Neubauimmobilien in San Fulgencio kosten derzeit zwischen €82.000 und €873.000, verteilt auf die 6 Projekte, die veritySpain verfolgt. Die Gemeinde erhält dabei eine Durchschnittsbewertung von 7,3 von 10. Diese Preisspanne spiegelt einen Markt wider, der sowohl budgetbewusste Käufer als auch Interessenten größerer Villen in der Nähe der Urbanisation La Marina anspricht. Wer den Kaufprozess versteht, bevor er irgendetwas unterzeichnet, schützt sein Kapital am wirksamsten. Das spanische Eigentumsübertragungsrecht unterscheidet sich wesentlich von der nordeuropäischen Praxis: Es gibt keine Transaktionskette, aber überlappende Steuern, geregelte Fristen und ein Notarsystem, das dem Käufer mehr Verantwortung überträgt, als viele erwarten.

Schritt eins: Reservierung und NIE

Jeder Kauf beginnt mit einem Reservierungsvertrag (contrato de reserva), der typischerweise durch eine Anzahlung von €3.000 bis €6.000 gesichert wird. Diese Summe sichert das Grundstück oder die Einheit und nimmt es vom Markt, während die Sorgfaltsprüfung läuft. Gleichzeitig müssen ausländische Käufer eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) beantragen, die für jede Immobilientransaktion in Spanien erforderliche steuerliche Identifikationsnummer. Der NIE-Antrag wird beim spanischen Konsulat im Heimatland oder bei einer Comisaría de Policía in Spanien eingereicht. Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Standort ein bis vier Wochen. Ohne NIE kann der Notar die escritura nicht vollziehen. Beauftragen Sie einen vollständig unabhängigen Anwalt, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen. Unabhängig bedeutet: nicht vom Verkaufsbüro des Bauträgers empfohlen.

Schritt zwei: Kaufvertrag und Ratenzahlungen

Sobald das NIE bestätigt ist, tauschen Käufer und Bauträger einen contrato de compraventa aus, den privatrechtlichen Kaufvertrag. Bei Neubauten verpflichtet das spanische Recht (insbesondere Ley 57/1968 in der durch Ley 20/2015 aktualisierten Fassung) den Bauträger, alle Ratenzahlungen auf einem gesonderten Treuhandkonto zu führen, abgesichert durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice. Fordern Sie dieses Garantiedokument an, bevor Sie Geld überweisen. Ratenzahlungspläne bei Neubauten in dieser Region verlaufen typischerweise so: 10% bei Vertragsabschluss, weitere Tranchen während der Bauzeit und 80-90% bei Übergabe. Alle Zahlungen müssen von einem spanischen Bankkonto erfolgen, das mit Ihrer NIE verknüpft ist. Rechnen Sie bei aktuellen Projekten in San Fulgencio mit sechs bis zwölf Monaten von der Reservierung bis zur Fertigstellung, obwohl einige Off-Plan-Entwicklungen längere Vorlaufzeiten haben.

Schritt drei: Steuern und Abschlusskosten

Käufer von Neubauprojekten in der Comunitat Valenciana zahlen IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Kaufpreises statt des Weiterverkaufs-ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Zusätzlich zur IVA fällt die Actos Jurídicos Documentados (Urkundensteuer) an, die die valencianische Regionalregierung auf 1,5% des escritura-Werts festsetzt. Die Anwaltskosten für einen kompetenten unabhängigen Anwalt betragen typischerweise 1 bis 1,5% des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten zusammen machen grob weitere 0,5 bis 1% aus. Insgesamt sollten Sie 13 bis 14% über dem Nettokaufpreis für Erwerbskosten einplanen. Registradores de España veröffentlicht vierteljährliche Daten zu Transaktionsvolumina und Preistrends in Valencia und bietet damit einen verlässlichen externen Referenzpunkt für den Marktkontext. Kein Käufer sollte ohne eine professionelle Kostenkalkulation unterschreiben, die vor dem privatrechtlichen Kaufvertrag erstellt wurde.

Schritt vier: Mängelprotokoll, Übergabe und Hypothek

Bei der Fertigstellung stellt der Bauträger eine Licencia de Primera Ocupación (erste Belegungslizenz) aus, die bestätigt, dass das Gebäude die Bau- und Bewohnbarkeitsstandards erfüllt. Schließen Sie den Kauf ohne dieses Dokument nicht ab. Beauftragen Sie vor der Übergabe eine unabhängige Mängelprüfung (inspección técnica): Ein Fachmann dokumentiert Mängel, die im Rahmen der zehnjährigen Strukturgarantie des Bauherrn (garantía decenal) und der zweijährigen Installationsgarantie behoben werden müssen, die Spaniens Ley de Ordenación de la Edificación vorschreibt. Bei Teilfinanzierung des Kaufs verleihen spanische Banken Nichtansässigen bei Neubauten in der Regel bis zu 70% des Beleihungswerts, mit üblichen Hypothekenlaufzeiten von 20 bis 25 Jahren. Banco de España veröffentlicht Hypothekenstatistiken und Aktualisierungen der Kreditvergabekriterien, die aufzeigen, was nichtansässige Käufer unter aktuellen Kreditbedingungen realistisch erwarten können. Sichern Sie sich eine grundsätzliche Hypothekenzusage, bevor Sie den privatrechtlichen Kaufvertrag unterzeichnen.

Wichtigste Punkte

• Neubaupreise in San Fulgencio reichen von €82.000 bis €873.000 über 6 verfolgte Projekte, mit einer Bewertung von 7,3/10.
• Beantragen Sie Ihr NIE und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie dem Bauträger eine Reservierungsanzahlung zahlen.
• Das spanische Recht verpflichtet, Ratenzahlungen bei Neubauten auf einem Treuhandkonto zu halten, das durch eine Bankgarantie Ihr Geld schützt.
• Die gesamten Erwerbskosten bei einem valencianischen Neubau betragen typischerweise 13 bis 14% über dem Nettokaufpreis, einschließlich IVA von 10%.
• Schließen Sie eine Übergabe niemals ab ohne die Licencia de Primera Ocupación und eine unabhängige Mängelprüfung in der Hand.