Der Immobilien-Kaufvertrag in Spanien: was Sie unterschreiben und ab wann Sie gebunden sind
Reservierung, Arras, privater Kaufvertrag, notarielle Urkunde: wozu jedes Dokument verpflichtet und welche Klauseln Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.
In einem spanischen Immobilienkauf können vier verschiedene Dokumente das Wort „Vertrag" tragen, und sie binden Sie auf sehr unterschiedliche Weise. Wer annimmt, das erste unterschriebene Papier sei unverbindlich, erlebt oft eine Überraschung. Dieser Leitfaden erklärt, was jedes Dokument bewirkt, ab wann Sie rechtlich gebunden sind und welche Klauseln eine zweite Lektüre verdienen.
Vier Dokumente, vier Stufen der Bindung
Ein Kauf durchläuft typischerweise eine Reservierungsvereinbarung, einen Arras-Vertrag, einen privaten Kaufvertrag und schließlich die notarielle Urkunde. Nicht jede Transaktion nutzt alle vier — ein Bauträger kann Reservierung und privaten Vertrag zusammenfassen — aber die Abfolge der Bindung bleibt gleich. Das Eigentum wechselt erst mit dem letzten Dokument.
Die Reservierungsvereinbarung (contrato de reserva)
Die Reservierung nimmt die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum vom Markt, meist zwei bis vier Wochen, während Ihr Anwalt die Prüfungen vornimmt. Sie ist keine gesetzlich geregelte Vertragsart, sondern eine private Vereinbarung — ihre Bedingungen sind das, was die Parteien hineinschreiben. Die wichtigste Frage lautet: Was geschieht mit Ihrem Geld, wenn die rechtliche Prüfung ein Problem zutage fördert? Eine Reservierung, die die Anzahlung unter allen Umständen für verfallen erklärt, lässt Sie für die Mängel des Verkäufers zahlen.
Der Arras-Vertrag und die Regel, die in beide Richtungen wirkt
Beim Arras-Vertrag werden die meisten Käufer erstmals ernsthaft gebunden. Nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs kann bei vereinbarten arras penitenciales jede Seite zurücktreten: Ein Käufer, der zurücktritt, verliert die Anzahlung; ein Verkäufer, der zurücktritt, muss sie doppelt erstatten.Código Civil
Diese Symmetrie ist wichtig — und die Formulierung ebenso. Das spanische Recht kennt mehrere Arten von Arras, und nur die penitenciales gewähren dieses Rücktrittsrecht. Schweigt der Vertrag über die Art, können Gerichte ihn als bestätigende Arras auslesen: Der Kauf ist dann bindend, und ein Rücktritt ist ein Vertragsbruch statt eines bepreisten Ausstiegs. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, welche Art Ihr Vertrag begründet.
Der private Kaufvertrag (contrato privado de compraventa)
Dies ist die vollständige Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer: Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin, Lieferumfang und die Folgen einer Nichterfüllung. Er bindet beide Seiten, macht Sie aber nicht zum Eigentümer und entfaltet ohne Eintragung keine Wirkung gegenüber Dritten. Beim Kauf vom Plan legt dieses Dokument zugleich die Baufortschritte und die daran geknüpften Ratenzahlungen fest.
Wann das Eigentum tatsächlich übergeht
Das Eigentum geht mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde über, denn die Urkunde gilt als Übergabe der Sache.Código Civil Der Notar prüft Identität und Geschäftsfähigkeit, verliest die Urkunde und kontrolliert unmittelbar vor der Unterschrift den Registerstand. Die anschließende Eintragung im Eigentumsregister begründet nicht Ihr Eigentum, schützt Sie aber gegen konkurrierende Ansprüche Dritter.Registro de la Propiedad Behandeln Sie sie nicht als optionale Formalität.
Was ein Vertrag über den Kauf vom Plan enthalten muss
Der Kauf vor Fertigstellung bringt eine Schutzschicht mit sich, die Klausel für Klausel zu prüfen lohnt. Nach dem Bauordnungsgesetz müssen Beträge, die ein Käufer vor Fertigstellung anzahlt, durch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherung gesichert und auf einem gesonderten, ausschließlich für den Bau bestimmten Konto geführt werden.Ley de Ordenación de la Edificación Dasselbe Gesetz legt die Gewährleistungsfristen ab Fertigstellung fest: zehn Jahre für strukturelle Mängel, drei Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit und ein Jahr für Ausbaumängel.Ley de Ordenación de la Edificación
Ein Vertrag, der Raten entgegennimmt, ohne Bürgen und Konto zu benennen, bietet Ihnen diesen Schutz nicht — unabhängig davon, was sonst darin steht.
Klauseln, die eine zweite Lektüre verdienen
Fertigstellungstermine sind oft als Schätzung mit Nachfrist formuliert; prüfen Sie, welches Recht Ihnen nach Ablauf zusteht. Achten Sie darauf, wer die Kosten trägt, wenn die Erstbezugsgenehmigung sich verzögert, ob der Bauträger Materialien oder Grundriss ändern darf und wie eine Hypothekenübernahme geregelt ist. Prüfen Sie außerdem, ob die Beschreibung der Immobilie mit dem Registereintrag und den beigefügten Plänen übereinstimmt — eine Abweichung in der Wohnfläche lässt sich vor der Unterschrift weit leichter klären als danach.
Vor der Unterschrift
Beauftragen Sie einen Anwalt, der vom Verkäufer, Makler und Bauträger unabhängig ist, und lassen Sie Register-, Bauplanungs- und Lastenprüfung durchführen, bevor Geld fließt. Nichts in diesem Leitfaden ist Rechtsberatung; er beschreibt die Funktionsweise der Dokumente, damit Sie Ihrem Berater bessere Fragen stellen können. Zum weiteren Ablauf — NIE, Steuern, Finanzierung und Übergabe — siehe unseren Leitfaden zum Neubaukauf in Spanien.