Les acquéreurs d'immobilier neuf à Cabo Roig pénètrent dans un secteur de la Costa Blanca où veritySpain a évalué un projet et lui a attribué un score de 8,2 sur 10, avec un prix affiché de €399.000. La procédure d'achat suit le droit civil espagnol et s'applique à égalité aux résidents et aux non-résidents. Elle n'est pas compliquée. Ce qui importe, c'est de comprendre l'enchaînement des étapes, les coûts et les points de contrôle juridiques avant d'engager des fonds sur le littoral du sud d'Alicante.

Réserver un bien et signer le contrato privado

La plupart des promoteurs demandent des frais de réservation, généralement compris entre €3.000 et €10.000, qui retirent le bien du marché le temps que la due diligence se déroule. Ce montant est déduit du prix de vente définitif. Dans un délai de quatre à huit semaines, l'acquéreur et le promoteur signent le contrato de compraventa privado, un compromis de vente privé, qui fixe le prix total, l'échéancier de paiement, la date de livraison et les pénalités en cas de désistement de l'une ou l'autre partie. À ce stade, l'acquéreur verse généralement une nouvelle tranche, souvent 10 pour cent du prix convenu. Les acquéreurs doivent exiger du promoteur une garantie bancaire (aval bancario), obligatoire en droit espagnol pour les versements sur plan, afin que les fonds soient restitués si le projet n'est pas livré. Registradores de España tient les registres publics du bien et de ses éventuelles charges, que vérifiera à ce stade un notaire espagnol ou un avocat qualifié.

Obtenir un numéro NIE et ouvrir un compte bancaire espagnol

Les acquéreurs étrangers ont besoin d'un Número de Identificación de Extranjero (NIE) avant qu'une transaction immobilière puisse être finalisée. Les demandes s'effectuent auprès d'un consulat espagnol dans le pays d'origine de l'acquéreur ou auprès d'une Comisaría de Policía en Espagne ; les délais de traitement varient. Ouvrez un compte bancaire espagnol en parallèle : promoteurs et notaires exigent que les paiements transitent par un compte espagnol, ce qui simplifie également le règlement des charges de copropriété et des factures de services après la signature. La demande de NIE elle-même est une formalité administrative simple. Faites appel à un avocat immobilier local (abogado) à ce stade plutôt qu'au dernier moment ; il examinera le permis de construire du promoteur, vérifiera l'absence de dettes sur le terrain et contrôlera les autorisations d'urbanisme auprès de l'Ayuntamiento de Orihuela, la commune dont dépend Cabo Roig.

Taxes et frais d'acquisition pour un bien neuf

Les biens neufs en Espagne sont soumis à la TVA (IVA) au taux de 10 pour cent, et non à l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) qui s'applique aux biens de revente. En sus de la TVA, les acquéreurs paient les Actos Jurídicos Documentados (AJD), l'équivalent des droits de timbre, à des taux fixés par la région de Valence, actuellement 1,5 pour cent de la valeur déclarée. Les honoraires de notaire, les frais d'inscription au registre foncier et les honoraires d'avocat s'y ajoutent ; les acquéreurs doivent prévoir une enveloppe supplémentaire de 12 à 14 pour cent au-delà du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des frais de transaction. Banco de España publie des informations générales sur les conditions hypothécaires pour les non-résidents, qui peuvent généralement emprunter jusqu'à 70 pour cent de la valeur expertisée auprès de prêteurs espagnols. Le risque de change est significatif pour les acquéreurs qui paient dans une devise autre que l'euro.

Signature chez le notaire et démarches post-achat

La signature a lieu devant un notaire espagnol (notario), officier public qui vérifie l'identité des deux parties, lit l'escritura de compraventa à voix haute et supervise le transfert des fonds. Le paiement à la signature s'effectue généralement par chèque bancaire certifié (cheque bancario). Le notaire enregistre l'acte au registre foncier dans les jours qui suivent. Les contrats de fourniture d'eau, d'électricité et de gaz doivent être transférés au nom de l'acquéreur ; l'avocat immobilier peut s'en charger. Les charges de copropriété (gastos de comunidad) commencent immédiatement. Pour les acquéreurs hors UE, une autorisation spécifique (autorización de inversión extranjera) n'est plus requise pour les achats résidentiels, bien que certains transferts financiers au-delà de certains seuils doivent être déclarés à la Banco de España.

Points essentiels

• Le seul projet évalué par veritySpain à Cabo Roig obtient un score de 8,2/10 pour un prix affiché de €399.000.
• Obtenez une garantie bancaire du promoteur avant tout versement sur plan au titre du contrato privado.
• Prévoyez 12-14 pour cent au-delà du prix d'achat pour la TVA, l'AJD, le notaire, le registre foncier et les honoraires d'avocat.
• Demandez le NIE et ouvrez un compte bancaire espagnol tôt dans le processus ; les deux sont obligatoires avant la signature chez le notaire.
• Un avocat immobilier espagnol qualifié qui vérifie les permis et les registres fonciers avant la signature protège contre les risques liés au titre de propriété et à l'urbanisme.