Orihuela Costa es, según los datos que sigue veritySpain, el mercado de obra nueva más estratificado de la Costa Blanca. Los 18 proyectos de nuestra base de datos van de €147.500 a €2.450.000, una horquilla de más de dieciséis a uno. Ese único dato condiciona cada decisión que toma un comprador aquí: no es un solo mercado sino varios, que comparten un litoral en la provincia de Alicante y poco más en términos de precio.

Lo que dicen los datos

Entre los 18 proyectos, el mix tipológico está liderado por villas (9), seguidas de casas adosadas (4), áticos (3) y apartamentos (2). Las cuatro categorías de producto están presentes, lo cual es inusual. Muchos micromercados de la Costa Blanca se agrupan en torno a uno o dos formatos; Orihuela Costa ofrece el abanico completo, desde unidades compactas hasta viviendas independientes.

Las superficies confirman esa amplitud. Van de 52 a 415 m². El número de dormitorios oscila entre 1 y 4. El precio de entrada de €147.500 corresponde al extremo más pequeño, el de los apartamentos; el techo de €2,45 M pertenece al segmento de villas independientes. Entre ambos se concentra la mayor parte del stock de adosados y áticos.

La puntuación editorial media de veritySpain para estos proyectos es de 7,3, ligeramente por debajo de la media de la Costa Blanca de 7,4. Esa diferencia de 0,1 es pequeña e indica que el mercado es solvente en conjunto, no excepcional. Lo interesante está en la dispersión, no en la media: un mercado liderado por villas, con todos los tipos y esta horquilla de precios, contiene tanto los mejores como los peores proyectos que puntuamos, y la media lo iguala todo.

Entender la ventana de entrega

Las fechas de entrega abarcan de 2023 a 2027. En la práctica, la base de datos incluye tanto viviendas llave en mano (ya entregadas, visitables hoy) como proyectos sobre plano a dos o tres años de la entrega. La distinción importa más de lo que los compradores esperan.

• Llave en mano (entregas 2023-2024): se visita la vivienda terminada, la calidad constructiva, la luz y las vistas reales. El pago se acerca a una única firma. La elección de unidad, orientación y acabados es lo que queda sin vender.
• Sobre plano (entregas 2026-2027): se compra a partir de planos y una memoria de calidades. Se tiene primera opción en parcelas y distribuciones, con un calendario de pagos escalonado, pero se asume el riesgo de construcción y de plazo, y se espera.

Una ventana 2023-2027 dentro de un solo municipio es amplia. Permite al comprador elegir su posición en la curva de riesgo en lugar de aceptar lo que el mercado local ofrece esta temporada.

El proceso de compra de obra nueva en España

Las compras de obra nueva en la Comunitat Valenciana, que incluye la provincia de Alicante, siguen un recorrido definido. Conocerlo antes de la visita mantiene el calendario en términos honestos.

Impuestos: obra nueva frente a segunda mano

Esta es la razón financiera más clara por la que obra nueva y segunda mano difieren. En una vivienda de obra nueva en la Comunitat Valenciana se paga el 10% de IVA más el 1,5% de AJD (Actos Jurídicos Documentados, impuesto de actos jurídicos documentados). En una vivienda de segunda mano se paga en cambio el 10% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), sin IVA ni AJD. Presupueste la obra nueva con un 11,5% del precio de compra en concepto de impuestos vinculados a la transmisión, antes de gastos de notaría, registro y honorarios de abogado.

La columna vertebral administrativa

• NIE: el número de identificación de extranjeros. Sin él no se puede cerrar una compra, abrir una cuenta bancaria de residente ni pagar impuestos. Tramítelo con antelación.
• Notaría y Registro de la Propiedad: la escritura pública se firma ante notario y se inscribe a continuación en el Registro de la Propiedad. La inscripción hace que su titularidad sea oponible a terceros.
• Control jurídico independiente: un abogado que actúe en su nombre, no en el del promotor, verifica las licencias, la licencia de obras y que el suelo y el título estén libres de cargas.

Pagos sobre plano y su garantía

Las compras sobre plano se abonan por etapas: un depósito de reserva, un porcentaje en la firma del contrato privado, cuotas adicionales vinculadas a hitos de la construcción y el resto en la entrega ante notario. Conforme a la Ley 20/2015, cualquier cantidad abonada antes de la entrega debe estar avalada por una garantía bancaria o póliza de seguro, en una cuenta separada. Si el promotor no entrega, esa garantía le devuelve el dinero. Confirme por escrito que existe antes de realizar cualquier pago fraccionado. Esta protección se aplica a la parte sobre plano de la ventana 2023-2027, no a las viviendas llave en mano que se escrituran en un solo acto.

Una comparación para enmarcar la decisión

Ponga los dos extremos de la horquilla de Orihuela Costa uno junto al otro. A €147.500 se compra un apartamento pequeño, próximo o por debajo de los 52 m², normalmente llave en mano, con el trámite fiscal y jurídico resuelto en una sola operación. A €2.450.000 se compra una villa independiente cerca del techo de 415 m², probablemente sobre plano, donde los pagos escalonados, la garantía de la Ley 20/2015 y el calendario de obra entran en juego.

Mismo municipio, mismo litoral, mismo marco fiscal del 11,5%. Todo lo demás en ambas transacciones, desde la financiación hasta el riesgo o el rastro documental, es diferente. La primera tarea del comprador en Orihuela Costa es decidir en cuál de estos mercados se encuentra realmente, porque la horquilla de €147,5k a €2,45 M hace que la palabra «Orihuela Costa» no le diga casi nada por sí sola a un banco o a un asesor.

Cómo usar las cifras de veritySpain

Tome la media de 7,3 como expectativa mínima, no como objetivo. Con nueve villas encabezando el mix y un precio máximo por encima de €2,4 M, el segmento alto debería superar esa media con holgura; la pregunta es si un proyecto concreto justifica su posición por encima de 7,3 en calidad de construcción, ubicación dentro de la zona y relación calidad-precio. Use las horquillas de 52-415 m² y 1-4 dormitorios para situar cualquier oferta frente al conjunto más amplio, y use la fecha de entrega para saber, antes que nada, si está visitando una vivienda terminada o financiando una promesa.