Neubau Benisa ist ein kleines, aber wachsendes Segment des Immobilienmarkts an der Costa Blanca, verankert durch ein einziges erfasstes Projekt mit einem redaktionellen veritySpain-Score von 6,7 von 10. Mit einem Kaufpreis von €3.410.000 liegt das verfügbare Angebot fest im Premiumsegment der Provinz Alicante. Benisa selbst ist eine Binnenlandgemeinde rund acht Kilometer von der Küstenlinie Morairas entfernt, mit einer Bevölkerung im niedrigen Tausenderbereich. Das Transaktionsvolumen für Neubauten in dieser Gemeinde ist gering, was bedeutet, dass internationale Käufer ein Verhandlungsumfeld vorfinden, das Vorbereitung mehr belohnt als Geschwindigkeit. Verstehen Sie die rechtliche Abfolge, bevor Sie sich binden.

Reservierung und privater Kaufvertrag

Eine Reservierungsanzahlung von typischerweise €6.000 bis €12.000 sichert eine Einheit und zieht sie vom Markt, während die Due-Diligence-Prüfung läuft. Dieser Betrag ist durch keine einheitliche nationale Regelung festgelegt; er entspricht dem, was beide Parteien schriftlich vereinbaren. Der Reservierungsvertrag sollte die Immobilienreferenz, den vereinbarten Preis und die Frist für die Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (contrato de arras oder contrato de compraventa privado) enthalten. Rechnen Sie damit, dass diese Frist zwei bis vier Wochen nach der Reservierung liegt. Der private Vertrag erfordert in der Regel eine weitere Zahlung von 10 Prozent des Kaufpreises, abzüglich der bereits geleisteten Reservierung. Ab diesem Zeitpunkt verpflichtet das spanische Recht gemäß der Ley de Ordenación de la Edificación den Bauträger, Abschlagszahlungen auf einem versicherten Treuhandkonto zu verwahren oder durch eine Bankgarantie abzusichern. Überprüfen Sie das Garantiedokument, bevor Sie Geld überweisen. Kurz gesagt: Holen Sie die Garantie. Registradores de España zeigt, dass Kaufverträge für Neubauten innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung eingetragen werden müssen, um die Käuferpriorität zu schützen.

NIE, rechtliche Vertretung und Due Diligence

Jeder nicht spanische Käufer benötigt eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) vor der Beurkundung. Der NIE-Antrag wird bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer Nationalpolizeiwache in Spanien gestellt, wobei die Bearbeitungszeiten je nach Arbeitsbelastung des Konsulats von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen reichen. Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Rechtsanwalt (Abogado), bevor Sie irgendwelche Zahlungen leisten. Der Anwalt führt Eigentumsrecherchen beim Grundbuchamt durch, bestätigt, dass die licencia de obras des Bauträgers in Kraft ist, und überprüft, ob der Energieausweis (EPC) des Gebäudes beantragt wurde. Banco de España Leitlinien zur Hypothekenregulierung für Nicht-Gebietsansässige schreiben vor, dass Kreditgeber mindestens zehn Tage vor der Beurkundung ein bindendes Angebot (FEIN) vorlegen müssen, was Käufern ein strukturiertes Widerrufsrecht einräumt. Doppelvertretung, bei der der Anwalt des Bauträgers gleichzeitig für den Käufer handelt, ist ein Interessenkonflikt. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt.

Steuern und Erwerbskosten

Neubauimmobilien in Spanien unterliegen der Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Grunderwerbsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD), die von der Gemeinschaft Valencia festgelegt wird. Die AJD für neue Wohnimmobilien in der Comunitat Valenciana beträgt derzeit 1,5 Prozent des erklärten Werts. Anwalts-, Notar- und Grundbuchkosten addieren zusammen in der Regel weitere 1 bis 2 Prozent. Nicht ansässige Käufer sollten außerdem die jährliche Einkommensteuer für Nicht-Gebietsansässige (IRNR) einplanen, wenn die Immobilie kein Hauptwohnsitz ist, sowie die Grundsteuer (IBI), die ab dem Jahr nach der Fertigstellung fällig wird. Hypothekengebühren werden, sofern zutreffend, gemäß der seit 2019 geltenden Gesetzgebung vom Kreditgeber getragen. Die gesamten Erwerbskosten ohne Hypothek belaufen sich damit für Barzahler auf 13 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis. Planen Sie entsprechend.

Fertigstellung, Mängelprotokoll und Eintragung

Die Fertigstellung findet beim Notar statt. Der Notar verliest die öffentliche Urkunde (escritura de compraventa), beide Parteien unterzeichnen, und der Käufer übergibt den Restbetrag per Bankschecks oder verifizierter Überweisung. Bei demselben Termin erfolgt die Schlüsselübergabe. Der Notar übermittelt die Urkunde elektronisch an das Grundbuchamt; der Anwalt des Käufers sollte ebenfalls sicherstellen, dass die Immobilie innerhalb der gesetzlichen Zweimonatsfrist eingetragen wird. Das Mängelprotokoll (die Liste der Mängel, die der Bauträger beheben muss) sollte am Tag der Übergabe oder kurz danach schriftlich festgehalten werden. Das spanische Verbraucherrecht gewährt Neubaukäufern eine zehnjährige Strukturgarantie, eine dreijährige Garantie auf Bestandselemente und eine einjährige Garantie auf Ausstattung. Mängel müssen förmlich schriftlich gemeldet werden. Bewahren Sie Kopien der gesamten Korrespondenz auf. veritySpain data für das einzige erfasste Benisa-Projekt spiegelt Struktur- und Ausstattungsstandards wider, die mit den Premiumneubaunormen an der Costa Blanca übereinstimmen.

Kernpunkte

• Beantragen Sie Ihre NIE rechtzeitig; Verzögerungen beim Konsulat können Ihren gesamten Kaufzeitplan verschieben.
• Verlangen Sie die Bankgarantie oder Versicherungspolice des Bauträgers, bevor Sie eine Abschlagszahlung über die Reservierung hinaus überweisen.
• Kalkulieren Sie 13 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für IVA, AJD, Anwalts-, Notar- und Grundbuchkosten.
• Beauftragen Sie einen unabhängigen Abogado, der nicht gleichzeitig den Bauträger oder dessen Bank vertritt.
• Dokumentieren Sie alle Mängel am Tag der Übergabe schriftlich; Ihre einjährige Ausstattungsgarantie beginnt mit der Fertigstellung.