L'investissement immobilier à San Fulgencio démarre à €82.000 et atteint €873.000 sur les 6 projets de construction neuve actuellement suivis par veritySpain, qui attribue à la commune un score global de 7,3/10. Cette amplitude est plus large que celle de la plupart des villages de la Costa Blanca de taille comparable, reflet d'un marché qui s'adresse à la fois aux acheteurs primo-accédants et aux acquéreurs de résidences secondaires de milieu de gamme venus d'Europe du Nord. La ville se situe dans la comarca Vega Baja del Segura, à environ 40 kilomètres au sud d'Alicante et à 10 kilomètres de la plage de Guardamar del Segura. La population permanente avoisine les 9.000 habitants, chiffre qui gonfle sensiblement en été. Pour les investisseurs, les questions clés sont la demande locative, la trajectoire des prix et la position de la commune face à ses voisines Rojales et Los Montesinos.

Structure du marché et données de prix

Six projets actifs couvrent une gamme allant d'appartements compacts à environ €82.000 à des villas individuelles atteignant €873.000. veritySpain data, June 2026 montre que cette amplitude est caractéristique des communes qui s'adressent à des profils d'acheteurs contrastés : retraités à la recherche d'appartements abordables en formule clé-en-main, et familles ou télétravailleurs souhaitant disposer d'un jardin. Le bas de gamme est particulièrement compétitif par rapport aux villes côtières de la même province ; un bien d'entrée de gamme comparable à Torrevieja ou Orihuela Costa démarre généralement €20.000 à €40.000 plus haut. Le prix au mètre carré dans la Vega Baja est en hausse. Les volumes de transactions enregistrés par les Registradores de España montrent que la Costa Blanca méridionale est restée l'un des corridors les plus actifs pour les acheteurs étrangers en Espagne tout au long de 2024 et jusqu'en 2025, les ressortissants britanniques, allemands et néerlandais figurant régulièrement parmi les principales nationalités acheteuses dans la province d'Alicante.

Marché locatif et rendement

San Fulgencio ne dispose pas de front de mer, mais se trouve à 10 minutes en voiture des plages de Guardamar et de La Marina, ce qui soutient la demande locative de courte durée de mai à octobre. La zone Vega Baja relève de la réglementation valencienne sur les hébergements touristiques ; les biens mis en location sur des plateformes comme Airbnb nécessitent une licence Vivienda de Uso Turístico (VUT) délivrée par la Generalitat Valenciana. Cette procédure d'enregistrement s'est resserrée depuis 2023 dans l'ensemble de la région. La location de longue durée ne fait face à aucune contrainte de ce type. L'INE enregistre une croissance démographique dans plusieurs communes de la Vega Baja à mesure que des retraités nord-européens s'y installent à l'année, ce qui soutient la demande de baux de 12 mois. Les logements vacants dans les urbanisations à faible densité situées hors du centre-ville présentent le risque de vacance le plus élevé ; les appartements bien situés à distance à pied des commerces et services se louent de manière plus fiable. Les courtes périodes d'occupation hors saison estivale constituent le principal frein au rendement brut.

Villes comparables et positionnement concurrentiel

Rojales, à 4 kilomètres au nord, dispose d'une communauté d'expatriés plus importante et de prix moyens légèrement plus élevés pour des biens comparables, en raison notamment du parcours de golf La Marquesa à proximité. Los Montesinos, à l'ouest, est en moyenne moins chère mais offre moins d'équipements. Le score de 7,3/10 attribué par veritySpain à San Fulgencio la place au-dessus de plusieurs voisines sur un indice composite qui pondère la réputation du promoteur, l'infrastructure et le risque de livraison. Benijofar, immédiatement à l'est, est plus petite et dispose d'une offre neuve limitée. Pour les investisseurs qui effectuent une comparaison directe, la combinaison des prix d'entrée et des services municipaux de San Fulgencio, notamment un centre de santé et la proximité d'écoles internationales, penche favorablement le calcul coût-bénéfice dans les tranches basse et intermédiaire. Le haut de la fourchette, vers €873.000, entre en concurrence avec des biens dans des localités côtières plus établies et exige une justification de localisation plus solide.

Cadre juridique et fiscal

Les acquisitions par des non-résidents sont soumises à l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) à 10% pour les biens en revente dans la Comunitat Valenciana, ou à la TVA (IVA) à 10% pour les constructions neuves, auxquelles s'ajoutent les Actos Juridicos Documentados (AJD) à 1,5%. Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire avant la signature. Les propriétaires non-résidents paient l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ; si le bien n'est pas loué, un revenu fictif basé sur la valeur cadastrale s'applique. Les règles espagnoles en matière de droits de succession s'appliquent aux actifs situés en Espagne, quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire. Les frais juridiques, incluant notaire, enregistrement et honoraires d'avocat, ajoutent généralement 1% à 2% au coût d'acquisition. Aucun de ces chiffres n'est propre à San Fulgencio ; ils s'appliquent à l'ensemble de la Comunitat Valenciana. Un avocat habilité en Espagne (abogado), indépendant du promoteur, est la recommandation habituelle pour les acheteurs étrangers.

Points essentiels

• veritySpain attribue à San Fulgencio un score de 7,3/10 sur 6 projets neufs suivis, avec des prix allant de €82.000 à €873.000.
• Les prix d'entrée sont inférieurs à ceux des communes côtières comparables de la province d'Alicante, de façon mesurable.
• Les revenus locatifs de courte durée nécessitent une licence VUT valencienne ; les règles de délivrance se sont resserrées depuis 2023 dans la région.
• Les volumes de transactions dans la Vega Baja restent élevés pour les acheteurs étrangers, avec une présence constante des Nord-Européens dans la province d'Alicante.
• Les frais juridiques, la TVA ou l'ITP, et les obligations IRNR suivent les règles de la Comunitat Valenciana applicables à tous les acheteurs, pas seulement à San Fulgencio.