Achat sur plan ou clé en main : ce qui change au-delà de l'attente

Acheter un logement neuf en Espagne, c'est choisir entre un bien qui existe et un bien qui n'existe pas encore. L'arbitrage est simple en principe : le prix et le choix contre la certitude et le temps, mais la situation juridique diffère plus que ne l'imaginent la plupart des acheteurs.

Ce que vous voyez réellement

Avec un logement clé en main, vous inspectez le produit fini : la lumière selon les heures de la journée, le bruit, la taille réelle de la terrasse, la qualité des finitions, et ce que les voisins ont construit. Sur plan, vous achetez des plans, un cahier des charges et le bilan du promoteur. Tout ce que vous ne pouvez pas vérifier doit être couvert par le contrat à la place.

Les protections qui ne s'appliquent qu'à l'achat sur plan

Le droit espagnol considère que l'argent versé avant l'achèvement doit être protégé. En vertu de la loi sur l'aménagement du bâtiment, les sommes versées par un acheteur avant que le bâtiment ne soit terminé doivent être garanties par une caution bancaire ou une police d'assurance, et conservées sur un compte séparé réservé à la construction.Ley de Ordenación de la Edificación Si le promoteur ne livre pas, c'est sur cette garantie que porte votre recours.

Un contrat qui prévoit des paiements échelonnés sans désigner le garant et le compte dédié ne vous accorde pas cette protection, quelles que soient les autres promesses qu'il contient. C'est la clause la plus importante à vérifier avant de signer un contrat sur plan.

Les garanties s'appliquent aux deux

Une fois le bâtiment achevé, les mêmes périodes de garantie légale courent, que vous ayez acheté tôt ou tard : dix ans pour les vices structurels, trois ans pour les défauts affectant l'habitabilité, et un an pour les finitions.Ley de Ordenación de la Edificación Acheter en clé en main réduit la durée restante de la couverture décennale, puisqu'elle débute à l'achèvement et non à votre achat.

Délais et paiements

L'achat sur plan répartit le paiement sur les étapes de la construction, ce qui convient aux acheteurs qui vendent autre chose ou libèrent des fonds progressivement. Le clé en main implique généralement un paiement intégral à l'acte, et un délai plus court entre la décision et la remise des clés. L'achat sur plan comporte aussi un risque de retard de livraison : vérifiez le recours dont vous disposez si la date d'achèvement estimée est dépassée, et qui supporte le coût si le permis de première occupation est retardé.

Quel choix convient à quel acheteur

L'achat sur plan convient aux acheteurs qui disposent de temps, tolèrent l'incertitude et préfèrent choisir la parcelle, l'orientation et les finitions. Le clé en main convient aux acheteurs qui ont besoin d'une date fiable, veulent voir exactement ce qu'ils achètent, ou disposent d'un financement exigeant de la certitude. Aucune des deux options n'est plus sûre dans l'absolu : l'achat sur plan comporte à la fois plus de risque et plus de protection légale.

Ce guide décrit les différences entre les deux options. Il ne constitue pas un conseil juridique : faites appel à un avocat indépendant avant tout transfert de fonds.