VERITYSPAIN

Méthodologie

Le Verity Score

Une note de 1 à 10 construite sur quatre piliers étayés par des données. Indépendante, factuelle et jamais commerciale. Chaque pondération ci-dessous s’appuie sur des travaux publics ; chaque donnée d’entrée est traçable jusqu’à une source documentée.

Pondération des piliers

Emplacement & Environnement

30%

Géographie, distance à la mer, transports, écoles, santé et commerces alentour.

Architecture & Qualité de construction

25%

Répartition des surfaces, plans, prestations, étiquette énergétique et indices de qualité de construction.

Valeur d’investissement

25%

Prix au m² par rapport à la région, rendement locatif, valorisation annuelle, année de livraison et profondeur de marché.

Qualité de vie

20%

Le quotidien sur place : climat, marchabilité, piscine et espaces verts, caractère du quartier.

Ce sont exactement les quatre piliers affichés sur chaque page projet, dans l’ordre Emplacement (30%), Architecture (25%), Investissement (25%) et Qualité de vie (20%). Les quatre pondérations totalisent 100%.

Pourquoi ces pondérations

Notre clientèle est très majoritairement internationale (nord-européenne, principalement néerlandaise, allemande, belge, française et britannique). Pour ce segment, plusieurs enquêtes indépendantes placent systématiquement les facteurs liés à l’emplacement en tête de l’arbre de décision. L’International Buyer Survey 2024 de Knight Frank identifie l’emplacement comme premier facteur dans 7 des 9 marchés européens d’origine que nous suivons ; le rapport annuel d’Idealista aboutit à la même conclusion pour l’Espagne.

Les fondamentaux d’investissement (rendement locatif, valorisation, prix comparé au secteur) et l’Architecture & qualité de construction forment un second groupe de rang égal, à 25% chacun. L’investissement détermine quel programme un acheteur retient au sein d’un secteur donné, mais prend rarement le pas sur la préférence d’emplacement ; l’architecture pèse sur le choix du logement et la valeur de détention à long terme. Le neuf espagnol est encadré par des normes CTE strictes et livre des gros œuvres globalement comparables : la différenciation architecturale se joue donc surtout dans les prestations et la souplesse des plans.

La Qualité de vie (20%) traduit la réalité quotidienne d’un lieu — climat, marchabilité, piscine et espaces verts, caractère du quartier. Elle partage des déterminants fondamentaux avec l’Emplacement, d’où la pondération la plus faible des quatre ; nous la conservons comme pilier distinct pour que les acheteurs voient la qualité de vie évaluée séparément de la géographie pure.

Nous nous gardons délibérément de revendiquer une optimalité statistique. Avec environ 600 programmes et peu d’issues « vendu » (5 à ce jour), nous n’avons pas la taille d’échantillon nécessaire pour dériver les pondérations de nos propres données de conversion. Les valeurs actuelles s’appuient sur les travaux cités et sont revues chaque année à mesure que notre échantillon s’étoffe.

Ce qui entre dans chaque pilier

Emplacement & Environnement

  • •Distance à la mer et orientation — Open-Meteo et les géocoordonnées du programme
  • •Écoles, supermarchés, pharmacies, hôpitaux et ports de plaisance — OpenStreetMap (API Overpass)
  • •Écoles internationales — signal distinct pour les secteurs pertinents pour les expatriés
  • •Temps de trajet vers l’aéroport — itinéraire réel via OSRM, aéroport nommé explicitement

Valeur d’investissement

  • •Prix au m² comparé à la référence provinciale
  • •Fourchette de rendement locatif (brut, longue et courte durée)
  • •Valorisation annuelle (cinq ans, INE Registradores)
  • •Année de livraison — plus elle est proche, meilleure est la note dans l’environnement de taux actuel
  • •Profondeur du stock — vendu, rare ou abondant (extraction du portail HabiHub)

Architecture & Qualité de construction

  • •Amplitude des surfaces (min–max m²) — la variété indique l’étendue du programme
  • •Disponibilité des plans — PDF et JPG publiés et indexables
  • •Prestations — piscine, stationnement, jardin commun, salle de sport, conciergerie
  • •Étiquette énergétique — lorsqu’elle est publiée
  • •Nombre de variantes — combien de typologies distinctes

Qualité de vie

  • •Aperçu climatique — moyennes sur cinq ans d’Open-Meteo
  • •Vie quotidienne — piscine, espaces verts et accessibilité à pied
  • •Caractère du quartier — densité et physionomie des abords immédiats

Sensibilité et robustesse

Nous avons recalculé la pondération avec des variations de ±5% et ±10%. Le top 25 reste stable dans les deux cas : les mêmes 25 programmes figurent au classement, avec au plus 3 places d’écart. La note globale varie d’au plus 0,4 point pour un programme donné, soit en deçà de la résolution que nous publions (une décimale). Cela nous conforte : les pondérations retenues ne tiennent pas à un fil — de légères erreurs de spécification n’invalident pas la hiérarchie d’ensemble. Le tableau de sensibilité complet est disponible sur demande.

Sources

Révision annuelle

Nous nous engageons à réviser publiquement ces pondérations chaque mois de janvier. À mesure que notre échantillon de programmes vendus et de conversions s’étoffe, la révision comparera les pondérations implicites du modèle (régression des scores par pilier sur les résultats observés) aux valeurs actuelles, et publiera toute évolution dans un journal des modifications daté. La première révision portera sur l’année 2026 complète.

Ce que nous ne publions pas

Les programmes notés en dessous de 6,0 ne rejoignent pas le catalogue public. Ce n’est pas un filtre commercial mais un seuil de qualité. En dessous de 6,0, nous ne sommes pas convaincus que le programme apporte une valeur réelle à un acheteur sérieux face aux alternatives du même secteur, et nous préférons l’omettre plutôt que d’induire en erreur. Aujourd’hui, 0% de notre stock analysé passe sous ce seuil ; en pratique, le plancher écarte surtout des programmes aux données manquantes ou aux prestations légères, pas de mauvais emplacements.

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