Acheter un bien en Espagne en tant qu'acheteur britannique (guide post-Brexit)
Ce que le Brexit a changé pour les acheteurs britanniques en Espagne: règle des 90/180 jours, visas, devise, prêts non-résidents, taux de 24 % et coûts totaux.
Les acheteurs britanniques peuvent toujours acquérir un bien en Espagne, exactement comme avant, sans restriction sur la propriété étrangère. Le Brexit a toutefois changé presque tout autour de l'achat: la durée de séjour possible, la fiscalité en tant que propriétaire, et le visa nécessaire pour passer une saison entière ici. La mécanique d'achat est la même que pour tout acheteur; ce sont les conséquences du statut de ressortissant hors UE qui surprennent. Ce guide détaille ce qui a vraiment changé et comment les acheteurs britanniques le gèrent sur la Costa Blanca et la Costa Cálida.
Ce que le Brexit a réellement changé
Depuis le 1er janvier 2021, les ressortissants britanniques sont des ressortissants de pays tiers aux yeux de l'UE. La propriété elle-même n'a jamais été touchée, et il n'existe ni autorisation supplémentaire ni surprix pour les acheteurs britanniques. Ce qui a changé, c'est votre statut migratoire (vous êtes désormais visiteur sauf visa), votre taux d'imposition en tant que propriétaire non résident, et votre accès aux soins. Rien de cela n'interdit l'achat; cela façonne l'usage et la détention du bien ensuite.
La règle des 90/180 jours
Les titulaires d'un passeport britannique peuvent passer au maximum 90 jours sur toute période glissante de 180 jours dans l'espace Schengen sans visa, selon le code frontières Schengen. Cela représente environ trois mois sur six, et compte pour chaque pays Schengen, pas seulement l'Espagne. Pour les propriétaires qui veulent un long été ou hiverner, 90 jours constituent le plafond strict du séjour sans visa. Suivez vos jours avec précision: un dépassement expose à des interdictions d'entrée. Les acheteurs qui veulent plus demandent un visa de résidence avant de voyager.
Visas pour rester plus de 90 jours
Deux voies couvrent la plupart des acheteurs de résidence secondaire. Le visa non lucratif convient aux retraités et à quiconque dispose de revenus passifs: vous prouvez des ressources suffisantes (un multiple du référentiel de revenus IPREM espagnol) et une couverture santé privée, et vous vous engagez à ne pas travailler. Le visa nomade numérique, introduit par la loi Startup de 2023, convient aux télétravailleurs employés par des sociétés non espagnoles. Les deux se demandent auprès d'un consulat espagnol au Royaume-Uni avant le départ, et les deux peuvent mener à une résidence plus longue. Votre abogado ou un avocat spécialisé en immigration gère le dossier.
Obtenir votre NIE
Tout acheteur étranger a besoin d'un NIE, le Número de Identificación de Extranjero, avant de signer un contrat d'achat ou de finaliser. Demandez-le auprès d'un consulat espagnol au Royaume-Uni ou d'un bureau de la Policía Nacional en Espagne. Le Brexit n'a pas modifié cette exigence, mais la demande consulaire a augmenté: réservez tôt, idéalement avant de visiter des maisons témoins.
Transférer des fonds de la livre sterling vers l'euro
La devise est le poste où les acheteurs britanniques perdent le plus souvent de l'argent sans s'en apercevoir. Un neuf acheté sur plan se paie en échéances échelonnées pendant la construction, donc vous convertissez GBP en EUR plusieurs fois, et le taux de change bouge entre chaque paiement. Les banques de détail appliquent en général un taux moins favorable plus des frais de virement; les courtiers en devises spécialisés offrent souvent des spreads plus serrés et permettent de fixer un taux à l'avance via un contrat à terme. Sur un achat de plusieurs centaines de milliers d'euros, l'écart entre taux bancaire et taux de courtier peut atteindre plusieurs milliers de livres.
Prêts immobiliers pour acheteurs britanniques non résidents
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes qu'aux résidents. Attendez-vous à un prêt maximal d'environ 60 à 70 % de la valeur bancaire (pas du prix d'achat), donc à un apport plus élevé qu'au Royaume-Uni. Les prêteurs examinent vos revenus et dettes existantes, et le prêt est garanti sur le bien espagnol. Taux et conditions varient selon les banques: comparez les offres ou passez par un courtier; la Banco de España publie les taux de référence que suivent la plupart des prêts variables.
Impôts et coûts à l'achat d'un neuf
Le neuf en Espagne est soumis à l'IVA (TVA) de 10 %, plus les droits de timbre AJD, fixés régionalement et typiquement autour de 1,5 % dans la Communauté valencienne qui couvre la Costa Blanca. S'y ajoutent les frais de notaire, du registre foncier et les honoraires d'avocat. En ordre de grandeur, prévoyez environ 13 à 15 % du prix d'achat pour impôts et frais sur un neuf, en plus du prix lui-même. Ces taux sont les mêmes pour acheteurs britanniques et européens; le Brexit n'a pas augmenté le coût d'achat.
Les impôts récurrents, là où le statut hors UE pèse
Une fois propriétaire, le changement clé lié au Brexit apparaît. Les propriétaires non résidents paient un impôt sur les revenus locatifs ou sur un revenu forfaitaire imputé si le logement est à usage personnel. Les résidents de l'UE ou de l'EEE sont imposés à 19 % et peuvent déduire des charges; les propriétaires hors UE, y compris les résidents britanniques, sont imposés à un taux forfaitaire de 24 % sans déduction de charges, selon les règles de l'Agencia Tributaria sur l'impôt sur le revenu des non-résidents. Vous payez aussi l'IBI annuel (taxe foncière locale) et, au-delà des seuils régionaux, l'impôt sur la fortune. Intégrez le taux de 24 % dans tout calcul de location saisonnière ou locative.
Santé
Les retraités britanniques qui perçoivent une pension d'État britannique peuvent s'inscrire à la santé publique espagnole via un formulaire S1 délivré par le gouvernement britannique. Tous les autres, y compris les titulaires d'un visa non lucratif ou nomade numérique, ont besoin d'une assurance santé privée complète, à la fois pour le visa et pour la couverture quotidienne. La carte GHIC ne couvre que les urgences lors de courts séjours, pas la résidence.
L'achat lui-même n'a pas changé
Hors immigration et fiscalité, le processus d'achat est identique à celui de tout acheteur international: mandater un abogado indépendant, vérifier le permis de construire du promoteur et la garantie bancaire sur votre acompte, signer le contrat privé, et finaliser devant notaire. Pour le détail étape par étape, lisez notre guide sur l'achat de neuf en Espagne.