Arras-Vertrag vs. Reservierungsvertrag: Wozu Sie sich jeweils verpflichten
Eine Reservierung kostet Zeit, ein Arras-Vertrag beziffert den Ausstieg nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs: wozu jedes Dokument verpflichtet.
Beide Dokumente verlangen schon früh eine Zahlung, und im Englischen werden beide als „Deposit“ bezeichnet. Tatsächlich bewirken sie sehr Unterschiedliches. Wer sie verwechselt, bindet sich meist früher oder ist schlechter abgesichert, als er annahm.
Die Reservierung: Zeit gewinnen
Ein Reservierungsvertrag nimmt die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum vom Markt, meist zwei bis vier Wochen, damit Ihr Anwalt die nötigen Prüfungen vornehmen kann. Er ist im spanischen Recht nicht als eigene Kategorie definiert. Es handelt sich um eine private Vereinbarung, die genau das leistet, was im Dokument steht, und nicht mehr. Der Betrag ist im Verhältnis zum Kaufpreis in der Regel gering.
Weil sie nicht gesetzlich geregelt ist, trägt der Wortlaut das gesamte Gewicht. Entscheidend ist die Klausel, die festlegt, was mit Ihrem Geld geschieht, wenn die rechtlichen Prüfungen ein Problem aufdecken: ein lastenfreier Titel, eine gültige Lizenz, keine offenen Belastungen. Eine Reservierung, die Ihre Anzahlung unabhängig vom Prüfungsergebnis einbehält, verlagert das Risiko des Verkäufers auf Sie.
Der Arras-Vertrag: den Ausstieg beziffern
Der Arras-Vertrag bedeutet eine höhere Verbindlichkeit und ist gesetzlich geregelt. Nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs kann bei einer Vereinbarung als arras penitenciales jede Partei zu einem festen Preis zurücktreten: Der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer erstattet das Doppelte.Código Civil Die Anzahlung entspricht üblicherweise einem erheblichen Anteil des Kaufpreises und nicht nur einem symbolischen Betrag.
Entscheidend ist, dass das spanische Recht mehr als eine Art von Arras kennt und nur die Variante penitenciales dieses Rücktrittsrecht gewährt. Schweigt der Vertrag darüber, welcher Typ gilt, kann ein Gericht ihn als bestätigende Arras auslegen. In diesem Fall ist der Verkauf bindend, und ein Rückzug gilt als Vertragsbruch, nicht als bezifferter Ausstieg.
Im Vergleich
Die Reservierung verschafft Ihnen Zeit und hält die Verbindlichkeit gering; der Arras-Vertrag beziffert den Preis eines Meinungswechsels und bindet beide Seiten gleichermaßen. Die Reservierung wird ausschließlich von den Parteien selbst formuliert, der Arras-Vertrag steht auf gesetzlicher Grundlage. Entscheidend ist zudem: Keines der beiden Dokumente überträgt das Eigentum. Das geschieht erst mit der notariellen Urkunde.
Was zuerst kommt, und wann man eines überspringt
Die übliche Reihenfolge ist Reservierung, dann Arras, dann der private Kaufvertrag, dann die Urkunde. Manche Neubauentwickler fassen Reservierung und privaten Vertrag in einem einzigen Dokument zusammen. Das ist zulässig, nimmt Ihnen aber die Pause für die Prüfungen, achten Sie deshalb darauf, dass diese vor der Unterschrift stattfinden, nicht danach.
Nichts davon ist Rechtsberatung. Es beschreibt, wie die beiden Dokumente funktionieren, damit Sie Ihrem unabhängigen Anwalt die richtigen Fragen stellen können, bevor Geld fließt. Die vollständige Abfolge finden Sie in unserem Leitfaden zum spanischen Immobilienkaufvertrag.
Häufig Gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer Reservierung und einem Arras-Vertrag?
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Eine Reservierung nimmt die Immobilie für einen kurzen Zeitraum vom Markt, damit Prüfungen stattfinden können, und ist eine rein private Vereinbarung ohne gesetzliche Grundlage. Ein Arras-Vertrag ist gesetzlich geregelt: Bei arras penitenciales erlaubt Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs jeder Partei den Rücktritt zu einem festen Preis, der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer erstattet das Doppelte.
Bekomme ich meine Reservierungsanzahlung zurück?
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Nur wenn die Vereinbarung das vorsieht. Da eine Reservierung im spanischen Recht nicht als eigene Kategorie definiert ist, entscheidet der Wortlaut. Prüfen Sie die Klausel, die regelt, was geschieht, wenn die rechtlichen Prüfungen ein Problem bei Titel, Lizenz oder offenen Belastungen aufdecken.
Werde ich durch die Unterzeichnung eines Arras-Vertrags Eigentümer?
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Nein. Weder die Reservierung noch der Arras-Vertrag übertragen das Eigentum. Das geschieht erst mit der notariellen Kaufurkunde.
Was, wenn der Vertrag nicht angibt, welche Art von Arras gilt?
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Ein Gericht kann ihn dann als bestätigende Arras auslegen, sodass der Verkauf bindend ist und ein Rücktritt einen Vertragsbruch darstellt statt eines bezifferten Ausstiegs. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, welche Art Ihr Vertrag begründet.