Off-plan oder schlüsselfertig: was sich außer der Wartezeit ändert
Off-plan-Käufer erhalten gesetzlichen Schutz für Ratenzahlungen, den schlüsselfertige Käufer nicht brauchen: was rechtlich und finanziell unterscheidet.
Der Kauf eines Neubaus in Spanien bedeutet, sich zwischen einem bereits bestehenden und einem noch nicht existierenden Zuhause zu entscheiden. Der Tausch ist im Prinzip einfach: Preis und Auswahl gegen Sicherheit und Zeit, doch die rechtliche Lage unterscheidet sich mehr, als die meisten Käufer erwarten.
Was Sie tatsächlich sehen
Bei einer schlüsselfertigen Immobilie besichtigen Sie das fertige Produkt: Lichtverhältnisse zu verschiedenen Tageszeiten, Lärm, die tatsächliche Größe der Terrasse, die Qualität der Ausstattung und was die Nachbarn gebaut haben. Off-plan kaufen Sie Pläne, eine Baubeschreibung und die Erfolgsbilanz eines Bauträgers. Alles, was Sie nicht prüfen können, muss stattdessen im Vertrag abgesichert sein.
Der Schutz, der nur off-plan gilt
Spanisches Recht behandelt vor Fertigstellung gezahltes Geld als schutzbedürftig. Nach dem Baurechtsgesetz müssen Beträge, die ein Käufer als Anzahlung vor Fertigstellung des Gebäudes leistet, durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice abgesichert und auf einem separaten, ausschließlich für den Bau genutzten Konto gehalten werden.Ley de Ordenación de la Edificación Liefert der Bauträger nicht, ist dies die Grundlage für Ihren Anspruch.
Ein Vertrag, der Ratenzahlungen verlangt, ohne den Garantiegeber und das zweckgebundene Konto zu benennen, bietet Ihnen diesen Schutz nicht, egal was er sonst verspricht. Dies ist die wichtigste Klausel, die Sie prüfen sollten, bevor Sie etwas off-plan unterschreiben.
Garantien gelten für beide
Sobald ein Gebäude fertiggestellt ist, laufen dieselben gesetzlichen Garantiefristen, unabhängig davon, ob Sie früh oder spät gekauft haben: zehn Jahre für strukturelle Mängel, drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, und ein Jahr für die Ausstattung.Ley de Ordenación de la Edificación Der Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie verkürzt die verbleibende Zeit der zehnjährigen Deckung, da diese mit der Fertigstellung beginnt und nicht mit Ihrem Kauf.
Zeitpunkt und Geld
Off-plan verteilt die Zahlung auf Baumeilensteine, was für Käufer geeignet ist, die etwas anderes verkaufen oder Mittel über die Zeit freisetzen. Schlüsselfertig bedeutet in der Regel die vollständige Zahlung bei der Urkunde und einen kürzeren Weg von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe. Off-plan birgt zudem ein Lieferrisiko: Prüfen Sie, welches Rechtsmittel Ihnen zusteht, falls der geschätzte Fertigstellungstermin verstreicht, und wer die Kosten trägt, wenn sich die Erstbezugsgenehmigung verzögert.
Was zu welchem Käufer passt
Off-plan eignet sich für Käufer mit Zeit, einer Toleranz für Unsicherheit und einer Vorliebe dafür, Grundstück, Ausrichtung und Ausstattung selbst zu wählen. Schlüsselfertig eignet sich für Käufer, die einen verlässlichen Termin brauchen, genau sehen wollen, was sie kaufen, oder deren Finanzierung Sicherheit erfordert. Keines von beiden ist grundsätzlich sicherer: Off-plan birgt gleichzeitig mehr Risiko und mehr gesetzlichen Schutz.
Dieser Ratgeber beschreibt, wie sich die beiden Wege unterscheiden. Er ist keine Rechtsberatung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Geld fließt.
Häufig Gestellte Fragen
Ist der Kauf off-plan riskanter als der Kauf schlüsselfertig?
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Er birgt gleichzeitig mehr Risiko und mehr gesetzlichen Schutz. Sie können nicht besichtigen, was Sie kaufen, doch vor Fertigstellung gezahlte Beträge müssen gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert und auf einem separaten Baukonto gehalten werden.
Unterscheiden sich Neubaugarantien zwischen off-plan und schlüsselfertig?
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Nein. In beiden Fällen laufen dieselben Fristen ab der Fertigstellung: zehn Jahre für strukturelle Mängel, drei für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, und eins für die Ausstattung. Der Kauf schlüsselfertig bedeutet lediglich, dass von der zehnjährigen Deckung weniger übrig bleibt.
Was ist die wichtigste Klausel in einem Off-plan-Vertrag?
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Diejenige, die die Bankgarantie oder Versicherungspolice benennt, die Ihre Ratenzahlungen absichert, sowie das separate Konto, auf dem sie gehalten werden. Werden diese nicht benannt, erhalten Sie den gesetzlichen Schutz nicht.
Kann ich beim schlüsselfertigen Kauf in Raten zahlen?
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In der Regel nicht. Schlüsselfertige Käufe werden meist mit vollständiger Zahlung bei der Urkunde abgeschlossen, während off-plan die Zahlung auf Baumeilensteine verteilt.