El mercado de obra nueva en Los Nietos se centra actualmente en una única promoción registrada, con un precio de €375.000 y una puntuación de 8,0 sobre 10 en la valoración editorial independiente de veritySpain. Los Nietos es una pequeña localidad costera perteneciente al municipio de Cartagena, en la Costa Cálida de Murcia, frente a la laguna del Mar Menor. Los compradores suelen adquirir aquí una segunda residencia o un inmueble para la jubilación más que una vivienda habitual, y el proceso de compra sigue el derecho notarial estándar español con algunas particularidades regionales que conviene conocer antes de firmar nada. Desde la reserva hasta la entrega de llaves, el plazo habitual en una propiedad terminada oscila entre cuatro y ocho meses; en obra en curso puede ser más largo.

Reserva y NIE: los dos primeros pasos

Reservar una propiedad en España requiere un contrato de reserva y una señal, generalmente de entre €3.000 y €6.000 en esta franja de precios. Ese importe se descuenta del precio de compra en la firma y, en principio, se pierde si el comprador desiste. Antes de firmar nada es imprescindible disponer del Número de Identidad de Extranjero (NIE), el número de identificación fiscal que España expide a los no residentes. Sin él, ningún notario puede formalizar la escritura definitiva. Las solicitudes se tramitan en el consulado español del país de residencia o, si ya se está en España, a través de la Oficina de Extranjeros de Murcia. Conviene prever entre tres y seis semanas de tramitación. Abrir simultáneamente una cuenta bancaria española: la entidad prestamista o la promotora exigirá una cuenta local para los domicilios bancarios y la transferencia del importe final en el momento de la firma.

El contrato privado de compraventa y los principales conceptos de coste

Tras la reserva, comprador y vendedor suscriben un contrato de compraventa privado, que fija el precio, la fecha de escrituración y las cláusulas penales. En las viviendas de obra nueva en la Región de Murcia, el principal impuesto es el IVA al 10 por ciento del precio de compra, más los Actos Jurídicos Documentados (AJD), fijados en el 1,5 por ciento en Murcia desde 2025. En una compra de €375.000, eso supone aproximadamente €37.500 de IVA y €5.625 de AJD, sin contar los honorarios del notario ni los del Registro de la Propiedad. Los aranceles notariales están regulados por un arancel nacional y suelen situarse entre €600 y €1.200 en una operación de este importe. Los honorarios de abogado, si se contrata a un letrado español independiente (muy recomendable), rondan habitualmente el 1 por ciento del precio de compra. Los gastos totales de adquisición deben presupuestarse entre el 12 y el 14 por ciento por encima del precio de venta. Registradores de España publica datos anuales sobre volúmenes de transacciones y referencias de costes en transmisiones residenciales.

Opciones hipotecarias para compradores no residentes

Los bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes, aunque en condiciones menos favorables que para los residentes. El loan-to-value para no residentes se limita habitualmente al 60-70 por ciento, y la entidad encarga su propia tasación independiente. Ese valor de tasación, y no el precio pactado, determina el importe del préstamo. Los tipos de interés siguen el Euribor más un diferencial; el Banco de España publica tipos de referencia mensuales y datos comparativos por entidad. Los productos a tipo variable son frecuentes, aunque algunas entidades españolas ofrecen un producto mixto para los primeros cinco años. Los no residentes que solicitan una hipoteca en España deben además contratar un seguro de vida vinculado al capital pendiente, lo que incrementa el coste anual. Las conversaciones con entidades financieras deben iniciarse al menos tres meses antes de la fecha prevista de escrituración. Los datos de supervisión del Banco de España muestran que los plazos de aprobación hipotecaria para no residentes pueden oscilar entre seis y diez semanas desde la solicitud hasta la oferta formal.

Escrituración: notario, inscripción y entrega

La escrituración se formaliza ante un notario español (notario), funcionario público que verifica la identidad, confirma que el inmueble está libre de cargas (nota simple del Registro de la Propiedad) y da fe de la firma de la escritura pública de compraventa (escritura pública de compraventa). El pago del importe pendiente se realiza habitualmente mediante transferencia bancaria la mañana del día de la firma. El notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad y en la administración tributaria para la liquidación del IVA y el AJD. La inscripción registral se completa formalmente entre dos y seis semanas después, momento en el que se recibe la escritura inscrita. En una vivienda de obra nueva, la promotora debe entregar también la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y la documentación de garantías exigida por la Ley de Ordenación de la Edificación. Conservar todos estos documentos es fundamental: serán necesarios para la reventa y para las acometidas de suministros.

Conclusiones clave

• Solicitar el NIE con antelación: cualquier retraso en este trámite paraliza todos los pasos siguientes del proceso de compra.
• Presupuestar entre el 12 y el 14 por ciento adicional sobre el precio de compra para IVA, AJD, notaría, registro y honorarios legales.
• Los compradores de obra nueva en Murcia abonan IVA al 10 por ciento más AJD al 1,5 por ciento del precio.
• Las hipotecas para no residentes suelen limitarse al 60-70 por ciento del valor de tasación; iniciar las conversaciones con entidades tres meses antes.
• En la entrega de llaves, exigir la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y la garantía de la obra antes de aceptar las llaves.