Neubauprojekte in San Miguel de Salinas umfassen derzeit eine Preisspanne von €135.000 bis €1.000.000, verteilt auf 13 Projekte, die von veritySpain analysiert wurden; die Gemeinde erhielt dabei eine durchschnittliche Qualitätsbewertung von 7,6 von 10. Diese Bandbreite spiegelt einen Markt wider, in dem kompakte Inland-Apartments neben grösseren Villen nahe der Grenze zur Orihuela Costa stehen. Internationale Käufer aus Nordeuropa machen einen erheblichen Anteil der Käufer aus, angelockt durch das ganzjährig milde Klima und Direktflüge zum Flughafen Alicante-Elche, rund 40 Kilometer nördlich. Den Kaufprozess zu verstehen, bevor man sich festlegt, schützt sowohl das Budget als auch den Zeitplan. Die Schritte von der ersten Reservierung bis zur Schlüsselübergabe dauern bei Off-Plan-Immobilien in der Regel sechs bis achtzehn Monate, je nach Baufortschritt und Hypothekenanforderungen.

Reservierung und privater Kaufvertrag

Ein Reservierungsvertrag (contrato de reserva) ist das erste rechtliche Dokument, das Sie unterzeichnen; er erfordert in der Regel eine Anzahlung von €3.000 bis €6.000 an den Bauträger. Damit wird die Immobilie für einen definierten Zeitraum, üblicherweise zwei bis vier Wochen, vom Markt genommen, während die Due Diligence durchgeführt wird. Beauftragen Sie einen spanischen Anwalt (abogado), der unabhängig vom Bauträger ist, bevor Sie Geld bezahlen; sein Honorar beläuft sich für eine Standardtransaktion typischerweise auf €1.000 bis €2.000. Ihr Anwalt prüft, ob der Bauträger eine Baugenehmigung hat (licencia de obras), ob das Grundstück lastenfrei ist (nota simple aus dem Registro de la Propiedad), und ob Ratenzahlungen durch Bankbürgschaften oder Versicherungen gemäss Ley 57/1968 abgesichert sind. Registradores de España veröffentlicht Anleitungen zur Online-Überprüfung des Eigentumsstatusüber sein Portal. Diesen Schritt zu überspringen ist der mit Abstand häufigste Fehler von Erstkäufern in der Region Alicante.

NIE-Nummer und Bankkonto

Jeder ausländische Käufer muss vor der notariellen Beurkundung eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) beantragen. Die NIE ist Ihre steuerliche Identifikationsnummer in Spanien. Anträge werden über ein spanisches Konsulat in Ihrem Heimatland oder direkt bei einer Nationalen Polizeidienststelle in Alicante gestellt; der Konsulatsweg dauert oft vier bis acht Wochen, also beantragen Sie sie frühzeitig. Sie benötigen ausserdem ein spanisches Bankkonto, um die Hypothek zu erhalten (falls zutreffend) und die automatischen Daueraufträge zu begleichen, die mit dem Eigentum verbunden sind: Hausgeldgebühren, IBI-Grundsteuer und Versorgungsverträge. Ein Konto auf Distanz zu eröffnen ist bei den meisten grossen spanischen Banken unkompliziert, sofern Sie einen gültigen Reisepass und einen Wohnsitznachweis aus dem Ausland vorlegen. Ohne NIE keine escritura. Das ist eine unumstössliche Regel.

Steuern und Erwerbskosten

Neubauprojekte in Spanien unterliegen der IVA (Mehrwertsteuer) von 10 Prozent des Kaufpreises sowie den Actos Jurídicos Documentados (AJD), der spanischen Grunderwerbsteuer, die in der Comunitat Valenciana bei 1,5 Prozent liegt. Bei einem Apartment für €250.000 bedeutet das etwa €25.000 an IVA und €3.750 an AJD, bevor Notar- und Registerkosten hinzukommen. Notargebühren folgen einer staatlich festgelegten Staffelung und liegen typischerweise zwischen €600 und €1.200. Grundbuchgebühren sind ähnlich hoch. Anwaltskosten addieren, wie oben erwähnt, weitere €1.000 bis €2.000. Kalkulieren Sie Gesamterwerbskosten von 13 bis 15 Prozent über dem Kaufpreis für alle Steuern und Honorare. veritySpain data zeigt, dass Käufer, die diesen Betrag unterschätzen, regelmässig bei der Fertigstellung mit kurzfristigen Liquiditätsproblemen konfrontiert sind. Wiederverkaufsimmobilien (Gebrauchtimmobilien) zahlen statt IVA die ITP-Übertragungssteuer, derzeit 10 Prozent in Valencia; dieser Unterschied ist relevant, wenn Sie den Kauf einer Neubauprojekte mit einem Wiederverkauf in derselben Region kombinieren möchten.

Hypotheken und Ratenzahlungen für Off-Plan-Objekte

Spanische Banken leihen Nicht-Ansässigen bis zu 70 Prozent des geschätzten Wertes (tasación), verglichen mit bis zu 80 Prozent für Ansässige. Der Gutachter wird von der Bank bestellt, nicht vom Käufer, und das Gutachten ist sechs Monate gültig. Während der Bauphase fordert der Bauträger Ratenzahlungen zu vereinbarten Meilensteinen: in der Regel 20 bis 30 Prozent bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages (contrato privado de compraventa), mit weiteren Zahlungen, die an den Abschluss der Rohbauarbeiten und den Dachausbau geknüpft sind. Jede Ratenzahlung muss nach geltendem Recht durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder Versicherungspolice abgedeckt sein; bestehen Sie darauf, diese Dokumente vor jeder Überweisung zu erhalten. Bei der notariellen Beurkundung wird die Hypothek gleichzeitig mit der Abschlusszahlung ausgezahlt. Banco de España veröffentlicht seine Hypothekenstatistiken vierteljährlich und liefert damit Kontext zu aktuellen Zinssätzen und Kreditbedingungen für Nicht-Ansässige. Hypotheken mit festem Zinssatz über 10 bis 25 Jahre sind derzeit das am häufigsten gewählte Produkt internationaler Käufer.

Zusammenfassung

• Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten; rechnen Sie mit Honoraren von €1.000 bis €2.000.
• Beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig; die Bearbeitung über das Konsulat kann vier bis acht Wochen dauern, und ohne sie kann kein Kauf abgeschlossen werden.
• Kalkulieren Sie 13 bis 15 Prozent über dem Kaufpreis für IVA, AJD, Notar, Grundbuch und Anwaltskosten.
• Stellen Sie sicher, dass jede Ratenzahlung durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice einer regulierten Einrichtung abgedeckt ist.
• Nicht-Ansässige erhalten in der Regel Hypotheken bis zu 70 Prozent des geschätzten Wertes; prüfen Sie aktuelle Zinssätze über Banco de España, bevor Sie sich auf den Zeitplan eines Bauträgers festlegen.