Immobilienkauf in Spanien für britische Käufer: der umfassende Leitfaden nach dem Brexit

Britische Käufer können weiterhin Immobilien in Spanien erwerben, genau wie zuvor, ohne Einschränkungen beim ausländischen Eigentum. Der Brexit hat jedoch fast alles rund um den Kauf verändert: wie lange Sie bleiben können, wie Sie als Eigentümer besteuert werden und welches Visum Sie benötigen, um eine ganze Saison hier zu verbringen. Die Kaufmechanik ist die gleiche wie für jeden Käufer; die Konsequenzen, ein Nicht-EU-Bürger zu sein, sind es, die viele Menschen überraschen. Dieser Leitfaden behandelt, was sich tatsächlich geändert hat und wie britische Käufer an der Costa Blanca und Costa Cálida damit umgehen.

Was der Brexit tatsächlich verändert hat

Seit dem 1. Januar 2021 sind britische Staatsangehörige Drittstaatsbürger in den Augen der EU. Das Eigentum selbst war nie betroffen, und es gibt keine zusätzliche Genehmigung oder höheren Preis für britische Käufer. Was sich geändert hat, ist Ihr Einwanderungsstatus (Sie sind jetzt ein Besucher, es sei denn, Sie besitzen ein Visum), Ihr Steuersatz als nicht ansässiger Eigentümer und Ihr Zugang zur Gesundheitsversorgung. Keine dieser Änderungen hindert Sie am Kauf; sie beeinflussen, wie Sie die Immobilie danach nutzen und halten.

Die 90/180-Tage-Regel

Inhaber eines britischen Reisepasses können maximal 90 Tage in einem beliebigen rollierenden Zeitraum von 180 Tagen im Schengen-Raum ohne Visum verbringen, gemäß dem Schengen-Borderkodex. Das sind ungefähr drei Monate aus jedem sechsmonatigen Zeitraum, und es zählt für jedes Schengen-Land, nicht nur für Spanien. Für Eigentümer, die einen langen Sommer oder einen Winteraufenthalt wünschen, sind 90 Tage die harte Obergrenze für visumfreies Verweilen. Achten Sie genau auf Ihre Tage, denn ein Überschreiten der Frist kann zu Einreiseverboten führen. Käufer, die länger bleiben möchten, beantragen vor der Reise ein Aufenthaltsvisum.

Visas für Aufenthalte von mehr als 90 Tagen

Zwei Optionen decken die meisten Käufer von Zweitwohnungen ab. Das nicht-lucrative Visum eignet sich für Rentner und Personen mit passivem Einkommen: Sie müssen ausreichende Mittel (ein Vielfaches der spanischen IPREM-Einkommensbenchmark) und eine private Krankenversicherung nachweisen und sich verpflichten, nicht zu arbeiten. Das digitale Nomadenvisum, das unter dem Startup-Gesetz von 2023 eingeführt wurde, richtet sich an Remote-Arbeiter, die von nicht-spanischen Unternehmen beschäftigt sind. Beide Visa werden bei einem spanischen Konsulat im Vereinigten Königreich beantragt, bevor Sie umziehen, und beide können zu einem langfristigen Aufenthalt führen. Ihr abogado oder ein spezialisierter Einwanderungsanwalt kümmert sich um die Formalitäten.

Ihr NIE beantragen

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE, die Número de Identificación de Extranjero, bevor er einen Kaufvertrag unterzeichnet oder abschließt. Beantragen Sie diese bei einem spanischen Konsulat im Vereinigten Königreich oder bei einer Policia Nacional-Stelle in Spanien. Der Brexit hat diese Anforderung nicht geändert, aber die Nachfrage bei den Konsulaten ist gestiegen, also buchen Sie frühzeitig, idealerweise bevor Sie Musterhäuser besichtigen.

