließlich eine steuerliche Identifikationsnummer. Ein qualifizierter spanischer Immobilienanwalt (Abogado), der unabhängig vom Bauträger ist, ist der wichtigste Fachmann. Er prüft die Escritura de Obra Nueva, bestätigt, dass der Bauträger über eine Licencia de Primera Ocupación verfügt, kontrolliert, ob das Objekt lastenfrei ist, und prüft die Gemeinschaftsstatuten. Für ein Objekt in dieser Preisklasse sollte man grob €1.200 bis €2.000 für Anwaltskosten einplanen; genaue Angebote variieren je nach Kanzlei.

Reservierung, privater Vertrag und Ratenzahlungen

Der Reservierungsvertrag erfordert in der Regel eine Anzahlung von €3.000 bis €6.000, die die Einheit sichert und vom Verkaufsprospekt des Bauträgers entfernt. Diese Anzahlung ist üblicherweise, aber nicht immer, gesetzlich durch die spanische Baugarantiegesetzgebung geschützt. Sobald Prüfungen und rechtliche Kontrollen abgeschlossen sind, unterzeichnen Käufer und Bauträger einen Contrato de Arras oder einen privaten Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa). Zu diesem Zeitpunkt zahlt der Käufer typischerweise 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Bei vielen Objekten im Bau folgen danach an Baufortschritte geknüpfte Ratenzahlungen. Daten von Registradores de España zeigen, dass Neubautransaktionen in der Comunitat Valenciana in den vergangenen Jahren einen konstanten Anteil an den gesamten Wohnimmobilien-Eintragungen hatten, was auf anhaltende Bauträgeraktivität in der Region hindeutet. Zu beachten: Alle Ratenzahlungen für Objekte im Bau müssen gesetzlich durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice gedeckt sein, die das eingezahlte Geld schützt, falls der Bauträger das Projekt nicht fertigstellt.

Steuern und Abschlusskosten für Neubau in der Provinz Alicante

Die IVA (Mehrwertsteuer) auf neue Wohnimmobilien in Spanien beträgt einheitlich 10 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt für €149.000 sind das €14.900 Mehrwertsteuer, zahlbar bei der Beurkundung. Die Urkundensteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) liegt in der Comunitat Valenciana derzeit bei 1,5 Prozent des deklarierten Wertes, wobei die Sätze von der Regionalregierung festgelegt werden und sich ändern können. Eine realistische Gesamtschätzung der Abschlusskosten für einen Neubaukauf in dieser Provinz, einschließlich Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten sowie Steuern, liegt typischerweise bei 13 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Banco de España veröffentlicht vierteljährlich Daten zu Hypothekenbedingungen; Käufer, die einen Teil des Kaufpreises finanzieren, sollten Euribor-gekoppelte variable Zinssätze mit Festzinsprodukten vergleichen, da sich beide seit 2022 erheblich verändert haben. Spanische Kreditgeber verlangen von nicht ansässigen Käufern in der Regel eine Mindestanzahlung von 30 Prozent.

Zeitplan von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe

Neubauprojekte in kleinen Gemeinden können längere Zeitrahmen aufweisen als Projekte an der Küste. Ein realistischer Ablauf sieht so aus: Reservierung und NIE (Woche eins bis acht), rechtliche Due Diligence und privater Vertrag (Woche vier bis zwölf), Bauphase und Ratenzahlungen (Monat drei bis achtzehn je nach Baufortschritt) und abschließende notarielle Beurkundung binnen 30 Tagen nach Erteilung der Licencia de Primera Ocupación durch den Bauträger. Diese Lizenz bestätigt, dass die Baubehörde das fertiggestellte Gebäude geprüft und genehmigt hat. Käufer sollten den Zeitplan beim Vertragsabschluss schriftlich anfordern. Fünf bis zehn Prozent der Neubauprojekte in Spanien erleiden Verzögerungen über das vertraglich vereinbarte Enddatum hinaus, so die allgemeine Einschätzung spanischer Rechtsexperten; daher empfiehlt es sich, im privaten Vertrag eine Verzögerungsklausel mit Rücktrittsrecht und Rückzahlung der Anzahlungen aufzunehmen, falls der Bauträger das vereinbarte Enddatum überschreitet. Nach Unterzeichnung der Escritura lässt der Käufer das Objekt im Registro de la Propiedad eintragen, was in der Regel durch das Notarbüro binnen einiger Wochen nach der Beurkundung erledigt wird.

Die wichtigsten Punkte im Überblick

• NIE rechtzeitig vor dem ersten Vertragsabschluss beantragen; bis zu acht Wochen Bearbeitungszeit einplanen.
• Einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt beauftragen; nicht auf das Rechtsteam des Bauträgers verlassen.
• 13 bis 15 Prozent über den Kaufpreis hinaus für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwaltskosten einplanen.
• Alle Ratenzahlungen für Objekte im Bau müssen nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft gesichert sein.
• veritySpain bewertet das einzige aktuelle Relleu-Projekt mit 7,3/10, bei einem Listenpreis von €149.000.