Louer ou acheter en Espagne : à quoi chacun vous engage

La plupart des acheteurs qui arrivent sur la Costa Blanca ou la Costa Cálida posent la question comme un calcul : le coût mensuel de la location est-il plus élevé ou plus bas que le coût mensuel de la propriété. C'est la manière la moins utile d'aborder la question. Louer et posséder un bien en Espagne créent des positions juridiques différentes, des obligations fiscales différentes et des coûts de sortie très différents, et ces différences persistent quel que soit le niveau du loyer local.

Ce à quoi un contrat de location vous engage

Un bail d'habitation en Espagne penche en faveur du locataire. Une fois signé, le locataire peut prolonger le contrat année après année jusqu'à un minimum légal de cinq ans, ou sept lorsque le bailleur est une société, et le bailleur ne peut pas simplement refuser.Ley de Arrendamientos Urbanos Le locataire peut partir plus tôt, sous réserve d'un préavis et d'une éventuelle pénalité convenue. Pour un acheteur qui n'a pas encore choisi où s'installer, cette asymétrie est l'essentiel : vous détenez une option que le bailleur n'a pas.

Un dépôt équivalant à un mois de loyer est exigé par la loi pour les locations d'habitation, conservé séparément de toute garantie supplémentaire demandée par le bailleur.Ley de Arrendamientos Urbanos Au-delà du loyer et des charges, un locataire ne supporte aucun des coûts de propriété décrits ci-dessous.

Ce à quoi la propriété vous engage

Les frais d'achat en Espagne sont substantiels, payés une seule fois, et non récupérables à la revente. Un achat en neuf entraîne la TVA plus les droits de timbre ; une revente entraîne à la place un impôt de transfert, à des taux fixés par chaque communauté autonome.Agencia Tributaria Les frais de notaire, de registre foncier et les honoraires juridiques s'ajoutent à cela. C'est pour cette raison qu'une courte période de détention porte rarement ses fruits : ces frais doivent être amortis avant que la propriété n'égale la location, quelle que soit l'évolution des prix.

De façon continue, un propriétaire paie la taxe foncière municipale, des charges de copropriété lorsque le bien se trouve dans une résidence, une assurance et l'entretien. Un locataire ne paie directement aucun de ces frais.

La situation fiscale qui surprend les non-résidents

Un non-résident propriétaire d'un bien espagnol doit s'acquitter d'un impôt sur le revenu à ce titre, même si le bien n'est jamais loué et reste vide la majeure partie de l'année. Un pourcentage de la valeur cadastrale est considéré comme un revenu imputé et taxé chaque année, le taux dépendant du fait que vous résidiez dans l'UE ou dans l'EEE.Agencia Tributaria Cette obligation existe uniquement parce que vous êtes propriétaire ; louer le même logement ne crée aucune obligation équivalente.

Si le bien est loué, les revenus locatifs sont imposables en Espagne, et les déductions dont vous pouvez bénéficier dépendent là encore de votre résidence fiscale.Agencia Tributaria

C'est au départ que les coûts se concentrent

Vendre en tant que non-résident signifie que l'acheteur retient un pourcentage du prix et le verse directement à l'administration fiscale au titre de votre imposition sur la plus-value ; vous récupérez le solde si le montant retenu était trop élevé.Agencia Tributaria Une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain est également due, et la commission de l'agence immobilière est prélevée sur le produit de la vente. Mettre fin à un bail ne coûte qu'un préavis et, tout au plus, une pénalité convenue.

Ce que ce guide ne vous dit pas

Il ne vous donne aucun seuil de rentabilité, ni aucune comparaison entre une mensualité de crédit immobilier et un loyer mensuel pour une ville donnée. Nous ne publions pas ces chiffres parce que nous ne disposons pas d'une série de loyers sur laquelle nous pouvons nous appuyer : l'indice national des loyers est un indice sur une année de référence, pas un prix, et un rendement qui en serait dérivé aurait l'apparence d'un fait sans en être un. Lorsque nous disposerons d'une source vérifiable sur les niveaux de loyers locaux, cette comparaison figurera ici, avec la source indiquée.

Quelle option convient à quel acheteur

Louer d'abord convient aux acheteurs qui n'ont pas encore arrêté leur choix sur une ville, qui testent un lieu sur plus d'une saison, ou dont les projets pourraient changer dans les prochaines années. Acheter convient à ceux qui ont un horizon long, un lieu de vie déterminé et les moyens d'absorber les frais ponctuels sans avoir besoin d'une revente rapide pour que l'opération soit rentable. Les deux ne sont pas des réponses concurrentes à une même question. Pour la plupart des acheteurs internationaux, louer est la façon raisonnable d'arriver, et acheter est la décision qui suit.

Ce guide décrit en quoi ces deux situations diffèrent. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal, et les taux et règles régionales évoluent : faites appel à un avocat indépendant et à un conseiller fiscal espagnol avant de vous engager dans un sens ou dans l'autre.