Geld von Pfund Sterling in Euro umwandeln

Währung ist der Bereich, in dem britische Käufer am häufigsten unbemerkt Geld verlieren. Ein Neubau, der im Voraus gekauft wird, wird in Raten während der Bauzeit bezahlt, sodass Sie GBP mehrmals in EUR umwandeln müssen, und der Wechselkurs schwankt zwischen den Zahlungen. Filialbanken wenden typischerweise einen schwächeren Kurs plus Überweisungsgebühren an; spezialisierte Währungsbroker bieten in der Regel engere Spreads und ermöglichen es Ihnen, einen Kurs im Voraus mit einem Terminkontrakt festzulegen. Bei einem Kauf von mehreren Hunderttausend Euro kann der Unterschied zwischen einem Bankkurs und einem Brokerkurs in Tausende von Pfund gehen.

Hypotheken für nicht ansässige britische Käufer

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, jedoch zu strengeren Bedingungen als an Ansässige. Erwarten Sie einen maximalen Kredit von etwa 60 bis 70 Prozent der Bewertung der Bank (nicht des Kaufpreises), sodass eine größere Anzahlung erforderlich ist als im Vereinigten Königreich. Die Kreditgeber bewerten Ihr Einkommen und bestehende Schulden, und die Hypothek wird auf der spanischen Immobilie gesichert. Die Zinssätze und Bedingungen variieren zwischen den Banken, daher lohnt es sich, Angebote zu vergleichen oder einen Broker zu nutzen; die Banco de España veröffentlicht die Referenzzinssätze, an denen sich die meisten variablen Hypotheken orientieren.

Steuern und Kosten beim Kauf eines Neubaus

Neubauimmobilien in Spanien unterliegen einer IVA (MwSt) von 10 Prozent sowie einer regionalen AJD-Stempelsteuer, die regional festgelegt ist und typischerweise etwa 1,5 Prozent in der Valencianischen Gemeinschaft beträgt, die die Costa Blanca abdeckt. Darüber hinaus kommen Notarkosten, Gebühren für das Grundbuch und die Gebühren Ihres Anwalts hinzu. Als grobe Schätzung sollten Sie etwa 13 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Steuern und Kosten eines Neubaus zusätzlich zum Preis selbst einplanen. Diese Sätze sind für britische und EU-Käufer gleich; der Brexit hat die Kosten für den Kauf nicht erhöht.

Fortlaufende Steuern sind der Bereich, in dem der Nicht-EU-Status Auswirkungen hat

Sobald Sie Eigentümer sind, zeigt sich die wesentliche Änderung durch den Brexit. Nicht ansässige Eigentümer zahlen Steuern auf entweder Mieteinnahmen oder ein hypothetisches fiktives Einkommen, wenn die Wohnung für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist. Einwohner von EU- oder EWR-Ländern werden mit 19 Prozent besteuert und können Ausgaben abziehen; Nicht-EU-Eigentümer, zu denen jetzt auch britische Staatsangehörige gehören, werden mit einem pauschalen Satz von 24 Prozent ohne Abzug von Ausgaben besteuert, gemäß den Regeln der Agencia Tributaria zur Einkommensteuer für Nichtansässige. Sie zahlen auch jährlich IBI (lokale Grundsteuer) und, über regionalen Schwellenwerten, Vermögenssteuer. Berücksichtigen Sie den Satz von 24 Prozent in Ihren Berechnungen für Mietobjekte.

Gesundheitsversorgung

Britische Rentner, die eine britische staatliche Rente beziehen, können sich mit einem S1-Formular für die spanische öffentliche Gesundheitsversorgung registrieren, das von der britischen Regierung ausgestellt wird. Alle anderen, einschließlich Inhabern eines nicht-lucrativen Visums und eines digitalen Nomadenvisums, benötigen eine umfassende private Krankenversicherung, sowohl um für das Visum qualifiziert zu sein als auch um im Alltag abgesichert zu sein. Die GHIC-Karte deckt Notfälle während kurzer Besuche ab, jedoch nicht für den Aufenthalt.

Der Kauf selbst bleibt unverändert

Abgesehen von Einwanderung und Steuern ist der Kaufprozess identisch mit dem für jeden internationalen Käufer: Beauftragen Sie einen unabhängigen abogado, überprüfen Sie die Baugenehmigung des Entwicklers und die Bankgarantie für Ihre Anzahlung, unterzeichnen Sie den privaten Vertrag und schließen Sie vor einem Notar ab. Für die vollständige Schritt-für-Schritt-Mechanik lesen Sie unseren Leitfaden zum Kauf von Neubauimmobilien in Spanien.