L'investissement immobilier à Ciudad Quesada suscite un intérêt régulier sur toute la Costa Blanca, et l'analyse de 23 projets actifs par veritySpain place le score moyen du marché à 7,3 sur 10. Les prix demandés pour le neuf en pipeline vont de €314.000 à €1.084.000, une fourchette qui reflète l'étendue des produits disponibles : maisons de ville d'entrée de gamme ciblant les acheteurs nord-européens et grandes villas individuelles pour les résidents à long terme ou les acquéreurs de résidences secondaires. Ciudad Quesada se situe dans les terres, derrière Guardamar del Segura, dans la province d'Alicante, à peu près à égale distance entre la ville d'Alicante et Torrevieja. Cette position centrale réduit les temps de trajet et les allers-retours à l'aéroport, tout en offrant des coûts fonciers inférieurs à ceux des adresses côtières plus au nord.

Contexte de marché et profil des acquéreurs

Le volume des transactions dans la province d'Alicante est resté au-dessus des niveaux d'avant 2020. Les données de l'INE (Instituto Nacional de Estadística) confirment que la Costa Blanca Sud continue d'attirer une part disproportionnée d'acheteurs étrangers par rapport aux autres provinces côtières espagnoles. La clientèle à Ciudad Quesada est majoritairement nord-européenne : Britanniques, Belges, Néerlandais et Allemands représentent la majorité des transactions finalisées. Cette démographie est déterminante pour la demande locative : les locataires en courte durée et les résidents hivernaux de longue durée proviennent du même vivier que les acheteurs, ce qui soutient le taux d'occupation d'octobre à avril. Les locations estivales sont plus courtes mais affichent des tarifs nocturnes plus élevés. Le risque de vacance se concentre sur les mois de transition : mai et fin septembre.

Dynamique des prix et communes comparables

€314.000 marque le seuil d'entrée dans le pipeline suivi par veritySpain, en dessous des prix des maisons de ville neuves comparables à Orihuela Costa et Villamartin. Cet écart est en partie structurel : Ciudad Quesada n'est pas en bord de mer. Les acheteurs acceptent 10 à 15 minutes de route jusqu'aux plages de La Mata ou Guardamar del Segura en échange de terrains plus grands, de rues plus calmes et de prix d'achat inférieurs. Le marché de la revente tend à suivre les prix du neuf avec un léger retard, ce qui correspond aux dynamiques provinciales relevées par Registradores de España dans leurs rapports immobiliers provinciaux. Le haut de gamme à €1.084.000 correspond à des villas individuelles avec piscines privées et grandes parcelles, davantage destinées aux résidents permanents qu'aux investisseurs purement locatifs. Ce niveau de prix est en concurrence avec Cabo Roig et La Zenia, où la vue sur mer justifie la prime.

Rendement locatif et charges courantes

Les rendements locatifs bruts dans les villes non côtières de la Costa Blanca sont difficiles à comparer précisément sans données transactionnelles au niveau du projet. Le calcul pour les investisseurs repose ici sur une combinaison de : prix d'achat par rapport aux villes côtières comparables, tarifs de location courte durée réalisables sur des plateformes telles qu'Airbnb et Booking.com, et charges structurelles de la propriété immobilière en Espagne. L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) s'applique sur les achats en revente au taux valencien de 10 %, ce qui représente un coût initial significatif. Les acquisitions dans le neuf sont soumises à la TVA (IVA) de 10 % plus les droits de timbre (AJD). Les taux annuels d'IBI (taxe foncière) dans la commune de Rojales sont modestes au regard des standards provinciaux. Les investisseurs ciblant le rendement doivent modéliser soigneusement les chiffres nets. La note moyenne veritySpain de 7,3 indique que la majorité des projets suivis atteignent les seuils de publication, mais les scores inférieurs à 6,0 sont entièrement exclus du jeu de données.

Infrastructures et fondamentaux long terme

L'accès routier est le principal argument infrastructurel en faveur de Ciudad Quesada. La CV-905 et le corridor autoroutier AP-7 relient la ville à l'aéroport Alicante-Elche (ALC) en moins de 35 minutes dans des conditions de circulation normales. La fréquence des vols low-cost à destination d'ALC depuis les villes nord-européennes s'est bien maintenue depuis 2022, ce qui alimente la conversion de visites de loisirs en achats immobiliers. 23 projets suivis par veritySpain témoignent d'un marché du développement fonctionnel, non saturé. L'urbanisme dans la commune de Rojales a été plus mesuré que dans certaines zones côtières d'Orihuela Costa, où la pression sur les infrastructures est plus forte. À long terme, la province d'Alicante bénéficie des dispositifs espagnols de visa non lucratif et de visa pour nomades numériques, qui ont élargi le vivier potentiel d'acheteurs au-delà des retraités traditionnels.

Points clés

• veritySpain suit 23 projets à Ciudad Quesada avec un score analytique moyen de 7,3 sur 10.
• Les prix demandés pour le neuf vont de €314.000 à €1.084.000, reflétant un large spectre de produits dans la pipeline.
• La position non côtière maintient les prix d'achat en dessous des villes côtières comparables tout en conservant un accès rapide aux plages.
• L'ITP à 10 % sur les achats en revente et la TVA à 10 % sur le neuf sont des coûts initiaux significatifs que les investisseurs doivent intégrer dans leurs calculs de rendement net.
• La prédominance des acheteurs nord-européens et la forte connectivité low-cost via ALC soutiennent à la fois la liquidité à la revente et le taux d'occupation en location courte durée.