Neubauimmobilien in Rafal werden für Preise zwischen €269.000 und €415.000 angeboten; veritySpain hat die beiden aktiven Projekte in der Gemeinde im Durchschnitt mit 7,3 von 10 bewertet. Rafal liegt in der Comarca Vega Baja del Segura, im Landesinneren von Torrevieja in der Provinz Alicante. Obwohl der Markt kleiner ist als der der benachbarten Orihuela oder Torrevieja, folgt der Kaufprozess hier demselben rechtlichen Rahmen, der für alle spanischen Wohnimmobilientransaktionen gilt. Für internationale Käufer ist das Verständnis jeder Phase, von der Reservierung bis zur notariellen Urkunde, die Grundlage eines soliden Kaufs. Die Kosten sind berechenbar, sobald man die Regeln kennt. Die Zeitrahmen variieren je nach Entwickler, doch der Prozess ist gut dokumentiert und, mit den richtigen Beratern, überschaubar.

Reservierung und privater Kaufvertrag

Eine Reservierungsgebühr von üblicherweise €3.000 bis €6.000 nimmt die Immobilie vom Markt, während rechtliche Prüfungen durchgeführt werden. Dieser Betrag ist an der Costa Blanca Standard und nicht spezifisch für Rafal. Nach der Due-Diligence-Prüfung unterzeichnen Käufer und Entwickler einen privaten Kaufvertrag (contrato de arras oder contrato privado de compraventa), bei dem der Käufer eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises leistet. Zu diesem Zeitpunkt sollte der Anwalt des Käufers prüfen, ob der Entwickler über eine gültige Baugenehmigung (licencia de obras) verfügt, ob die Immobilie im Registro de la Propiedad eingetragen ist und ob die Bankgarantie (aval bancario) des Entwicklers die Ratenzahlungen absichert, wie es das Ley 38/1999 und seine Durchführungsbestimmungen vorschreiben. Diese Prüfungen vor der Unterzeichnung korrekt durchzuführen ist wichtiger als Geschwindigkeit. Eine übersehene Klausel kann teuer werden.

Ratenzahlungen und Bauphase

Neubauprojekte in Spanien erfordern typischerweise zusätzliche Zahlungen während der Bauphase, oft gegliedert als Prozentsatz des Preises bei Fundamentlegung, Rohbau und Dachgleiche. Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación schreibt vor, dass jede Ratenzahlung durch eine Versicherungspolice oder eine Bankgarantie auf den Namen des Käufers abgesichert sein muss. Lassen Sie sich vor jeder Überweisung die schriftliche Bestätigung der jeweiligen Garantie aushändigen. Die Bauzeiten in der Region Alicante variieren erheblich; kleinere Projekte in der Größenordnung, wie sie in Rafal üblich sind, können in 18 bis 30 Monaten fertiggestellt werden, wenngleich Verzögerungen nicht ungewöhnlich sind. Der private Kaufvertrag sollte einen endgültigen Fertigstellungstermin mit entsprechenden Rechtsmitteln enthalten. Für Käufer, die nicht in Euro sparen, ist das Währungsrisiko real. Wer in Pfund oder einer anderen Währung spart, kann mit einem Terminkontrakt bei einem regulierten Devisendienstleister den Wechselkurs für eine künftige Ratenzahlung sichern.

Steuern, Gebühren und Abschlusskosten

Beim Kauf einer Neubauwohnung in Spanien fällt IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10% des Kaufpreises an, zuzüglich Actos Jurídicos Documentados (Stempelsteuer) zum Satz der Comunitat Valenciana, der historisch bei 1,5% des Escritura-Wertes liegt. Beide sind bei Übergabe fällig. Notargebühren und Grundbuchgebühren werden nach einem gesetzlichen Tarif berechnet und sind im Verhältnis zum Kaufpreis moderat. Anwaltsgebühren für einen spezialisierten Immobilienanwalt liegen in der Regel bei 1% des Kaufpreises, wobei einige Kanzleien für Transaktionen unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts eine Pauschale berechnen. Kalkulieren Sie die Gesamterwerbsnebenkosten sicherheitshalber mit 13% bis 14% des Kaufpreises. Registradores de España veröffentlicht allgemeine Hinweise zu Registrierungskosten und Transaktionsvolumen, die Käufer zur Orientierung heranziehen können. Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos vor dem Abschluss ist praktisch unerlässlich, da die notarielle Urkunde eine Zahlung per Banküberweisung von einer spanischen Bank voraussetzt.

NIE, Hypothek und die Escritura

Jeder Immobilienkäufer in Spanien benötigt unabhängig von der Nationalität eine Número de Identificación de Extranjero (NIE). Beantragen Sie diese beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einem Policía-Nacional-Büro in Spanien; die Bearbeitungszeit beträgt je nach Andrang Tage bis Wochen. Ohne NIE sind weder eine Hypothek noch eine notarielle Beurkundung möglich. Ausländische Käufer können spanische Hypotheken in Anspruch nehmen, allerdings begrenzen die meisten Kreditgeber Darlehen für Nichtansässige auf 60% bis 70% des geschätzten Wertes. Die Hypotheken-Offenlegungsregeln der Banco de España verpflichten Kreditgeber, mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung ein standardisiertes Informationsblatt (FEIN) bereitzustellen, damit Käufer die Konditionen prüfen können. Am Tag der Beurkundung erscheinen beide Parteien vor einem Notar, die escritura pública de compraventa wird unterzeichnet, und die Eigentumsübertragung erfolgt unmittelbar. Der Käufer erhält in diesem Moment die Schlüssel. Die Eintragung der Urkunde in das Registro de la Propiedad folgt innerhalb von Tagen bis Wochen und bestätigt den öffentlichen Eigentumstitel.

Die wichtigsten Punkte

• veritySpain bewertet Neubauten in Rafal mit 7,3/10, mit Angebotspreisen von €269.000 bis €415.000.
• Beauftragen Sie einen spanischen Immobilienanwalt, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen; Due Diligence zu Genehmigungen und Bankgarantien ist unerlässlich.
• Kalkulieren Sie 13% bis 14% auf den Kaufpreis für IVA, Stempelsteuer, Notar, Grundbuch und Anwaltsgebühren.
• Jede Ratenzahlung während des Baus muss nach spanischem Recht durch eine individuelle Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein.
• Beantragen Sie Ihre NIE rechtzeitig im Voraus; ohne NIE kann weder ein Hypothekenantrag noch eine notarielle Beurkundung erfolgen.